林小昭
[從全國來看，供需結構比較緊張的城市大約10個。其他供需比較健康的中心城市10個左右，全國總共也就20個城市房價有上升的空間。]
在中央釋放支持居民自住和改善性需求、穩定住房消費的信號后，地方新一輪的樓市刺激行動也隨之密集展開。一系列利好之下，有不少業內人士認為，在目前價格還未“觸底反彈”前夕，最佳購房“窗口期”已至。
樓市再迎最佳購房“窗口期”
過去十年，盡管樓市總體處于大幅上漲狀態，但對購房者來說，仍有一些最佳的入市時間窗口，可以更低成本、更加從容地挑選。比如2008年9月金融危機爆發后到2009年的一季度就是一個很好的時間窗口。
“我當時在廈門大學附近買的二手房，單價不到9000元，當時很多人都覺得買貴了，但現在一平方米已經3萬以上了。”來自泉州安溪的施先生說。
此后，2011年底到2012年上半年，樓市又迎來一個最佳購房窗口。以廣州為例，當時購房者在廣州市區買的房子現在都漲了四成以上。
而現在，類似的最佳購房窗口似乎已顯現。不少業內人士表示，從現在開始到二季度末，將是入市的一個很好的窗口期。同策咨詢研究部總監張宏偉表示，今年上半年入市為最佳，今年下半年會再次步入“買漲不買跌”的行情。
過去十年屢屢準確預言樓市走勢的“大炮”任志強(微博)日前在佛山演講時稱，雖然目前6億平方米庫存超出預期，但伴隨著房地產投資、土地供應減速，到了第四季度，供求關系回歸平衡，價格就要開始上升。
“之所以說目前出現了最佳購房窗口期，在于房價止跌反彈跡象正趨于明顯。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴《第一財經（微博)日報》，目前整個樓市政策環境趨于寬松化，而且后續還有望出臺一系列政策，比如公積金貸款額度的提高、公積金貸款首付比例下調等，這些都會帶來住房市場成交量上升的態勢，進而促進房企調整定價策略，并采取漲價的做法。
嚴躍進說，從這個角度看，隨著整個房地產市場復蘇跡象的出現，若不積極入市，可能會延誤最佳購房時機，并且導致購房成本加大。
中原地產首席分析師張大偉也分析說，在兩到三次降息、市場成交量恢復三個月左右、有一個全國性的普遍政策出臺之后，窗口期才會出現。“現在正處于政策利好累積、庫存需要一定時間消化的階段，總體上看，一線城市的窗口期已經出現。”
這其中，供需比較緊張的深圳去年12月份新建商品住宅的環比漲幅為1.2%，成為當月全國70個大中城市中唯一環比上漲的城市。2月漲幅雖然有所收窄，但依然保持增長態勢，成為全國唯一的房價連續上漲的城市。在不少業內人士看來，其他供需比較緊張的一線城市和部分二線城市也將迎來反彈。
張大偉說，去年一線城市不少樓盤都跌了10%，接下來馬上要恢復到去年下跌之前的最高點。“也就是說，現在正處于2014年深跌之后的恢復之中，再往上沖多少，要看政策的力度有多大。”
不超20城有望反彈
投資需求曾一直是樓市高增長的動力之一。由于可選投資渠道匱乏，房地產在過去十多年中，一直是居民的最佳投資選擇。不僅門檻低、回報穩定，還能借助銀行杠桿放大收益。但近年來，短期投機需求隨著交易稅費的增加和政策打擊已經顯著減少。大多數城市住房供大于求，價格過高，未來增值不確定，已經不再是最佳投資選擇，因此房地產投資需求也出現顯著回落。
張大偉告訴本報，目前已經進入到一個降準降息通道，公積金政策也都在全面放松，包括一線城市限購也有望松動，現在確實有進入到窗口期的跡象和可能性。但是否進入到最佳購房窗口期，仍然要分城市、分區域來看，“現在已經結束了過去單邊上漲的狀態，不管從心理層面，還是從事實上的供需矛盾來看，經過過去三四輪的上漲，樓市都到了一個新階段。”
“既然是窗口，肯定是后續要能漲的才算窗口，會跌的肯定不能叫窗口。”張大偉說，過去市場供需結構比較緊張，因此只要有鼓勵政策出來，市場就會發生翻轉。但這一輪救市政策出來，除了一線城市和部分二線城市市場活躍外，其他城市都處于波瀾不驚的狀態。
張大偉表示，從全國來看，供需結構比較緊張的城市大約10個。其他供需比較健康的中心城市10個左右，全國總共也就20個城市房價有上升的空間。“其他城市要上漲的可能性就很小，因為它的需求已經不支撐價格上漲的可能性。”也就是說，未來只有北上廣深和廈門等二線城市的房價有望迎來反彈，其他三四線城市甚至部分二線城市仍然處于絕對過剩的狀態。
經歷了十年的高速發展后，中國房地產行業已處于由高速增長向平穩發展的過渡階段。全國各地樓市都火爆、所有產品都熱銷、所有房企都賺錢的時代，已經一去不返。在新常態階段，不同城市不同區域的表現將進一步分化。張大偉說，在三四線城市樓市普遍過剩、人口導入十分有限的情況下，三四線城市和一二線城市的分化進一步加劇。
這其中，決定這種區域分化的一大因素就是需求。以福建為例，數據顯示，在2005年到2013年這9年期間，福建各地的人口增速差距相當懸殊。其中，廈門增速高居全省首位，9年間人口增長了65.78%，此外像福州市區、泉州市區、晉江、石獅等經濟發達地區的人口也都實現快速增長，全省人口向廈門、福州、泉州等幾大城市集中的趨勢相當明顯。
相比之下，有一半以上的區縣人口出現了負增長，尤其是閩北、閩西等山區縣人口負增長高達兩成以上。目前這種趨勢仍在加劇。廈門均和房地產評估董事長王崎告訴本報記者，在目前泉州、龍巖等周圍三四線城市房價走低的情況下，無論是購房者還是開發商，都會把資金集中到一二線核心城市，資金會進一步向廈門這樣的核心城市集中。攝影記者/吳軍
