鑒于對未來房地產市場走勢的不確定，越來越多開發商秉承不搶地王、不抬地價的購地準則，這也直接促成了曾經的競爭對手們走向合作，合作拿地、合作開發在大型房地產公司之間變得前所未有的頻繁。
嚴厲的房地產調控，讓身處其間的開發商歷練得日漸成熟。
2012年的土地市場，盡管整個過程不乏天價地王的小插曲，但總體上開發商保持了較為克制的心態，從而導致全國土地市場成交下降近兩成。
《第一財經日報》2012年房地產企業拿地排行榜顯示，曾在2010~2011年連續兩年以超過4000萬平方米新增土地儲備傲視全國房地產企業的恒大地產[簡介 最新動態]，2012年雖然新增的土地儲備仍然位居第一，但新增的土地儲備量僅2116萬平方米，不足2011年新增土地儲備的一半。
而萬科、保利地產等企業在2012年仍然保持平穩發展的步伐，新增土地儲備基本上以“補倉”為主。上海的綠地集團則以1908萬平方米的新增土地儲備成為2012年的“黑馬”，能夠在嚴厲調控的市場環境下有勇氣及底氣新增如此多土地儲備的地產企業在2012年屈指可數。
鑒于對未來房地產市場走勢的不確定，越來越多開發商秉承不搶地王、不抬地價的購地準則，這也直接促成了曾經的競爭對手們走向合作，合作拿地、合作開發在大型房地產公司之間變得前所未有的頻繁。
成交量整體下降
2012年，雖然土地市場出現翹尾行情，但縱觀全年，整體交易量依然下降明顯。
日前，國家統計局發布的2012年全國房地產開發和銷售情況顯示，2012年房地產開發企業土地購置面積35667萬平方米，比上年下降19.5%，降幅比1~11月份擴大4.7個百分點；土地成交價款7410億元，下降16.7%，降幅擴大6.4個百分點。
更早之前，中國指數研究院發布的研究報告也顯示，2012年，全國300個城市住宅用地總體供求不及上年，推出及成交量同比分別下降17.3%、23.1%。
中國指數研究院分析指出，去年第一季度土地市場冷清，4月以來供求狀況有所緩和，12月推出及成交面積均增至年內最高點。
事實上，無論地方政府推地量，還是開發商的購地量，都是在去年第三、四季度達到最高潮，以保利、萬科為代表的一大批開發商的購地行為主要集中在下半年。數據顯示，保利地產全年購買土地40宗，但絕大部分集中在11、12月，僅12月就買了14宗。
一位房地產上市公司高管透露，去年三季度之前，由于看不清市場走勢，加上政府推地量不足，因此公司拿地相當少，但到四季度，隨著優質地塊逐漸入市，以及銷售理想，公司果斷加大土地購買力度，以補充庫存。
去年底土地市場的升溫，一直延續到今年初，使得土地市場出現有別于上一年的暖冬。偉業我愛我家市場研究院的統計數據顯示，北京土地市場迎來開門紅，單月成交土地18宗，成交金額205.7億元，實現了近11年以來北京土地市場最好的開局。
值得提及的是，雖然去年全國土地成交量下滑，地價方面卻不降反升。中國指數研究院的數據顯示，全國300個城市住宅用地樓面均價同比上漲7.4%，主要是由于下半年以來北京、上海等熱點城市熱度提高，帶動樓面均價結構性上漲，住宅用地平均溢價率為9.0%，仍比上年同期低4.3個百分點。
行情重回一二線
如果說2012年的樓市有所回暖，那么一定是一二線大城市表現更為突出。事實上，這一輪調控讓三、四線城市的風險顯出冰山一角。
因此，開發商在新購土地的區域上更傾向于一二線城市。中指院統計顯示，去年下半年，一二線城市土地成交量增幅明顯，土地成交面積TOP20城市絕大多數為二線城市，三四線城市降幅則有所擴大。
同時，全國住宅用地出讓金總額前三位均為二線城市，但一線城市的樓面均價繼續領先，且去年下半年上漲幅度較為明顯，北京市全年住宅用地樓面均價已突破6000元/平方米；長三角、珠三角區域年末住宅用地價格同比漲幅超過五成。
具體區域上，珠三角地區成交量恢復最快，中西部降幅相對較小，東北地區則下降近五成，成交量TOP20城市中長三角區域占據多數。
報告顯示，與限購政策出臺后房企轉戰三四線城市不同的是，出于追逐相對穩定高利潤的目的，2012年房企回歸一二線城市的趨勢日益顯著，在一線城市及重點二線城市的拿地金額大多呈現明顯增長。
以當年進軍三四線城市頗為積極的恒大地產為例，該公司高層便在去年透露出回歸一二線城市的意圖，并將發展重點重新確定為二線城市。
經營思路一度與恒大地產頗為相似的佳兆業也暴露出退出部分三四線城市的端倪。據悉，由于此前廣泛布局三四線城市，佳兆業旗下的土地儲備近76%均位于三線或以下的城市，其在一二線城市土地儲備明顯偏低。因此，佳兆業2012年的拿地城市主要為上海、大連、武漢、廣州以及毗鄰廣州的佛山，均為區域性核心城市。
保利地產相關負責人也曾透露，鑒于去年一二線城市樓市回暖顯著，公司仍將堅持在這些核心城市發展針對剛需的住宅產品，以保證較高的周轉速度。
合作競爭并存
除了在區域選擇上重回風險較低的一二線核心城市，開發商的另一慎重表現則是減少競爭趨利避害，通過合作方式來盡量降低彼此的土地成本。市場消息顯示，萬科、保利、中海等一大批開發商巨頭，均在去年加強了土地合作。
去年12月6日，越秀地產發布公告稱，其持有95.48%權益的附屬公司與廣東保利房地產，已成立分別各持一半權益的合營公司廣州越禾房地產開發有限公司，以開發位于廣東省廣州市蘿崗區長嶺路的地塊。
此后的12月18日，中國奧園也發布公告稱，公司以約34.11億元購入的廣州市番禺區鐘村街漢溪村商業金融用地一至九地塊，將由全資附屬公司奧園集團與廣東保利房地產開發有限公司聯合開發，且于12月10日訂立土地使用權出讓合同前雙方已訂立合作協議。
兩家原本與保利沒有任何業務往來的公司先后與這家央企進行土地合作，暴露出保利地產這家央企的觸角已經延伸到多家企業。在此之前，保利地產已經在天津與融創，在長沙與萬科等進行了多樣化的土地合作。
在保利地產加入到合作隊伍之前，萬科、中海地產、富力地產、雅居樂等一大批開發商，都曾經在同行中進行過合作開發。這使得開發商之間的關系已經由過去的競爭演變為錯綜復雜的競合。
對此，知情人士透露，多年下來，開發商高管之間的聯系日益密切，這為各家公司之間的合作奠定基礎，更為重要的是，目前政府推地量較大，開發商沒必要再像過去一樣為了一幅土地搶得頭破血流，最終承擔市場波動的風險。
