商業地產供需失衡 “三高”問題突出

　　物極必反，之于商業地產也同樣如此。商業地產供需失衡，隨之帶來一系列問題。最直接的表現是：一是開發銷售環節，由于潛在供應量巨大，將會導致庫存高；二是招商環節，招商難，進而帶來空置率高；三是經營環節，商戶經營難，投資風險高。

　　2008年以來，昆明城中村項目集中改造，從源頭上加大了商業供應，商業地產項目蜂擁而至。在昆明理工大學房地產開發經營教研室主任鄧曉盈看來：“這幾年商業地產最大的難題在消化上，一個城市需要多少商業，什么樣的商業，與經濟發展程度、產業支撐、金融業發展等經濟支撐強勁與否有關。”

　　我們可以看到，作為一個二線城市，昆明近年來的城市擴展和經濟發展的成就都是有目共睹的。但相比于北上廣等一線城市，昆明無論從城市規模還是人口規模，以及經濟發展程度都仍然僅處于一個中等水平，就像人吃多了也會受不了一樣，大規模地興建城市綜合體或許會讓昆明“消化不良”。

　　在市場優勝劣汰的鐵律面前，面對失衡的市場，激烈的競爭必然導致商業地產的慘烈競爭。毋庸置疑，傳統底商及零售業為主的集中商業將面臨著生存、成長困難， 商業空置率居高不下的困局。

　　同質化競爭激烈 分流客源攤薄利潤

　　“同質化”，這是目前商業地產顯現出來最突出的問題。

　　“零售+餐飲+KTV/電影，這樣的商業模式太多之后，就讓人感覺到疲乏。”除了工作、睡覺，近一兩年的時間，袁紹的時間幾乎都花在了這樣模式的城市綜合體里面。

　　最初的時候，袁紹七天都在逛商場，但每天所逛的地方都不相同，她渴望從逛街當中來尋找生活的新鮮感和刺激感，以緩解每天乏味的工作。

　　“今天逛百盛、明天新百大，后天新西南……，買衣服，吃美食，看電影。”這就是袁紹業余生活的節奏。可漸漸地她發現，無論是買衣服還是吃飯，部分商場有太多雷同的品牌商家了，尤其是市中心商圈里的商場。

　　“每個商場的品牌、餐飲店都是一樣的，如果商場本身沒有特別的折扣活動，我很少選擇去市中心擠了。家周邊新建起的商圈，不僅品牌齊全，而且體驗式項目，比如咖啡培訓班、街舞培訓班讓我的業余生活變得更為豐富，我何必舍近求遠，舍好求次呢？”俗話說，實踐出真知。在經過一年時間的逛街實踐之后，袁紹總結得出這樣一條真理。

　　從袁紹的經歷我們不難看出，傳統商圈由于同質化嚴重，品牌資源雷同，由于空間無限無法拓展，導致客流逐漸被一些應運而生的新商圈分走。新商圈崛起，客源被分流，一些商戶的利潤被攤薄。商戶賺的錢少、或直接賺不到錢，往往走上棄租的道路。

　　房企運營成本高 供求失衡資金鏈緊

　　縱觀目前昆明市場上的商業地產，項目的商業盈利模式主要有三種：要么全部自持，要么是自持加銷售，也有部分社會底商采用產權銷售的方式。

　　商業地產對于現金流的要求更高，一般都需要經歷較長時間的養商期，對開發商企業的實力和資金流要求很高。對于很多沒有商業地產開發經驗、沒有商家資源、沒有廉價資本的開發企業而言，困難顯而易見。

　　這樣的局面，很容易導致一些商業項目定位不清、同質化、招商難、開業難的現狀。因為以上因素，很多商業地產多是產權和經營權的分離，后期想要運營管理成本也就越來越高，想要經營好也就越困難。現在，很多商業項目只出售不持有，商業物業產權和經營權完全分離，難以形成統一規劃及運營管理，后續操作難度大、風險也就更大，最終陷入發展的死循環。

　　一直以來，商業項目自持比例的高低被視為企業資金實力是否雄厚的關鍵要素，意味著未來無論是項目開發商還是運營商，都可以在項目的后期管理中發揮更大的作用，比如中豪商業集團。

　　中豪商業集團具有實力強勁的股東，而這些股東旗下的企業有七八十家，這些企業源源不斷地向中豪螺螄灣國際商貿城注資在一定程度上保證了項目的健康運作。