當(dāng)初房?jī)r(jià)不斷上漲的時(shí)候，不管是政府試圖調(diào)控還是少數(shù)專家鼓吹房?jī)r(jià)要降，開(kāi)發(fā)商都不搭理，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商同樣不搭理。“330新政”之后，開(kāi)發(fā)商的普遍心態(tài)是趁機(jī)“快跑”，很少人傻到想去提價(jià)。據(jù)目前觀察，“五一”期間，新房銷售基本上也是這個(gè)套路，往往是口頭說(shuō)要漲價(jià)，實(shí)際上則暗自促銷。
房?jī)r(jià)在民眾心目中的地位，顯然非同一般。特別最近十年來(lái)，飛速上漲的房?jī)r(jià)觸動(dòng)著許多人的神經(jīng)。那么，未來(lái)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)會(huì)如何？什么樣的房?jī)r(jià)才是合理的？又有哪些因素影響著房?jī)r(jià)？
房?jī)r(jià)的可比性問(wèn)題
記得2008年，當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐滇慶和深圳媒體人牛刀打賭：賭一年以后深圳的房?jī)r(jià)是漲還是跌。
其實(shí)，這是一開(kāi)始就注定沒(méi)有結(jié)果的賭局。原因是，雙方賭的是一年之后深圳的房?jī)r(jià)漲還是跌，但雙方所說(shuō)的房?jī)r(jià)含義都不一樣，一方的依據(jù)是深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局公布的成交均價(jià)，另一方的依據(jù)則是國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每個(gè)月公布的房屋銷售價(jià)格指數(shù)。
房管部門的成交均價(jià)的形成比較簡(jiǎn)單：把當(dāng)月所有成交的新房總價(jià)除以總面積。這樣形成的均價(jià)受當(dāng)期成交結(jié)構(gòu)的影響很大——如果這個(gè)月成交的都是豪宅，這個(gè)月的房?jī)r(jià)肯定就高；等到下個(gè)月，可能中心區(qū)沒(méi)有新盤供應(yīng)，成交的都是邊遠(yuǎn)地段的樓盤，那么房?jī)r(jià)就低。這樣比較房?jī)r(jià)顯然沒(méi)有意義。
另外一個(gè)問(wèn)題是，現(xiàn)在和過(guò)去統(tǒng)計(jì)新房?jī)r(jià)格的方式不一樣。過(guò)去由開(kāi)發(fā)商填報(bào)表，把本公司本月的新房成交情況報(bào)送統(tǒng)計(jì)局；后來(lái)采用抽樣方式，選擇固定樣本，這樣相對(duì)會(huì)科學(xué)一些。問(wèn)題產(chǎn)生了：新房的樣本無(wú)法長(zhǎng)期穩(wěn)定，賣完了這個(gè)樣本就不存在了，需要重新確定樣本，統(tǒng)計(jì)部門需要做出相應(yīng)的調(diào)整。
所以徐滇慶和牛刀所打的賭，因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)方法不一樣，房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)口徑不同，不可比。
“被工具”的房地產(chǎn)
大約從2005年開(kāi)始，房?jī)r(jià)問(wèn)題引起社會(huì)廣泛關(guān)注。不過(guò)，中央政府開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出行政調(diào)控的時(shí)間更早，在2003年，央行先發(fā)布121號(hào)文，接著國(guó)務(wù)院發(fā)布18號(hào)文。這兩個(gè)文件強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)不同。接著在2004年，“831”大限到來(lái)，所有土地交易都要進(jìn)行招拍掛，低價(jià)拿地的路子被堵住。
2005年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)八條”，之后可以說(shuō)年年都會(huì)出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。筆者以為，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)一直是被政策以及相關(guān)各方博弈扭曲的——房地產(chǎn)一直被視為一個(gè)工具，當(dāng)一個(gè)產(chǎn)業(yè)成為一個(gè)工具的時(shí)候，它就很難按照自身規(guī)律獨(dú)立發(fā)展。
當(dāng)前房?jī)r(jià)走勢(shì)
當(dāng)前形勢(shì)下，房?jī)r(jià)會(huì)如何走？房?jī)r(jià)漲還是不漲？
其實(shí)，這個(gè)問(wèn)題從來(lái)沒(méi)法用是或者否來(lái)回答。
正因?yàn)榉康禺a(chǎn)是作為宏觀政策工具在使用，所以房?jī)r(jià)和宏觀經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系。筆者認(rèn)為，基于房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的密切聯(lián)系，只要經(jīng)濟(jì)不徹底垮掉，房?jī)r(jià)就不會(huì)大降。特別是一線城市的、市中心的房子，可能會(huì)在需求的推動(dòng)下，難以下降。
我們?cè)谡{(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商們看得很明白。當(dāng)初房?jī)r(jià)不斷上漲的時(shí)候，不管是政府試圖調(diào)控還是少數(shù)專家鼓吹房?jī)r(jià)要降，開(kāi)發(fā)商都不搭理，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商同樣不搭理。“330新政”之后，開(kāi)發(fā)商的普遍心態(tài)是趁機(jī)“快跑”，很少人傻到想去提價(jià)。據(jù)目前觀察，“五一”期間，新房銷售基本上也是這個(gè)套路，往往是口頭說(shuō)要漲價(jià)，實(shí)際上則暗自促銷。
房?jī)r(jià)的內(nèi)涵
房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)口徑導(dǎo)致房?jī)r(jià)不可比。而對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)師來(lái)說(shuō)，要談房?jī)r(jià)也必須先確定其內(nèi)涵。
首先，房?jī)r(jià)和時(shí)點(diǎn)相關(guān)。1998年的時(shí)候，中央電視臺(tái)焦點(diǎn)訪談欄目報(bào)道了一個(gè)案例，珠海的一棟樓盤，三家機(jī)構(gòu)估出了四個(gè)價(jià)。從評(píng)估角度看，這可以理解。實(shí)際上，四個(gè)價(jià)格的估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一樣，分別是1994年6月18日和1996年3月11日。
其次，價(jià)格內(nèi)涵也不一樣，有的估價(jià)結(jié)果包含了需要向政府補(bǔ)交的地價(jià)，有的不包括。甚至土地的性質(zhì)也不一樣：標(biāo)的物原來(lái)的土地性質(zhì)是工業(yè)用地，但地塊處于市中心繁華商業(yè)地段，早已用作寫(xiě)字樓，所以有的估價(jià)按照法定用途工業(yè)來(lái)估價(jià)，有的是假定土地能夠變更用途為商業(yè)來(lái)估價(jià)。土地性質(zhì)也屬于價(jià)格內(nèi)涵的一個(gè)方面。一套房子是否處于出租狀態(tài)，估算其價(jià)格也不一樣。土地法定用途、是否出租、是否抵押……這些都表明房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)不同，導(dǎo)致其價(jià)格也會(huì)不同。
再次，不同的估價(jià)目的所估出來(lái)的房?jī)r(jià)也會(huì)不一樣。最常見(jiàn)的估價(jià)是估算市場(chǎng)價(jià)，或者用會(huì)計(jì)的說(shuō)法叫公允價(jià)值，可以理解成市場(chǎng)交易各方對(duì)成交價(jià)趨向一致的一個(gè)認(rèn)識(shí)。所以最常用的估價(jià)方法就是市場(chǎng)比較法，用市場(chǎng)上實(shí)際的成交案例（必須是正常成交的，同時(shí)還必須是同類或者相似的，例如標(biāo)的物是兩房一廳的，就不能拿一個(gè)單間的作為比較案例）來(lái)類比，為了去除偶然因素，至少需要三個(gè)以上可比實(shí)例，取平均，目的就是消除偶然因素影響。
但有些時(shí)候不是估市場(chǎng)價(jià)。如果將來(lái)需要征收物業(yè)稅，課稅價(jià)格往往就不是按照市場(chǎng)價(jià)。課稅價(jià)通常會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)，原因很多，一是因?yàn)檎n稅屬于政府強(qiáng)制行為，出于許多考慮，往往會(huì)把課稅價(jià)格定得低一些。另一個(gè)原因在于課稅估價(jià)是全面覆蓋，如果把每套房都估得準(zhǔn)確，估價(jià)的成本太高。不過(guò)隨著批量估價(jià)mass appraisal技術(shù)的成熟，課稅價(jià)格同樣可以按照市場(chǎng)價(jià)。
最后，另一個(gè)常見(jiàn)的情況是抵押目的的估價(jià)。在英美等國(guó)，專門有抵押估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)體系，我們算是初級(jí)階段，還只是指導(dǎo)意見(jiàn)，要求估價(jià)師按照審慎的原則確定抵押物價(jià)格。審慎估價(jià)的結(jié)果就是抵押目的下的估價(jià)結(jié)果也會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)。
房地產(chǎn)交易，是個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，其中會(huì)有各種復(fù)雜現(xiàn)象產(chǎn)生。它涉及到經(jīng)紀(jì)人、經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格以及傭金等諸多問(wèn)題。
傭金多少合理
關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金，過(guò)去政府曾經(jīng)規(guī)定了一個(gè)最高收取比例，即2.5%，現(xiàn)在已經(jīng)取消這個(gè)指導(dǎo)價(jià)。
2010年，國(guó)家發(fā)改委去廣州調(diào)研傭金問(wèn)題，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)上漲很厲害，社會(huì)上認(rèn)為經(jīng)紀(jì)人的傭金成了高房?jī)r(jià)的一部分。其實(shí)，經(jīng)紀(jì)人的傭金是完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，不需要管。現(xiàn)在國(guó)家發(fā)改委取消了最高限價(jià)，市場(chǎng)傭金反而在下降，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)更厲害了，并且有外來(lái)資本進(jìn)入。
當(dāng)時(shí)國(guó)家發(fā)改委來(lái)調(diào)研的時(shí)候曾經(jīng)問(wèn)了一個(gè)問(wèn)題：傭金能不能按宗數(shù)收而不是按價(jià)格收，成交一宗就固定收多少錢。憑什么賣一個(gè)200萬(wàn)元的房子就比賣100萬(wàn)元的房子要多交一倍的傭金？
其實(shí)，這個(gè)問(wèn)題回答起來(lái)很容易：首先，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中并不是200萬(wàn)元的房子就一定能夠收到比100萬(wàn)元房子多一倍的傭金，一般都會(huì)講價(jià)，傭金越高的時(shí)候折讓也會(huì)越多。
第二，越是高價(jià)的房子，成交量越少，這意味著經(jīng)紀(jì)人要花費(fèi)更多時(shí)間成本做信息搜尋和匹配工作，所以經(jīng)紀(jì)人付出的成本會(huì)更高。
第三，越是高價(jià)的房子，其業(yè)主的收入一般也越高，這意味著業(yè)主的時(shí)間成本也越高，所以業(yè)主會(huì)愿意用錢買時(shí)間。事實(shí)上，經(jīng)紀(jì)人有時(shí)還要幫業(yè)主聯(lián)系家電修理、辦理煤氣過(guò)戶等。
總之，傭金是雙方談出來(lái)的、市場(chǎng)決定的，政府大可不管。
經(jīng)紀(jì)人的作用首先是收集信息和匹配信息，業(yè)主和買家當(dāng)然可以自己去做收集、匹配信息的工作，但效率要低很多。這正是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的作用。
作為業(yè)主，自己去找，很難匹配到合適的買家，而經(jīng)紀(jì)人手上有很多的買家和賣家，匹配的效率就高。
另外經(jīng)紀(jì)人除了信息匹配，還要做很多輔助工作。
當(dāng)然，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)還存在很多弊端，所以筆者對(duì)外來(lái)資本進(jìn)入持贊成態(tài)度。因?yàn)橛械耐鈦?lái)資本進(jìn)入之前認(rèn)真分析了該行業(yè)的弊端，能夠有針對(duì)性地改進(jìn)服務(wù)，如杜絕虛假房源。
取消執(zhí)業(yè)資格的影響
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格已經(jīng)取消，沒(méi)有準(zhǔn)入門檻了。那么，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的中介服務(wù)形成何種影響？
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格的取消，目的很明確：降低職業(yè)門檻，增加就業(yè)。就這么簡(jiǎn)單。
當(dāng)然，對(duì)于經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō)，他們并不希望取消，因?yàn)檫@是一個(gè)甄別標(biāo)志，表示他們是專業(yè)人士。
降低就業(yè)門檻的同時(shí)也就降低了從業(yè)人員的專業(yè)水準(zhǔn)，在職業(yè)資格取消之后，人社部批準(zhǔn)可以開(kāi)展執(zhí)業(yè)水平認(rèn)證考試，考試內(nèi)容其實(shí)一樣，只不過(guò)由強(qiáng)制變成了自愿。水平考試需要人社部批準(zhǔn)。
但在美國(guó)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人恰恰是持證的。每個(gè)州都有一個(gè)房地產(chǎn)委員會(huì)，負(fù)責(zé)考試發(fā)證，經(jīng)紀(jì)人和估價(jià)師都是由該委員會(huì)發(fā)證。客觀地說(shuō)，執(zhí)業(yè)資格能夠?yàn)樾袠I(yè)管理提供抓手。
