在“金九銀十”之際,存量房貸利率調(diào)整的話(huà)題引起行業(yè)討論。9月11日,中國(guó)新聞社聯(lián)合快手新知、快手理想家發(fā)起直播活動(dòng)《房產(chǎn)利率,怎么算合適?》,邀請(qǐng)清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家韓秀云,以及快手理想家商家運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人王丹等嘉賓,針對(duì)房貸利率波動(dòng)等話(huà)題進(jìn)行討論。
王丹在直播中稱(chēng),近期市場(chǎng)對(duì)于存量住房貸款利率頗為關(guān)注,“一方面,有些人認(rèn)為,現(xiàn)在的房貸利率和前幾年的房貸利率已經(jīng)下降了不少,仍有下探空間;另一方面,也有一些投資者認(rèn)為,銀行存貸息差已經(jīng)很低,擔(dān)心再壓縮容易引起風(fēng)險(xiǎn)。”
房貸利率為何會(huì)波動(dòng)?
韓秀云在直播中介紹,房貸利率的波動(dòng)和三個(gè)因素相關(guān)。“第一跟經(jīng)濟(jì)的冷熱有關(guān),經(jīng)濟(jì)熱,市場(chǎng)利率就高,市場(chǎng)利率上升,房貸利率也會(huì)隨之上升;第二跟房產(chǎn)的供需關(guān)系有關(guān),當(dāng)房子供過(guò)于求,銀行就會(huì)降低利率來(lái)刺激需求;第三,從2019年起開(kāi)始執(zhí)行浮動(dòng)房貸利率機(jī)制,即LPR+基點(diǎn)的模式,房貸利率根據(jù)市場(chǎng)的變化來(lái)調(diào)節(jié)。”
之所以市場(chǎng)上出現(xiàn)不同的存量房貸利率,有兩個(gè)值得關(guān)注的時(shí)間節(jié)點(diǎn),一是從2020年3月開(kāi)始,原有固定利率房貸用戶(hù)可以辦理轉(zhuǎn)為浮動(dòng)房貸利率,二是LPR的調(diào)整和貸款政策變化產(chǎn)生了時(shí)間差,導(dǎo)致存量房貸利率不一致。
王丹以北京為例,目前北京的房貸利率是LPR減去45個(gè)基點(diǎn),今年7月,LPR下調(diào)為3.85%,即現(xiàn)在北京買(mǎi)首套房的房貸利率是3.4%,接近此前的公積金貸款利率。“如果前幾年在北京買(mǎi)房,商貸利率4.75%,較現(xiàn)在多了135個(gè)基點(diǎn),等于貸款100萬(wàn),分30年付清,每個(gè)月多還780元左右。”
@瀚文只懂房 也以哈爾濱為例,哈爾濱約80%的購(gòu)房人都是通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房,“2020 年前,哈爾濱房貸利率基本上是4.85,現(xiàn)在減完基點(diǎn),差不多是3.35。如果貸款100萬(wàn),分30年付清,中間會(huì)相差30多萬(wàn)。”
去年,央行四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中披露,有超過(guò)23萬(wàn)億元存量房貸利率完成下調(diào),調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%,每年減少借款人利息支出約1700億元,惠及5325萬(wàn)戶(hù)、約1.6億人。
韓秀云指出,銀行是影響存量貸款利率的一個(gè)因素,“銀行最主要盈利方式是靠存貸息差,若息差太小,會(huì)影響銀行的正常運(yùn)營(yíng)。現(xiàn)階段,銀行可能有動(dòng)力降低存量房貸利率,因?yàn)閷?duì)銀行來(lái)說(shuō),如果不降低存量房利率,不少人會(huì)選擇提前還貸,失去優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)得不償失。”
王丹補(bǔ)充建議,“房貸利率是一個(gè)相對(duì)專(zhuān)業(yè)且有理解門(mén)檻的內(nèi)容,其實(shí)買(mǎi)沒(méi)買(mǎi)房,都可以關(guān)注一些值得信任的房產(chǎn)專(zhuān)家或房產(chǎn)主播,他們會(huì)用短視頻和直播的方式,實(shí)時(shí)講解市場(chǎng)和政策變動(dòng),方便消費(fèi)者及時(shí)了解和自己相關(guān)事情。”
據(jù)悉,快手理想家在金九銀十期間開(kāi)啟了96安家節(jié)大促活動(dòng),聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)商、機(jī)構(gòu)和主播,為購(gòu)房者帶來(lái)購(gòu)房?jī)?yōu)惠和優(yōu)質(zhì)特價(jià)房源,已經(jīng)有不少主播參與進(jìn)來(lái),解答買(mǎi)房人的各種疑問(wèn),也包括存量房貸利率問(wèn)題。
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房產(chǎn)主播融合成趨勢(shì)
除了探討存量房貸利率調(diào)整的問(wèn)題,直播中也談到了房產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和趨勢(shì)。
韓秀云總結(jié),盡管各個(gè)城市情況各有不同,但整體房產(chǎn)市場(chǎng)的基本面是供大于求,經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)控后,供求之間將會(huì)達(dá)到一個(gè)平衡,價(jià)格也會(huì)慢慢趨穩(wěn)定。“如果從新房和二手房來(lái)看,7月份整體上二手房跌幅快于新房,因?yàn)槎址渴袌?chǎng)是完全競(jìng)爭(zhēng),靠買(mǎi)賣(mài)雙方定價(jià)。”
她還指出,相比過(guò)去,短視頻直播平臺(tái)對(duì)房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)產(chǎn)生了正面影響,對(duì)傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō),可以拓寬市場(chǎng)渠道和職業(yè)路徑,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房產(chǎn)主播融合成趨勢(shì);對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō),也提供了更多選擇,更重要的是減少信息不對(duì)稱(chēng)。
“研究買(mǎi)房也是一個(gè)有門(mén)檻的事情,很多人買(mǎi)房不知道正確的信息從何而來(lái),或者信息太多太亂影響判斷。直播和短視頻的評(píng)論區(qū)是個(gè)天然的輿論監(jiān)督場(chǎng),消費(fèi)者可以通過(guò)監(jiān)督,挑選值得信任的房產(chǎn)主播,讓行業(yè)信息更透明,也能獲得更多選擇和更好的服務(wù)。未來(lái),房產(chǎn)直播銷(xiāo)售模式會(huì)是一個(gè)非常好的模式。”韓秀文認(rèn)為。
參與連線(xiàn)直播的@瀚文只懂房 就是一個(gè)代表案例。2020 年,@瀚文只懂房就在快手做房產(chǎn)直播,從一名傳統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)成為哈爾濱的頭部房產(chǎn)主播,并帶領(lǐng)著團(tuán)隊(duì)里幾十位傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)型。他們每天在快手上介紹當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)、購(gòu)房政策變化,以及科普購(gòu)房知識(shí)等。去年的快手96安家節(jié),@瀚文只懂房 實(shí)現(xiàn)近20套房產(chǎn)交易轉(zhuǎn)化。
據(jù)@瀚文只懂房介紹,他們有不少下線(xiàn)市場(chǎng)的消費(fèi)者是先通過(guò)直播間了解哈爾濱市區(qū)的情況,以及對(duì)應(yīng)區(qū)域的樓盤(pán)情況,再到線(xiàn)下看房,節(jié)省了時(shí)間和交通成本,開(kāi)發(fā)商也會(huì)為他們提供固定的特價(jià)房源和優(yōu)惠。
去年底,“爾濱“的火熱也帶火了哈爾濱當(dāng)?shù)氐穆糜螛I(yè)和旅游相關(guān)的房產(chǎn)消費(fèi),例如公寓、民宿等,@瀚文只懂房 透露,不少南方小土豆先在直播間看房,再選擇到哈爾濱置業(yè)。
正因?yàn)橛邢馌瀚文只懂房 等房產(chǎn)主播的興起,快手理想家也已經(jīng)成為了房產(chǎn)行業(yè)線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)重要平臺(tái)。快手發(fā)布的財(cái)報(bào)顯示,截至2024年第一季度末,快手理想家覆蓋全國(guó)超100個(gè)城市,合作主播數(shù)量超5萬(wàn)人。2024年第二季度,快手理想家服務(wù)快手用戶(hù)購(gòu)房需求量同比增長(zhǎng)了9倍。
王丹透露,目前快手平臺(tái)已經(jīng)有超過(guò)12萬(wàn)的專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)主播,并且打造了夏日選房季、96安家節(jié)等房產(chǎn)活動(dòng),以及星辰計(jì)劃等各類(lèi)扶持計(jì)劃,快手希望通過(guò)幫助主播成長(zhǎng),進(jìn)而滿(mǎn)足用戶(hù)更精準(zhǔn)和差異化的購(gòu)房需求,更便利地買(mǎi)到“理想家”。
直播中,王丹也同時(shí)提醒,“買(mǎi)房是一個(gè)重大決策,消費(fèi)者需要理性分析自己的需求和能承受的杠桿,再做決策。”
