●政府將刺激住房需求作為拉動宏觀經濟的重要手段，購房融資成本降低，金融杠桿加大，支持了改善性住房需求的釋放，也吸引了特大城市投資投機需求的提前進場。
●我國產業(yè)結構正面臨深刻轉型，第三產業(yè)在經濟總量中的比重將不斷上升，而第二產業(yè)在經濟總量中的比重將趨于下降。由于第三產業(yè)主要集中于一、二線城市，而第二產業(yè)則是三、四線城市的重要經濟支柱，這種產業(yè)結構轉型實際上指明了未來的城市的人口分布藍圖。
●下半年一二線城市開發(fā)企業(yè)將率先加大補充庫存力度，帶動一二線城市土地市場回暖和開發(fā)投資回升，這對宏觀經濟增速將有一定的拉動效應。
2015年上半年，中國樓市在金融顯著寬松、政策刺激力度空前、股市大起落等重大事件的綜合作用下，經歷了由全局性低迷到銷量顯著回升、局部房價反彈的轉折。由于不同區(qū)域市場住房庫存下降速度不一，下半年中國樓市存在結構性的房價快速上漲風險。
上半年樓市回顧：
銷量逐步回升，房價局部反彈
2015年上半年，在宏觀刺激力度加大特別是金融寬松的大背景下，房地產交易回升。一二線城市率先完成去庫存過程，房價止跌反彈。三四線城市由于前期庫存過高、需求相對疲軟，房價仍延續(xù)2014年的跌勢。由于總體庫存較高，開發(fā)投資仍慣性下滑，拖累了宏觀經濟增速。在熱點城市，投資投機者也開始提前進場。
一二線城市房價率先反彈，三四線城市房價延續(xù)調整。隨著宏觀刺激力度的加大，2015年5月，中國大中城市房價扭轉了自2014年5月以來的跌勢，出現了一定程度的價格反彈。100個大中城市樣本住宅平均價格上漲為10569元，比3月份上漲了46元。從環(huán)比看，2015年3月，100個大中城市中，房價環(huán)比上漲的有43個，持平的有2個，環(huán)比下降的僅55個。到2015年5月，環(huán)比上漲的城市增至48個，房價環(huán)比下降的城市降為52個。從同比看，2015年5月，房價同比下降的城市為87個，同比上漲的城市為13個，房價突破上年同期高點的城市個數與3月份相比未發(fā)生變化。
在宏觀需求刺激下，不同城市庫存去化速度不一。一二線城市庫存去化速度較快，房價結束調整率先反彈。三四線城市庫存仍然較高，延續(xù)2014年二季度以來的跌勢。2015年3月，一線城市房價微漲，二三線城市房價齊跌。100個大中城市中，一線城市房價指數環(huán)比上漲0.03%，同比下降1.73%；二線城市房價指數環(huán)比下降0.35%，同比下降5.58%；三線城市房價指數環(huán)比下降0.07%，同比下降6.27%。到2015年5月，一線城市房價漲速加快，二線城市房價止跌反彈，三線城市房價繼續(xù)下跌。100個大中城市中，一線城市房價指數環(huán)比上漲1.48%，同比下降0.05%，二線城市房價指數環(huán)比上漲0.25%，同比下降5.11%，三線城市房價指數環(huán)比下降0.35%，同比下降6.29%。
銷量逐步回升，庫存增速減緩。2015年下半年，中國商品住房銷售量增速顯著回升。2015年3月，中國商品住房累計銷售面積為16，078.80萬平方米，同比下降9.8%。商品住房累計銷售額為10，062.17億元，同比下降9.1%。到2015年5月，中國商品住房累計銷售面積為31935萬平方米，同比持平，表明二季度銷售速度加快。商品住房累計銷售額為20732億元，同比增長5.1%。隨著銷量回升，庫存增速減緩。2015年3月底，中國新建商品住房待售面積42，817萬平方米，同比增長23.5%。到2015年5月底，中國新建商品住房待售面積增加至43，025平方米，同比增長21.9%，增速比3月底下降1.6個百分點。
總體住房庫存仍處高位，開發(fā)投資增速慣性下滑。由于總體住房庫存水平仍處較高位，二季度開發(fā)企業(yè)主要以去庫存為主，對于投資購地積極性不高，開發(fā)投資增速慣性下降，對宏觀經濟增速形成拖累。2015年3月，中國商品住宅開發(fā)投資累計額為11156.219億元，同比增長5.9%。到2015年5月，中國商品住宅開發(fā)投資額累計為21，645.00億元，同比增長2.9%，增速比3月份下降3個百分點。2015年3月，中國商品住宅累計新開工面積為16，791.32萬平方米，同比下降20.9%。2015年5月，中國商品住宅累計新開工面積為35，091.00萬平方米，同比下降17.6%。
政策刺激力度加大，投資投機需求進場。政府將刺激住房需求作為拉動宏觀經濟的重要手段，購房融資成本降低，金融杠桿加大，支持了改善性住房需求的釋放，也吸引了特大城市投資投機需求的提前進場。宏觀政策刺激是促成2015年下半年住房銷售速度顯著提升的重要原因。2015年1季度，中國GDP同比增速降至6.95%，為2009年2季度以來的最低點。出于對宏觀經濟不景氣的擔憂，中央政府加大了住房需求刺激力度，住房信貸政策顯著趨于寬松。
當前主要問題：
區(qū)域市場發(fā)展失衡
結構性過剩與結構性短缺并存
當前我國住房市場最大的問題是，區(qū)域住房市場發(fā)展嚴重失衡，結構性過剩與結構性短缺并存。一二線城市住房供求矛盾突出房價畸高，三四線及以下城市住房階段性過剩庫存高企。不恰當的宏觀刺激政策，一方面可能引發(fā)一二線城市房價快速上漲，另一方面還將加劇三四線城市未來的過剩。
三四線城市短期供過于求，去庫存將是首要任務。過去十年，在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮的強力推動下，城鎮(zhèn)住房整體呈現供不應求的態(tài)勢。一方面，大量農村人口涌入城市，形成巨大的住房剛性需求。另一方面，工業(yè)大發(fā)展、經濟起飛所帶來的國民家庭收入快速增長，必然催生大量改善家庭原有居住條件的訴求。與此相對應的是，我國原有的城市規(guī)模狹小、住房老舊，無法滿足爆發(fā)性增長的住房需求。但2014年以來，住房“總量供不應求”時代已經淡出，“結構性過剩”時代已經到來。城鎮(zhèn)化與工業(yè)化作為過去十年住房市場發(fā)展的超級引擎，目前都處于減速狀態(tài)。經濟增長進入所謂的“新常態(tài)”，城市經濟結構正面臨著巨大的轉型升級壓力。由于收入增長決定人口流向，經濟減速也意味著城市對人口的吸引力正在減弱。在需求總量退熱的同時，中國城鎮(zhèn)住房卻已經累積了巨額的存量，并且仍在按以往的慣性高速增長。特別在一些三、四線城市，商品住房積壓現象已經很嚴重。2014年，盡管政府對住房需求管控政策已經趨于寬松，但住房市場仍然在主動下調。這表明，住房市場形勢正由總量供不應求進入結構性過剩階段。此外，過去十年，各地方政府通過“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區(qū)”等各種題材，遍地開花式地開發(fā)建設了數量龐大的新城。隨著房地產熱的退潮，其中有一部分可能淪為鬼城或空城。
一二線城市住房仍將供不應求，擴大供給仍是主線。雖然住房總量短缺的時代已經過去，三四線城市住房短期過剩明顯，但由于人口的流入及收入水平的提高，一二線城市住房仍將存在一定程度短缺。我國產業(yè)結構正面臨深刻轉型，第三產業(yè)在經濟總量中的比重將不斷上升，而第二產業(yè)在經濟總量中的比重將趨于下降。由于第三產業(yè)主要集中于一、二線城市，而第二產業(yè)則是三、四線城市的重要經濟支柱，這種產業(yè)結構轉型實際上指明了未來的城市的人口分布藍圖。未來一段時間三、四線城市人口總體將持續(xù)外流，而一、二線城市人口總體將繼續(xù)保持流入態(tài)勢。三、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經較為嚴重，而其未來一段時間內的人口又呈流出態(tài)勢，住房供給結構性過剩問題必將會更加突出。而一二線城市隨著人口的繼續(xù)流入住房仍將供不應求，擴大供給仍是樓市發(fā)展主線。
出現過剩的主要是區(qū)位和配套條件差的住房，優(yōu)質住房仍將短缺。雖然從量的方面看，中國城鎮(zhèn)商品住房已經出現結構性過剩。但從質的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。隨著人們收入的增長和對生活品質要求的進一步提升，對優(yōu)質住房的需求還將穩(wěn)步增長，優(yōu)質住房仍然具有一定的稀缺性。
當前住房需求刺激政策將加劇住房市場結構失衡。歷史經驗表明，在經濟增速下降的條件下，政府容易走上利用過刺激住房需求保住經濟增速的舊路。當前中國經濟的增長主要靠投資拉動，而住房投資當前固定資產投資的主體。如果再考慮到上下游產業(yè)的作用，住房產業(yè)對宏觀經濟的拉動作用舉足輕重，是名副其實的國民經濟支柱產業(yè)。住房建筑及裝飾行業(yè)也將吸納大量農民工就業(yè)，具有極重要的社會穩(wěn)定意義。此外，住房市場的景氣度將直接影響公眾的經濟信心。在目前全球經濟不景氣，中國經濟增速也不斷下滑的條件下，政府必然寄希望于通過刺激房地產市場，來保證經濟增長與社會底層就業(yè)，提振經濟信心。刺激住房市場成為政府保證經濟增長的一個重要籌碼。
但是，單一住房需求刺激政策將加大宏觀經濟風險和房地產市場不穩(wěn)定性，使一二線城市房價短期飛漲，三四線城市過剩現象更加嚴重，從而阻礙房地產市場改革的深化。在市場相對過剩時代，住房市場仍蘊含著巨大的潛在需求，需要通過深化供給機制改革才能加以釋放。讓城鎮(zhèn)居民能夠較低成本地獲得高品質、個性化的住房，是啟動住房改善性需求的關鍵。單純的住房需求刺激政策只能擴大住房投機，加大住房過剩水平，難以有效提高居民住房條件。特別是金融刺激政策，還容易帶來通脹、金融不穩(wěn)定等嚴重后果。
下半年樓市展望：
一二線城市快速上漲
三四線城市相對穩(wěn)定
總體而言，2015年下半年，一二線城市房價可能加速上漲，三四線城市穩(wěn)中有降或穩(wěn)中有升。房地產開發(fā)投資緩慢回升，帶動宏觀經濟增速向好。
一二線城市去庫存速度加快，存在快速上漲風險。在宏觀金融刺激、住房需求的行政管制政策不斷松綁及股市財富效應等的綜合作用下，預計下半年一二線城市住房銷售將繼續(xù)加速。由于2014年以來住房開發(fā)活動進入階段性低谷，短期后繼供應難以迅速放大。當庫存被消耗到低于合理值時，住房將出現短期供不應求的局面，房價有可能加速上漲。買漲不買跌的慣性將進一步推動住房交易的放大。這個時間節(jié)點大約在2015年3季度未到2015年4季度。
三四線及以下城市以去庫存為主，房價相對穩(wěn)定。三四線及以下城市面臨著住房庫存水平高、人口老化、產業(yè)結構轉型困難、需求增速較低等問題。即使銷售速度有所加快，短期庫存水平短期難以下降到合理值范圍內。穩(wěn)價走量將仍是三四線及以下城市2015年下半年的主線。具體到不同的城市，房價可能小幅上漲或下跌。
開發(fā)投資緩慢回升，帶動宏觀經濟增速觸底回升。隨著銷售速度加快庫存水平降低，下半年一二線城市開發(fā)企業(yè)將率先加大補充庫存力度，帶動一二線城市土地市場回暖和開發(fā)投資回升，這對宏觀經濟增速將有一定的拉動效應。
（作者單位：中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院）
