八益國際家居博覽城給出10%的保底年收益，吸引了無數眼球。 （攝影：李里）
5月11日，位于溫江的成都八益國際家居博覽城項目開盤，對外公布數據指出，當日成交金額達6.5億元，在持續低迷的商業地產市場中，這樣的業績無疑引來業界的關注和爭議。
通過千個實體樣板家云集，匯總家具、裝修、飾品、家電等上下產業鏈，試圖以這樣獨一無二模式對抗產業過剩，八益國際家居博覽城顯得雄心勃勃。然而，在項目百萬平方米體量中達30%的可出讓商鋪，其中一半由八益集團整體運營下，如何盈利以保障項目開發與運營的巨大投入？這種新模式的運營，又能否保障向投資者承諾的“10%”保底年收益？記者對此展開了調查。
“完美”方案引關注
“低風險高收益投資錢景年年漲”，在八益國際家居博覽城開盤現場，這樣的標語異常醒目。事實上，看似超長時間的穩定收益，無疑是其吸引投資者的“法寶”。
根據八益國際家居博覽城為投資者“量身定制”的淘金方案，其將提供20年統一經營，其中，前5年保底收益10%；5年后，可以在保障10%收益的基礎上，隨行就市，或將獲得更高的收益。即使覺得這樣的模式不再符合自己的訴求，亦可在5年后由八益原價回購。粗略看來，這似乎是筆包賺不賠的買賣——最多10年，即可通過收益回報收回全部投資，這樣由“無風險”勾勒出的美好前景，顯得頗具誘惑。看似“錢”景無限的投資項目，是否真的能夠摒棄高額收益？這也成為心動的投資者急于向金融投資報咨詢的問題。
公開資料顯示，位于溫江的八益國際家居博覽城占地面積500余畝，總建設規模100萬平方米，是以居家形式呈現的休閑、開放、情景式全業態綜合體。項目共分三期建設，第一期為15萬平方米，1000個實景樣板家體驗館以及2.5萬平方米軟體裝飾館；第二期為60余萬平方米居家類用材用品批發大市場，包含建材MALL、精品燈飾MALL、精品家居MALL、精品家具批發MALL和家居文化陳列館；第三期為20萬平方米高端城市商業綜合體，提供餐飲美食、休閑娛樂、金融服務等配套業態。一期預計今年年底面世，到2016年年底整個項目將全面呈現。
5月11日首批次開盤推出的，即為一期15萬平方米的核心區域，主力面積區間為16-95平方米。據了解，其優惠后均價分別為：1樓約28000元/平方米、2樓約22000元/平方米、3樓約14000元/平方米、4樓約10000元/平方米、5樓約7500元/平方米。其中，5樓7500元的價格相當“親民”，整體準入門檻并不高。
低門檻能保高收益？
不過，值得注意的是，作為項目核心的1000個實景樣板家體驗館的承載區，該區域的主要用途僅為展示與體驗，完全由八益集團整體運營，并不對商戶出租，因此不會產生租金收益，這不啻于加重了在整體經營過程中的資金負擔。
據統計，項目可出售商鋪共計2447間，以首次開盤推出1171套，獲得銷售額6.5億元為基準，粗略測算可知，商鋪全部出售后，回款額將超過13億。但隨之而來的是，每年需要至少要向投資者付出高達10%，即逾1.3億元的租金回報。
對于這樣的資金落差，八益家具集團方面解釋稱，八益國際家居博覽城作為新一輪戰略升級重點項目，開業界運營模式先河，確實需要較長時間的扶持。因此，已成熟的八益家具城的租金收益將成為維持新項目運營和管理的主要來源。
據透露，八益家具城目前的平均租金是每月每平方米150元，每年的租金增長在15%左右，以其33萬平米的體量計算，則可獲得5.94億的年租金現金流。相對于每年1.3億元的租金回報而言，似乎足以平衡。
然而，值得注意的是，隨著項目巨額的投資壓力缺口，項目本身的銷售所得，甚至八益家具城所得凈利潤，無疑將優先投向項目的再開發，以按時完工。在項目培育期缺乏自身造血功能的囧境下，“割肉換血”的方式顯然并非長久之策。
不容忽視的是，按照項目百萬體量的規劃，“30%的可分割商鋪和商住產權”即代表著逾30萬平米的商鋪將用于出售，在前期推出的基礎上，明年甚至后年還將再有15萬平米的商鋪涌向投資者，盡管其可以獲得入駐商戶的租金回報，但記者調查發現，成都的專業地產市場在幾年爆發式發展后已然直面最殘酷的檢驗。以目前處于市場培育期的某建材家居市場為例，其二樓的商鋪月租金僅為每平米20元左右，與“10%的收益回報”顯然差距尚遠。“目前商業項目6%-8%之間的投資回報率比較可靠；高達10%，甚至12%的回報并不現實，一旦虛高而又難以達到承諾數值，有限的租金收益與較高的承諾回報這一矛盾最終可能導致糾紛。”有業內人士坦言。
在八益國際家具博覽城給予投資者物業價值的升值預期中，市場成熟期的第10年，物業升值將達到470%，以購買時55萬元為例，屆時將可回收235萬元。但在骨感的現實前面，八益國際家具博覽城能否令企業、商戶、投資者實現多贏，或只能需時以待。
事實上，不僅是過高的投資收益令人疑慮其如何兌現，就項目本身而言，項目投資總額的相繼變動，企業戰線拉鋸過大，導致同時擔負125億的項目投資任務，令企業資金鏈承受著不小的壓力。
此外，面對成都家居賣場的過剩現象， “千個居家博覽館”能否如愿獲得追捧？八益家具城與八益國際家居博覽城是否會形成市場的擠出效應？而“整家消費”模式高昂的運營成本與“過時”的緊迫，會否造成后期不菲的投資壓力？這些，都是值得持續探索與追蹤的問題。
