在“金九銀十”之際,存量房貸利率調(diào)整的話題引起行業(yè)討論。9月11日,中國新聞社聯(lián)合快手新知、快手理想家發(fā)起直播活動《房產(chǎn)利率,怎么算合適?》,邀請清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家韓秀云,以及快手理想家商家運營負(fù)責(zé)人王丹等嘉賓,針對房貸利率波動等話題進(jìn)行討論。
王丹在直播中稱,近期市場對于存量住房貸款利率頗為關(guān)注,“一方面,有些人認(rèn)為,現(xiàn)在的房貸利率和前幾年的房貸利率已經(jīng)下降了不少,仍有下探空間;另一方面,也有一些投資者認(rèn)為,銀行存貸息差已經(jīng)很低,擔(dān)心再壓縮容易引起風(fēng)險。”
房貸利率為何會波動?
韓秀云在直播中介紹,房貸利率的波動和三個因素相關(guān)。“第一跟經(jīng)濟(jì)的冷熱有關(guān),經(jīng)濟(jì)熱,市場利率就高,市場利率上升,房貸利率也會隨之上升;第二跟房產(chǎn)的供需關(guān)系有關(guān),當(dāng)房子供過于求,銀行就會降低利率來刺激需求;第三,從2019年起開始執(zhí)行浮動房貸利率機(jī)制,即LPR+基點的模式,房貸利率根據(jù)市場的變化來調(diào)節(jié)。”
之所以市場上出現(xiàn)不同的存量房貸利率,有兩個值得關(guān)注的時間節(jié)點,一是從2020年3月開始,原有固定利率房貸用戶可以辦理轉(zhuǎn)為浮動房貸利率,二是LPR的調(diào)整和貸款政策變化產(chǎn)生了時間差,導(dǎo)致存量房貸利率不一致。
王丹以北京為例,目前北京的房貸利率是LPR減去45個基點,今年7月,LPR下調(diào)為3.85%,即現(xiàn)在北京買首套房的房貸利率是3.4%,接近此前的公積金貸款利率。“如果前幾年在北京買房,商貸利率4.75%,較現(xiàn)在多了135個基點,等于貸款100萬,分30年付清,每個月多還780元左右。”
@瀚文只懂房 也以哈爾濱為例,哈爾濱約80%的購房人都是通過按揭貸款買房,“2020 年前,哈爾濱房貸利率基本上是4.85,現(xiàn)在減完基點,差不多是3.35。如果貸款100萬,分30年付清,中間會相差30多萬。”
去年,央行四季度貨幣政策執(zhí)行報告中披露,有超過23萬億元存量房貸利率完成下調(diào),調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%,每年減少借款人利息支出約1700億元,惠及5325萬戶、約1.6億人。
韓秀云指出,銀行是影響存量貸款利率的一個因素,“銀行最主要盈利方式是靠存貸息差,若息差太小,會影響銀行的正常運營。現(xiàn)階段,銀行可能有動力降低存量房貸利率,因為對銀行來說,如果不降低存量房利率,不少人會選擇提前還貸,失去優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)得不償失。”
王丹補(bǔ)充建議,“房貸利率是一個相對專業(yè)且有理解門檻的內(nèi)容,其實買沒買房,都可以關(guān)注一些值得信任的房產(chǎn)專家或房產(chǎn)主播,他們會用短視頻和直播的方式,實時講解市場和政策變動,方便消費者及時了解和自己相關(guān)事情。”
據(jù)悉,快手理想家在金九銀十期間開啟了96安家節(jié)大促活動,聯(lián)動開發(fā)商、機(jī)構(gòu)和主播,為購房者帶來購房優(yōu)惠和優(yōu)質(zhì)特價房源,已經(jīng)有不少主播參與進(jìn)來,解答買房人的各種疑問,也包括存量房貸利率問題。
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房產(chǎn)主播融合成趨勢
除了探討存量房貸利率調(diào)整的問題,直播中也談到了房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和趨勢。
韓秀云總結(jié),盡管各個城市情況各有不同,但整體房產(chǎn)市場的基本面是供大于求,經(jīng)過一段時間的市場調(diào)控后,供求之間將會達(dá)到一個平衡,價格也會慢慢趨穩(wěn)定。“如果從新房和二手房來看,7月份整體上二手房跌幅快于新房,因為二手房市場是完全競爭,靠買賣雙方定價。”
她還指出,相比過去,短視頻直播平臺對房產(chǎn)消費市場產(chǎn)生了正面影響,對傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)人來說,可以拓寬市場渠道和職業(yè)路徑,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房產(chǎn)主播融合成趨勢;對消費者來說,也提供了更多選擇,更重要的是減少信息不對稱。
“研究買房也是一個有門檻的事情,很多人買房不知道正確的信息從何而來,或者信息太多太亂影響判斷。直播和短視頻的評論區(qū)是個天然的輿論監(jiān)督場,消費者可以通過監(jiān)督,挑選值得信任的房產(chǎn)主播,讓行業(yè)信息更透明,也能獲得更多選擇和更好的服務(wù)。未來,房產(chǎn)直播銷售模式會是一個非常好的模式。”韓秀文認(rèn)為。
參與連線直播的@瀚文只懂房 就是一個代表案例。2020 年,@瀚文只懂房就在快手做房產(chǎn)直播,從一名傳統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)成為哈爾濱的頭部房產(chǎn)主播,并帶領(lǐng)著團(tuán)隊里幾十位傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)型。他們每天在快手上介紹當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場、購房政策變化,以及科普購房知識等。去年的快手96安家節(jié),@瀚文只懂房 實現(xiàn)近20套房產(chǎn)交易轉(zhuǎn)化。
據(jù)@瀚文只懂房介紹,他們有不少下線市場的消費者是先通過直播間了解哈爾濱市區(qū)的情況,以及對應(yīng)區(qū)域的樓盤情況,再到線下看房,節(jié)省了時間和交通成本,開發(fā)商也會為他們提供固定的特價房源和優(yōu)惠。
去年底,“爾濱“的火熱也帶火了哈爾濱當(dāng)?shù)氐穆糜螛I(yè)和旅游相關(guān)的房產(chǎn)消費,例如公寓、民宿等,@瀚文只懂房 透露,不少南方小土豆先在直播間看房,再選擇到哈爾濱置業(yè)。
正因為有像@瀚文只懂房 等房產(chǎn)主播的興起,快手理想家也已經(jīng)成為了房產(chǎn)行業(yè)線上營銷重要平臺。快手發(fā)布的財報顯示,截至2024年第一季度末,快手理想家覆蓋全國超100個城市,合作主播數(shù)量超5萬人。2024年第二季度,快手理想家服務(wù)快手用戶購房需求量同比增長了9倍。
王丹透露,目前快手平臺已經(jīng)有超過12萬的專業(yè)房產(chǎn)主播,并且打造了夏日選房季、96安家節(jié)等房產(chǎn)活動,以及星辰計劃等各類扶持計劃,快手希望通過幫助主播成長,進(jìn)而滿足用戶更精準(zhǔn)和差異化的購房需求,更便利地買到“理想家”。
直播中,王丹也同時提醒,“買房是一個重大決策,消費者需要理性分析自己的需求和能承受的杠桿,再做決策。”
