盡管去年9·30以來,持續(xù)放松了信貸,流動性趨于寬松,但在股市暴跌和商品房高庫存的雙重夾擊下,房地產(chǎn)市場并不好過。
上半年,樓市唯一的關注熱點似乎就是深圳樓市,除此之外,北京通州成為副中心、上海拍出天價地,也引發(fā)了一些關注,但整體表現(xiàn)平淡。
進入7月,股市過山車式的跌宕讓人心一直懸在崖邊,反倒是樓市量升價穩(wěn)的回暖,讓人可以尋覓到一絲安慰。
但也僅僅是安慰。房地產(chǎn)市場不可能回到過去那種狂飆式的增長了,純增量時代已逝,樓市已進入增量、存量并重甚至重點盤活存量的時代了。這是博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第15屆年會上,嘉賓們近乎一致的觀點。
進入“平庸式”增長
6月下旬股市調整后,樓市也在感冒。CRIC監(jiān)測的68個重點城市數(shù)據(jù)顯示,7月上半月,商品住宅成交建筑面積1183.77萬平方米,環(huán)比6月下半月下跌15%,各能級城市成交面積環(huán)比全線下跌,樓市出現(xiàn)降溫跡象。
2015年,房地產(chǎn)業(yè)內人士一個普遍的感受是,行業(yè)受關注度大幅降低了,人們的注意力都跑到了股市·互聯(lián)網(wǎng)。“除非你把樓市和股市聯(lián)系起來說,否則都沒人感興趣。”北京一位開發(fā)商人士開玩笑說。
話雖夸張,但在很多城市是事實。70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅區(qū)間分布圖顯示,2015年1-2月份房價停留在“過冷”區(qū)間,3-5月份進入“偏冷”區(qū)間,6月份走出“偏冷”區(qū)間,開始步入“合理”區(qū)間,預計三季度房價將停留在“合理”區(qū)間。
合理、平穩(wěn),這或許是房地產(chǎn)市場未來的常態(tài)。房地產(chǎn)的發(fā)展要放到宏觀經(jīng)濟的背景中去理解。專家指出,前幾年,國內經(jīng)濟增速下行,但其中的房地產(chǎn)投資占比卻穩(wěn)步增長,這種背離關系是不正常的,現(xiàn)在的下滑則是回歸常態(tài)。
2008年4萬億貨幣刺激政策帶來的溢出效應,已在2013年基本消化,在當年房地產(chǎn)銷售達到13億平方米的峰值后,2014年市場進入自發(fā)式調整。
2014年,房地產(chǎn)投資增速由過去的最高40%、平均20%的增幅,迅速降至10%以內,2015年上半年,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)創(chuàng)下6年新低。國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,1-6月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資43955億元,同比名義增長僅為4.6%,比1-5月份回落0.5個百分點。
在7月19日的博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇上,全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生表示,經(jīng)濟下行壓力依舊較大。房地產(chǎn)投資增速也表現(xiàn)出了與宏觀經(jīng)濟同步下降的態(tài)勢。不過,主流經(jīng)濟學家認為,經(jīng)濟已出現(xiàn)筑底企穩(wěn)的態(tài)勢。
聶梅生表示,未來房地產(chǎn)投資在GDP中的比重還將下降,房地產(chǎn)發(fā)展進入一種弱平衡狀態(tài)。但另一方面,全社會的家庭收入結構已經(jīng)發(fā)生變化,家庭收入增長超過房價漲幅的情況已經(jīng)出現(xiàn),2014年開始我國居民人均收入增速逐漸超過GDP增速,伴隨消費占比上升,經(jīng)濟結構的改變將直接影響到房地產(chǎn)市場的走向,服務對開發(fā)企業(yè)的重要性會大大增加。聶梅生預計,2015年全國房價漲幅將很難超過GDP增速,也將低于人均收入增幅。
北京師范大學金融與產(chǎn)業(yè)研究中心主任鐘偉認為,對于房地產(chǎn)不能太樂觀,但也不必過于悲觀。2010年以來到現(xiàn)在,將近7年長周期的經(jīng)濟下行即將結束,房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)觸底開始回升,并且將在2015年-2020年有一個平靜的增長期,而其走勢也將與中國經(jīng)濟的走勢幾近一樣。
鐘偉稱,房地產(chǎn)行業(yè)依舊會增長,只是其增長模式將由原來的“領先增長”轉變?yōu)?ldquo;平庸增長”。
專家表示,房地產(chǎn)在市場供需上將逐步回歸理性。從房地產(chǎn)參與者對房地產(chǎn)市場的期待來看,高暴利的幻想會減少,取而代之的是一個謹慎樂觀的態(tài)度。房企可能不會過于激進拿地,而是量力而行,尤其對于一些找到新產(chǎn)業(yè)突破口的房企來說,可能會逐漸朝輕資產(chǎn)的模式轉變。
