近日，廣東省在佛山市南海區(qū)正式啟動(dòng)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革試點(diǎn)工作。作為本次國(guó)家農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革全國(guó)33個(gè)試點(diǎn)中廣東唯一的試點(diǎn)，南海試點(diǎn)為期3年，至2017年結(jié)束。
黨的十八屆三中全會(huì)明確提出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。南海此次作為試點(diǎn)就是要探索建立兼顧國(guó)家、集體、農(nóng)民的土地增值收益分配機(jī)制，并從入市金融和稅收制度等方面進(jìn)行規(guī)范完善，推動(dòng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，盤(pán)活利用農(nóng)村集體存量建設(shè)用地。
在此之后，南海緊接著出臺(tái)了兩份文件，包括《南海區(qū)新一輪深化“三舊”改造綜合試點(diǎn)實(shí)施意見(jiàn)及分工方案》和《關(guān)于加快推進(jìn)村級(jí)工業(yè)園改造提升促進(jìn)產(chǎn)業(yè)社區(qū)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，當(dāng)中創(chuàng)新之處就包括了鼓勵(lì)發(fā)展多層產(chǎn)業(yè)廠房，允許其進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割銷(xiāo)售，并且可分割銷(xiāo)售的產(chǎn)業(yè)廠房建筑面積的比例允許達(dá)到分割前產(chǎn)業(yè)廠房總計(jì)容建筑面積的70%；同時(shí)明確對(duì)“三舊”改造項(xiàng)目利益補(bǔ)償分配政策進(jìn)行了完善，包括創(chuàng)新補(bǔ)償安置方式，探索貨幣補(bǔ)償與實(shí)物補(bǔ)償相結(jié)合，實(shí)行代建物業(yè)、留成物業(yè)、入股等多種補(bǔ)償安置方式，充分保障原土地權(quán)利人的合法權(quán)益。
不難看出，方案和意見(jiàn)都是緊貼著試點(diǎn)工作進(jìn)行推進(jìn)，其最終目的在于推動(dòng)集體土地跟國(guó)有土地同地同權(quán)，釋放集體土地在市場(chǎng)上的價(jià)值。特別是在集體土地流轉(zhuǎn)方面，集體土地商服項(xiàng)目可分割領(lǐng)證，就解決了集體土體項(xiàng)目上建設(shè)的商服項(xiàng)目，辦理產(chǎn)權(quán)證，進(jìn)一步釋放在市場(chǎng)上的價(jià)值問(wèn)題。
這對(duì)于南海來(lái)說(shuō)有著深遠(yuǎn)的意義。目前南海全區(qū)1000多平方公里的土地里面將近60%都是集體土地，其中的建設(shè)用地又占據(jù)很大一部分。而此次政策的突破如能把握和執(zhí)行到位，無(wú)疑會(huì)受到村集體和市場(chǎng)的歡迎。
當(dāng)然，在集體土地進(jìn)入市場(chǎng)帶來(lái)機(jī)遇的同時(shí)，筆者認(rèn)為也需要其他多方面配合齊頭跟上，方能真正釋放和發(fā)揮集體土地入市流轉(zhuǎn)改革帶來(lái)的紅利。正如南海區(qū)國(guó)土城建和水務(wù)局常務(wù)副局長(zhǎng)黃文富所言，此次出臺(tái)為南海改革的思路提供了一個(gè)保障，但是怎么改，改得成功與否南海仍面臨著挑戰(zhàn)。
首先，南海集體土地除了農(nóng)用地和宅基地之外，更多的是改革開(kāi)放早期開(kāi)發(fā)的低端廠房。目前南海共有590個(gè)村級(jí)工業(yè)園，涉及用地超13萬(wàn)畝，占集體建設(shè)用地的69%。由此可見(jiàn)，村級(jí)工業(yè)園能否改造提升，能否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割銷(xiāo)售等都是關(guān)鍵的因素。
第二，南海在土地的規(guī)劃包括農(nóng)用地紅線、商住用地、工業(yè)用地還有環(huán)保等方面要提前做好“多規(guī)合一”，這在一定程度上可以避免房地產(chǎn)的過(guò)度開(kāi)發(fā)。目前南海也是全國(guó)28個(gè)試點(diǎn)地區(qū)之一。
第三，建立兼顧國(guó)家、集體、農(nóng)民的土地增值收益分配機(jī)制能否推動(dòng)該項(xiàng)工作的關(guān)鍵點(diǎn)之一。政府可以按合理比例收取入市土地增值收益調(diào)節(jié)金，平衡好土地的征收與經(jīng)營(yíng)性土地建設(shè)用地取得的增值收入在國(guó)家和集體之間的分享比例。
第四，土地二次流轉(zhuǎn)市場(chǎng)以及抵押方面的機(jī)制能否搭建起來(lái)，這是非常關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。作為試點(diǎn)，南海的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以一次性流轉(zhuǎn)入市，具體來(lái)說(shuō)就是可以出讓和出租，相當(dāng)于國(guó)有建設(shè)用地的一級(jí)市場(chǎng)。但是后續(xù)二次流轉(zhuǎn)包括轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租則仍然未能解決。
打比方，開(kāi)發(fā)商通過(guò)集體交易平臺(tái)取得了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用權(quán)，也可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割銷(xiāo)售，但是能否得到銀行等資本市場(chǎng)的認(rèn)可，包括能否進(jìn)行貸款、抵押等則決定了該項(xiàng)政策后續(xù)能否正常運(yùn)轉(zhuǎn)，否則，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市則會(huì)成為空談。
筆者了解到，目前南海已經(jīng)入市的部分集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地仍然未能獲得銀行的貸款支持，部分綜合體只能“重資產(chǎn)”自持運(yùn)作，這無(wú)疑加大了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，不利于入市工作的開(kāi)展。
最后，隨著集體土地入市加快，后續(xù)的交易平臺(tái)是否搭建好，能否做到規(guī)范交易、公正公開(kāi)等問(wèn)題也越發(fā)突出。目前，南海已經(jīng)先后成立農(nóng)村集體資產(chǎn)管理交易平臺(tái)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)監(jiān)管平臺(tái)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員股權(quán)（股份）管理交易平臺(tái)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)收益監(jiān)管中心，這為集體資產(chǎn)流轉(zhuǎn)、登記后的股權(quán)流轉(zhuǎn)提供了市場(chǎng)化交易基礎(chǔ)和平臺(tái)。但是隨著集體入地的流轉(zhuǎn)，相關(guān)的土地問(wèn)題必須要加快推進(jìn)解決。
