今年兩會(huì)期間，“雙向調(diào)控”成了房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策走向的信號(hào)燈。住建部官員給“高庫(kù)存”下了個(gè)定義，庫(kù)存量高于月銷售量的12~15倍，就是高庫(kù)存，就要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　鄭州商品住宅的庫(kù)存量是月銷售量的6~7倍，接近“國(guó)標(biāo)”的一半。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，2014年，鄭州限購(gòu)政策很難退出。

　　鄭州聲音

　　今年繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策

　　兩會(huì)期間關(guān)于樓市的言論，一直被業(yè)界看作當(dāng)年樓市調(diào)控政策的風(fēng)向標(biāo)。

　　3月3日，住建部部長(zhǎng)姜偉新就房?jī)r(jià)問題接受記者采訪時(shí)，不經(jīng)意間透露出四個(gè)字：“雙向調(diào)控”，引發(fā)眾議。業(yè)內(nèi)人士用“托底蓋帽”一詞，對(duì)其通俗注解：政府提供最基本住房保障為“托底”，抑制因過度投機(jī)導(dǎo)致的房?jī)r(jià)過快上漲是“蓋帽”。

　　昨日，全國(guó)政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)齊驥作出了權(quán)威解釋：所謂雙向調(diào)控，亦可稱分類指導(dǎo)，即對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出，對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　這就意味著，一線城市將繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)政策。那么，二、三線城市如鄭州，是否可以放松限購(gòu)呢？

　　事實(shí)上，國(guó)內(nèi)多地樓市在去年一直很活躍，同時(shí)也遭遇了不同程度的調(diào)控升級(jí)，除北京、上海、廣州、深圳等一線城市外，先后有十多個(gè)城市出臺(tái)了升級(jí)版調(diào)控政策。

　　鄭州也不例外，如2013年9月份起調(diào)整限購(gòu)政策、增加市場(chǎng)供應(yīng)、嚴(yán)格價(jià)格申報(bào)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等。

　　解讀：

　　昨日，河南商報(bào)記者從鄭州市房管局了解到，目前，鄭州仍繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策。相關(guān)人士還同時(shí)表示，會(huì)嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家調(diào)控政策，加大保障性住房供應(yīng)力度，加大中低價(jià)位、中小套型住房的投放力度。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　鄭州應(yīng)是調(diào)控重點(diǎn)，樓市將平穩(wěn)發(fā)展

　　限購(gòu)一放松，樓市就會(huì)反彈。

　　多位業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，當(dāng)下，鄭州樓市比較平靜，商品住宅供銷比趨于平衡，如果突然放松調(diào)控，勢(shì)必引起房?jī)r(jià)恢復(fù)性快速上漲。就今年而言，鄭州限購(gòu)政策很難退出市場(chǎng)。

　亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存，一直把鄭州看作一個(gè)準(zhǔn)二線城市，包括長(zhǎng)沙、武漢等中部省會(huì)城市，在房?jī)r(jià)上漲空間上，都非常具有潛力，擺脫不了調(diào)控的影子。

　　解讀：

　　建業(yè)住宅集團(tuán)(中國(guó))有限公司董事長(zhǎng)胡葆森表示，鄭州屬于二線省會(huì)城市，國(guó)家不希望這類城市的房?jī)r(jià)上漲過快，因此，鄭州肯定是調(diào)控的重點(diǎn)，只是還沒有指明具體將如何調(diào)控。

　　去年，鄭州房?jī)r(jià)漲勢(shì)稍快，調(diào)控升級(jí)之后，才得以延緩。據(jù)河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社研判，如果保持現(xiàn)有政策，鄭州樓市將平穩(wěn)發(fā)展，今年，鄭州房?jī)r(jià)不具備明顯上漲的勢(shì)頭，也不會(huì)大跌。

　　庫(kù)存數(shù)據(jù)

　　鄭州商住房庫(kù)存是月銷量的6倍

　　2014年，國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控的城市會(huì)有哪些？如何調(diào)？

　　除了欽點(diǎn)的一線城市以外，住建部官員在“雙向調(diào)控”中又列了一條：商品房庫(kù)存過高的城市，將要求其對(duì)供地結(jié)構(gòu)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控。

　　全國(guó)政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)齊驥解釋說，所謂的“高庫(kù)存”是指，庫(kù)存量高于月銷售量的12~15倍，即高過一年到一年半銷售量。

　　據(jù)權(quán)威媒體報(bào)道，杭州商品房的庫(kù)存量可以連續(xù)賣20個(gè)月，嚴(yán)重供過于求，因此引發(fā)降價(jià)潮。一份綜合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、克爾瑞研究中心和上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)的“20個(gè)城市庫(kù)存量排名”顯示，存量較大的二、三、四線城市居多，存銷比排名靠前的全是二、三、四線城市。

　　鄭州則不在榜單中。

　　解讀：

　　2013年至今，鄭州市區(qū)商品住宅累計(jì)可售面積約為452萬平方米(2月份的官方數(shù)據(jù)尚未公布，根據(jù)去年的平均值測(cè)算)，按照2013年市區(qū)商品住房月均73.72萬平方米的銷量計(jì)算，鄭州市區(qū)內(nèi)的商品住房還可以賣6個(gè)月。

　　如此看，鄭州的庫(kù)存比例，還不到“高庫(kù)存國(guó)標(biāo)”的一半。

　　一般情況下，商品住宅庫(kù)存消化周期不足6個(gè)月，則被認(rèn)為是市場(chǎng)供不應(yīng)求；12個(gè)月左右時(shí)，市場(chǎng)供求基本平衡。

　　在鄭州市房管局分析人士看來，目前鄭州市區(qū)商品住房供求暫時(shí)性緊張局面已經(jīng)得到緩和，供求關(guān)系正趨于平衡。河南商報(bào)記者 鄧飛