○樓市新政出臺：二套房貸款首付比例降至四成○業內：刺激有限，但利于盤活存量。

    在2015年一季度尾巴上，多款樓市新政策密集出臺，釋放出“提振樓市”的明顯信號。

    3月30日下午，央行、住建部、銀監會聯合下發通知：二套房最低首付款4成，公積金購買首套房最低首付2成，首套房還清貸款者，二套房最低首付只需3成。當日，財政部也來加碼：二手房滿2年免征營業稅。房產新政利好程度顯然超過預期，或許更值得關注的是，這一輪新政對長沙樓市刺激如何?下一步，房地產市場還有哪些新政可期?

    興奮劑降低首付提振樓市，為什么是降至4成

    新政 解讀

    對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。公積金貸款購買首套房，最低首付款比例為20%;對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，再次購買二套房最低首付款比例為30%。

    在新政發布前數天甚至數小時內，業內針對降低二套房貸款首付比例的猜測都相對保守：5成。為什么最終降至4成?

    “降至4成超出市場預期，但尚在意料之中。本來就6成，若降至5成，不符合中央去庫存盤活并帶動整體經濟的要求。但要降至3成，也過于激進了些，所以4成是合適的。”湘高協房地產經理人分會執行會長兼秘書長、長沙創普集團副總裁李杰說，預計4月份成交量將現井噴。

    中國銀行國際金融研究所副所長宗良表示，“從國際經驗看，個人住房貸款最低首付比例一般在30%左右，此前我國二套房普遍執行60%至70%，執行標準明顯高于國際水平，現在的調整也是市場化的一種表現。”

    2015年開年以來，經濟下行壓力加大。從前兩個月的統計數據看，經濟延續了去年四季度的放緩勢頭，部分經濟指標進一步回落，其中房地產市場低迷成為經濟增長放緩的原因之一。

    “越是曖昧不清的政策往往造成錯誤的購買決策，而清晰的政策有助于購房者做正確的判斷。”在湖南長城投資有限公司營銷副總經理江偉華看來，鼓勵民間閑散資金進入樓市，是徹底解決投資者應對通脹的疑慮，也是解決庫存的良好方式。

    長沙恒瑞地產總經理高鐵強表示，“受此提振，一線城市和中心城市房地產成交數據將會在未來一個月內得到明顯改觀。”

    “這一系列穩定房地產市場的政策調整舉措，對于應對目前經濟下行壓力，實現穩增長、惠民生、促改革、調結構將具有積極作用。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。

    組合拳 二手房滿2年免營業稅，賣家買家誰受益

    3月30日，財政部發布關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知。個人將購買不足兩年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買兩年以上含兩年的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款之后的差額來征收營業稅;個人將購買兩年以上含兩年的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

    解讀

    “這對于促進二手房市場發展是重大利好。”長沙市房地產中介協會秘書長劉元林說，“該政策出臺的背景是目前全國房屋存有量已經很大了，大量房源空置造成社會資源浪費，國家將重點盤活存量，提高資源有效利用，推動房地產市場健康良性發展。”

    “消費者可以充分利用滿2年以上普通住房銷售免征營業稅的新政策，積極換取適合自己的改善性住房，以免造成未來‘只有套數沒有居住素質’的狀態。”碧桂園集團湖南區域總裁助理兼辦公室主任藍維維說。

    不過，也有專家指出，此次營業稅放寬免征期限政策力度很大，但效果有待觀察。目前免稅政策主要惠及的是賣方，在未來不動產登記和房地產稅出臺的預期下，不排除一些大量囤房的人會借機拋售住房。也有專家認為，買房也會從中受益。如果出現大量拋售，則可能盤活房地產市場大量閑置的存量房，加大房屋流轉率，實際會降低買房成本。

    湖南落地：通知下來就會執行

    記者昨日從湖南省直單位住房公積金管理中心獲悉，湖南的“寬松版”公積金新政的落地執行也只是時間問題。

   “目前我們還沒有收到正式的文件，如果上面文件正式下來了，湖南一定會響應國家的政策及時跟進調整。”湖南省直單位住房公積金管理中心相關負責人回應。

省直單位住房公積金管理中心的現行政策是：對于購買首套住房已使用貸款，但貸款已結清且房產已轉讓注銷的，現申請住房公積金貸款購買普通自住房的，首付比例不低于40%。

    據悉，湖南省直公積金現行貸款政策，依然為“保”首套房“限”二套房“禁”三套房——對于購買首套普通自住房的，公積金貸款的首付比例不低于20%;對于人均建筑面積尚未達到長沙市人均建筑住房面積標準41.42平方米，再申請二套房公積金貸款的，首付比例不低于40%，貸款利率上浮至1.1倍;對于現有兩套(含)以上住房或已注銷三套(含)以上住房的，現有一套住房并有兩套住房注銷記錄等情況的，不予辦理住房公積金貸款。

    中國建設銀行湖南省分行住房金融部相關工作人員介紹，由于央行也是下午5點才發布的通知，一般情況下總行再傳到湖南這邊，再落實到執行的話應該也是一兩天之內，“目前我們也在等待總行的通知。”

    隨后，記者聯系到工商銀行湖南省分行和中信銀行長沙分行等相關部門，對方均表示，肯定會按照央行新政來執行房貸，但具體的時間點，還需要等總行通知。

    新政

   再問新政

   [冷思考]

   新政對長沙樓市的刺激有限?

    盡管政策利好頻頻，但不可忽視的是目前長沙樓市供應達歷年峰值，樓市仍以去庫存為主的現狀。

   “這個政策對長沙樓市的刺激有限。房地產市場已經進入‘新常態’，自住性住房需求和改善性住房需求都有非常大的選擇空間，要想吸引消費者，還必須在戶型設計、得房率、物業服務和小區配套等多方面拿出真正專業的水平，只有性價比高的樓盤才會得到購房者青睞。”藍維維坦言。

    一些業內人士對此也持同樣的觀點。

   “刺激有限。奠定2015全年保7增長目標的二季度說來就來，銀四金五鉆六。”深圳市天驁投資策劃有限公司董事長彭遠才認為。

   “利好的新政并不是托市的利器，大部分開發商仍會以跑量為戰略，以實現正常的投資運營，從而規避風險。”江偉華說。

    長沙市房產研究中心分析指出，結合今年前兩個月的數據，長沙樓市的成交有一定程度的好轉，去化速度有所提升，但整個長沙市場高土地存量、高在建存量和高在售存量的“三高”態勢仍比較嚴峻，銷售均價仍低于去年同期。

    藍維維表示，長沙的購房需求主要不是因為房貸的首付比例壓制的，這一政策對省會外的市州樓市刺激可能更大。

    [下一步]

    還有哪些可期的房地產新政出臺?

    此前，記者曾就房貸利率松動等傳聞，向省內多家銀行求證，均獲知湖南地區房貸政策仍然按兵不動，首套房利率水平維持在基準，但基本沒有折扣。

    不過，這一輪組合拳打出后，有專家認為，下一步房地產新政出臺也為時不遠。

    融360理財分析師張懿望認為，房產新政對首套房房貸市場影響不大，銀行執行政策一方面受房貸政策影響，最重要是受央行信貸額度影響。在當前救市環境下，預計央行將繼續為市場注入資金。二套房房貸方面，預計房貸利率將繼續走低，更多銀行將推出更多傾向于二套房的政策，因為二套房的貸款人更優質。

    長沙恒瑞地產總經理高鐵強則認為，“后續相關的銀行利率優惠、認貸不認房、貨幣補貼均有望緊鑼密鼓入市。”