告別“野蠻成長” 樓市呈“慢牛”走勢
房企轉型急需提質增效
低迷的房地產市場歷經多輪政策調整后，已出現轉暖跡象。總體看，房地產市場已告別過去“瘋牛”的增長態勢，進入了“慢牛”的發展趨勢。日前在三亞召開的“博鰲·21世紀房地產論壇”上，有專家認為，未來我國房地產市場將面臨更加激烈的競爭，房企應突出社區服務和養老地產兩個抓手，并以提質增效為轉型突破方向。
止跌趨穩 回暖跡象顯現
自去年國家出臺多輪刺激政策以來，我國樓市上半年形勢逐漸好轉。
國家統計局最新統計數據顯示，今年1－6月份，全國商品房銷售面積同比增長3.9%，其中，商品住宅銷售面積同比增速為4.5%。同時，商品房、商品住宅銷售額同比分別增長10%和12.9%，增速分別比1－5月份提高6.9和7.8個百分點。尤其是6月份，70個大中城市中，新建商品住宅價格上漲的城市個數在5月份的基礎上進一步增加至27個，持平的城市增加至9個，價格上漲的城市個數為去年5月份以來最多。
全聯房地產商會執行會長任志強表示，國家穩定住房消費的一系列政策對房地產市場的刺激效果較為明顯，上半年商品房銷售面積、銷售額同比增速均已回正，6月份新房銷售價格上漲的城市在增多。
“上個月20個重點監測城市的銷售翻了一番，和去年同期相比增長速度非常快，增長5%到7%，說明我們不是沒有需求，如果政策做一定調整，未來需求還是存在的。”任志強說，隨著我國人口老齡化加劇出現的“家庭分裂”現象將會使戶籍數增加，加上人均收入水平的不斷增長，未來我國住房需求仍會有較大增長，尤其改善型需求在未來將具有很大的量。伴隨國內住宅需求的穩定增長，未來將會有越來越多的城市價格呈現同比上漲。
住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認為，中國正處在經濟轉型期和新老引擎銜接期，房地產、制造業等“老引擎”動力在減退，新的動力將通過大眾創業、萬眾創新激發出來。但在當前以及未來較長時期內、新老引擎還未完全銜接之前，房地產業仍將是中國經濟的支柱產業，一旦出現危機，必然會出現政策調整。他判斷，當前房地產市場已出現止跌回穩跡象，進入了平穩發展期，預計三季度有望實現軟著陸，而后筑底逐步回升，2016年的市場形勢會更好。
“瘋牛”到“慢牛” 市場分化將延續
專家認為，盡管房地產市場未來仍有很大的需求以及增長空間，但已基本告別了過去那種“瘋牛”的增長態勢，進入“慢牛”的“新常態”。
顧云昌表示，房地產已經告別過去的“野蠻成長”，未來將以盤活存量、穩定增量為主，趨于“慢牛”狀態。他說，如果以十五年或二十年為一個長周期，過去我國房地產市場是一種“快牛”甚至“瘋牛”。而未來15年中國的房地產增速將會放緩、整個增量將會減少，呈現出“慢牛”行情。
“房地產市場不會像過去15年那樣每年增加20%—30%的增量。未來15年房地產行業主要任務就是如何盤活存量、穩定增量，這個存量包括沒有售出的商品房、二手房以及舊城改造當中拆掉的舊房。”顧云昌說。
任志強也認為，目前我國房地產庫存還有6億多平方米，居高不下，消化庫存將是一個長期的過程。他說，在現階段政策不變的情況下，房地產竣工總量已經很高，大概是13億平方米住宅的竣工量、16億平方米的總竣工量。要想靠房地產投資再拉動中國經濟已經比較艱難，未來樓市的增長水平會維持一個比較低的速度。
盡管房地產市場稍有回暖，但分化仍將延續。財政部財政科學研究所原所長賈康認為，2014年以來我國房地產市場依然延續了2013年的分化跡象。從目前情況來看，不同區域間的樓市將會繼續延續分化走勢，個別城市、個別房企將會面臨沉重壓力。
此外，未來房地產競爭會更加激烈，愈發加劇行業洗牌。顧云昌說，我國房地產行業由過去全面增長的“百花齊放”時代進入到競爭加劇的“戰國時代”，行業洗牌將會越發快速，未來將是強者越強，弱者被淘汰。
“房地產市場已經從過去的賣方市場變成買方市場，競爭在加劇、洗牌在加快。最近兩三年，一些中小企業、一些沒有品牌的企業被兼并、被淘汰的情形越來越多。”顧云昌說。
房企轉型：兩個抓手﹢提質增效
有關專家認為，房地產行業的轉型已是個不爭的事實。未來房企應在抓住社區服務和養老地產的同時以提質增效為突破方向。
全聯房地產商會創會會長聶梅生認為，中國經濟進入了深度結構調整期，在面臨下行等諸多挑戰下，房地產行業的下滑亦不可避免，目前正處在弱平衡狀態。而隨著我國人口結構以及收入水平和收入結構的發展變化，推動消費成為未來中國經濟的增長動力。在這樣的情況下，房地產行業要想支配整個經濟大勢，打破弱平衡狀態，必須重構和轉型，加快創新、突出社區服務和養老地產兩個抓手。
“現在國家重點支持社區養老和居家養老，并出臺了很多政策，且力度很大，我們卻往往在它的圈外。”聶梅生說，在全國的房地產開發商企業中，成千上萬的企業有自己物業管理公司、社區服務中心，這與國家支持的社區養老、居家養老形成密切結合。房地產開發商只需爭取國家的政策支持，把社區服務和養老地產進行有效融合，利用這兩個抓手，盤活房地產開發商手里的“睡眠資產”。
聶梅生還表示，轉型中的房地產業應向服務業看齊，抓住互聯網﹢的勢頭，改變營銷模式。她說，房地產行業的轉型需回歸服務于人的“初衷”，通過借助互聯網等手段加快創新，積極向服務業學習經營思維，滿足不同行業、不同人群的需求。
“房地產行業要加強與互聯網金融的密切聯系，一手觸金、一手觸網，并將二者有效結合。現在互聯網金融在房地產業界的重點還是怎么放在網上銷售，房地產開發商企業需要延伸這部分服務，在自己的平臺上拓展O2O等更多服務空間。”聶梅生說。
此外，中南建設集團董事、中南地產集團總裁陳小平等人認為，行業轉型要更注重提質增效，從過去外延式的轉型變為內涵式的轉型。陳小平等人說，過去房地產轉型是以“橫向多元化”“縱向多元化”“跨界動員化”以及“國際化”為方向的外延轉型，而現在及未來房地產行業要像制造業一樣走提質增效的道路，強化內涵式的轉型。
“未來房地產行業應該打造精細化、差異化、智能化、綠色以及服務性的產品，更加迎合消費者的需求方向，并實現從粗放型經營到節約型經營的轉變。”陳小平說。
