今年的樓市淡季在一片波瀾不驚的表面下，或將孕育出樓市新高點。
今年的樓市淡季在一片波瀾不驚的表面下，或將孕育出樓市新高點。
8月11日，在2015博鰲房地產論壇上，多家房企大佬用“超出預料”來形容今年上半年樓市成績，而對于下半年樓市則大為樂觀，有房企人士表示，雖然房地產行業已經進入白銀時代，但今年全國仍有可能打破2013年全國商品房銷售總額紀錄，達到新高。
此外，多家房企也表示，全國房價已經失去大漲的可能性，樓市明顯回暖的支撐將來自成交量的大幅上漲，此外，要警惕政策對樓市回暖的刺激作用，不要過度透支未來需求。
“今年或超2013年”
“業內曾經一度認為2013年是房地產行業高速發展時代的最高點，也是結束點，但今年上半年全國銷售額同比增長了10%，銷售面積同比增長了3.9%。從目前情況看，今年超過去年是毫無疑問，還有可能超過2013年。”新城控股高級副總裁歐陽捷對記者表示。
成交面積也被經濟學家認為將超過2013年，不過,中國房地產業協會副會長任志強對此表示，“今年成交面積即使超過2013年的13億平米，但是成色也是不一樣的，2013年的13億成交是在房價價高（同比漲幅較高）的時候，現在是同比漲幅較低的時候，另外一個是今年的個人貸款利率較低。”
國家統計局數據顯示，2013年，全國商品房銷售額81428億元；2014年，全國商品房銷售額76292億元，下降6.3％；而今年上半年，商品房銷售額34259億元，增長10.0%，增速提高6.9個百分點。
“很大程度上是今年的政策刺激，尤其是貨幣政策的放松。”歐陽捷在分析今年樓市成交量走高的原因時說到。
根據交行發布的《2015年下半年中國宏觀經濟金融展望》報告顯示，隨著上半年國家對財政政策和貨幣政策的寬松調整，以及實體經濟尚未完全企穩等影響，2015年全年新增社會融資總額有可能達到約15萬億元。
報告指出，下半年總體經濟運行會略好于上半年，房地產市場回暖且部分城市房價明顯上漲，前期貨幣政策寬松調整的效應將在下半年集中得到體現。
“貨幣政策的寬松十分重要，融資成本的下降和更多資金的流出，讓大家有更多的期待，此外預計對房地產還有定向的寬松政策，下半年的市場會比上半年更好。”歐陽捷提到。
很多房企并未預料到今年樓市的行情。
“分析今年的樓市走勢，在3·30政策出來之前市場很差，3·30政策出來后，4-6月份市場反應不錯，7月份是傳統淡季，成交量下降是正常的，接下來今年的金九銀十是肯定有的，成交量上還會大幅攀升。”保利地產華中華南董事長余英認為。
業內稱年底房價將補漲
業內認為，隨著成交量增加，房企庫存去化率提高，將出現年底補漲的行情。
“房價上漲可能出現在金九銀十之后，”余英分析表示，“以廣州為例，廣州房價在金九銀十后出現上漲的幾率較大，主要是廣州房價在過去幾年沒有出現明顯增長，很多項目甚至是地王項目還是虧損賣的，在項目去化量比較滿意的情況下，剩下的房源不排除會追漲賺取更多的利潤。
余英并未表示接下來保利地產是否將調價，不過他在分析武漢、廣州、深圳等華中、華南區域時表示，看好這些區域未來的發展空間。
“目前，一線城市房價漲幅明顯，上半年北上廣的房價漲幅還是比較溫和，下半年還有漲價空間。而在此前領漲的深圳樓市中的開發商漲價意愿更為明顯，因為本身的項目存量并不多，土地供應一直不足，所以開發商也有惜售心理，寧可賣貴一點，也比賣得快要好。”中原地產主席黎明楷對記者表示。
而在歐陽捷看來，全國樓市房價都將止跌回暖。
“一線城市價格還會上漲，二線城市普遍上漲，個別不太好的城市可能漲不上去，而三四線城市基本是跟漲，我們觀察的三四線城市基本已經處于底部價格，即使沒有到的，也離底部不遠了。”歐陽捷表示，出于對政策的預期、對整個房地產市場保值的期望以及市場需求被刺激這幾方面來看，下半年的價格水平還會上漲。
據介紹，新城控股項目在今年上半年各項目售價平均上漲了5%左右，個別項目上漲幅度接近10%，全年希望保持一個同比5%的價格調整。
“我們比較擔心的是，市場已經到了平穩發展期間，不需要太多的動作來刺激，只要保證行業的平穩發展。”歐陽捷認為，未來房價不存在大漲空間，溫和上漲比較符合市場需求。
謹防透支需求
“如果沒有政策刺激，今年的房地產市場一定沒有去年好。從我們的分析來看，今年以來影響住宅市場的三個主要需求都在下降，包括投資性需求、改善性需求和城鎮化需求。”歐陽捷認為，整體需求的下降，意味著房地產市場規模的逐步縮小，雖然政策可以刺激需求，不過刺激需求就會透支未來的需求，導致白銀時代提前結束。
據歐陽捷介紹，目前全國人均住宅面積已經超過34平米，意味著面積型的改善性需求已經不足，更多的改善需求是偏向于品質型的改善需求；而城鎮化的需求也在下降，在統計的全國76個城市中，有62個城市（包括四個一線城市）常住人口凈增長量都在下降。
“以上海為例，從2000年到2010年，年均常住人口的凈增長量達60.8萬人，但從2011年到2013年年均常住人口的凈增長量下降到35.7萬人，下降了25.1萬人。”歐陽捷表示。
事實上，歐陽捷早在今年3月份就曾提到上述觀點，巧合的是，提出上述觀點之后國家就出臺了3·30政策。
“我們沒有想到第二季度會這么理想，但是細分來看，很多以前的需求量在第二季度超前消化，成交量差不多是正常月份的雙倍，這是不可持續的，7、8月份的成交量已經開始下降了，其中二手房更為明顯，第四季度還會好一些，但是整體來看應該沒有第二季度好。”黎明楷也提出警示。
黎明楷指出，二手房市場已經出現了下降趨勢，深圳7月二手房市場成交環比6月已經下降了約40％。
中國房地產業協會原副會長朱中一指出，目前房地產行業去庫存壓力仍然較大，房地產開發投資增速下降和房屋新開工面積、土地購量面積等開發類指標的同比下降，其中遼寧、黑龍江、內蒙古、吉林、寧夏、云南、湖南7個省區為負增長。
“經過了十幾年快速發展后，房地產市場的供求關系已發生了明顯變化。就全國來說，已由過去的供不應求轉向供求總體平衡，再加上政策環境的變化和國家宏觀經濟正處于由三期疊加向新常態的轉型中，房地產行業高增長、高利潤的時代已經過去。”朱中一表示。
