據《21世紀經濟報道》,上海即將迎來史上最嚴厲樓市調控,內容包括:1、將要收窄“3·30新政”的執行力度;2、多部門建議加強資金杠桿監管,涉及P2P、首付貸、中介等;3、上海銀監局方面還建議收緊非普通住房的房貸政策;4、限購資格應該提前認證,看是否具備購房資格再買。二套房實行差別化的政策,未來建議收緊。
但央行副行長潘功勝在3月9日的政協小組會討論時則提出,房價過度波動的問題最基本的影響因素仍是住房供求關系,目前主要的問題是供給不足。幾乎同時,國土資源部部長姜大明也指出,目前最關鍵的是增加一線城市的土地供應面積,充分發揮政府土地收儲,及時增加土地供應面積。
在這一背景下,有開發商主動為上海市政府分擔重責。3月9日晚間,新湖中寶(600208,SH)發布公告,通過股權收購的方式以11.9億元收購上海市黃浦區508號街坊地塊。該地塊位于上海市黃浦區中華路以東、方浜中路以南、松雪街以西、復興路以北,總面積9.40萬平方米,其中舊城改造面積9.09萬平方米,地上建筑面積不超過23萬平方米。聯系到2015年12月新湖中寶的另一則公告:通過股權收購的方式以2.4億元收購上海虹口青云路167弄地塊。該地塊位于上海虹口區青云路以北、恒業路以南、俞涇浦以西,項目規劃占地面積2.15萬平方米,總規劃建筑面積不超過6.14萬平方米。
上述兩個舊改項目如能夠順利推進,新湖中寶就能為上海的新房市場增加近30萬平方米的新增供應。此舉對整個上海市場來說雖是杯水車薪,卻能在全行業產生示范效應:通過參與上海的城市更新,釋放更多供給,以抑制房價的大漲。
舊改之難 難在資金
1992年上海開始提出“到本世紀末完成市區365萬平方米危棚簡屋改造”,拉開了大規模舊改的序幕。彼時,上海市民居住矛盾突出,數十萬家庭人均居住面積低于4萬平方米,其中3萬多戶家庭人均居住面積不足2.5萬平方米。
對開發企業來說,隨著核心區域土地出讓日益緊張,介入舊改土地成了他們打入城市腹地的必經之路。
舊改土地為了解決舊改資金問題,過去舊區改造經常采用“毛地出讓”方式:政府按土地現狀出讓,開發商承擔拆遷補償安置費用。“毛地出讓”加快了舊改進程,也導致了一些遺留問題。前些年舊改中遺留的一些“毛地出讓”地塊,由于資金、收益、市場預期等諸多原因,開發商沒能完成動遷。
近年來,國家多方鼓勵開發性金融機構介入地方舊區改造。隨著棚改資產證券化等開發性金融產品開閘,政府和企業又獲得了新的融資渠道,舊改項目從拿地到上市的日程被大大縮短。業內人士表示,以新湖中寶為代表的參與上海舊改的主要開發企業,將在這波利好行情中獲益,迎來銷售和盈利的快速增長。
在過去,舊改土地由于大多位于市中心核心地段,并且以宅地為主,因而受到了開發商的追捧。2004年8月,土地出讓制度改革,“毛地出讓”的方式宣告退出歷史舞臺。在此之后,曾經毛地出讓的種種弊端也開始顯露。最大的問題就是動遷速度極為緩慢。
目前上海市中心內仍有許多十幾年前“毛地出讓”的棚戶區基地尚未改造完成。業內就曾傳出靜安區某地塊的整個動遷時間甚至一度長達15年。在這十五年中,開發商不單要持續投入資金用于安置居民,還無法通過銀行辦理土地使用權的抵押,大量的資金因此沉淀在其中。
在這一漫長過程中,極為考驗開發商的運作能力和資金狀況。受限于資金狀況,不少舊改地塊曾幾易其主。即便是原本資金實力雄厚的企業,歷久經年,也被拖得“元氣大傷”。
香港的瑞安地產在過去的10多年里已在虹鎮老街等多個舊改項目上投入超過100億元。盡管瑞安集團主席羅康瑞一再表示,會堅持上海的舊改項目。但毋庸置疑的是大量的資金沉淀和時間消耗,也讓瑞安近幾年在上海的業績表現不佳。
而來自浙江的A股企業新湖中寶僅在閘北區青-12地塊二期中資金投入就達到40億元,隨著項目動遷的不斷推進,企業還將面臨更大的資金缺口,不得不多方騰挪,為項目持續“輸血”。
伴隨著地價、房價、物價上漲帶來的剛性增長,近年來上海舊改安置成本還在水漲船高。早年前,盡管居民要求動遷的愿望仍然強烈,但始終被資金、政策等瓶頸問題阻擋,舊改進程可謂一波三折。
融資難成了橫亙在舊改土地之上的歷史遺留問題。
開發性金融助力舊改
2015年初,國務院確定了2015年2017年城鎮棚戶區改造的基本工作規劃。2015年-2017年間,全國將完成總計1800萬套的城鎮棚戶區改造工作。為了解決棚戶區改造中遇到的種種資金問題,國家層面也在試圖通過金融創新的方式加快解決這一難題。
2015年5月,國務院總理李克強主持召開國務院常務會議。會議決定,新增5000億元信貸資產證券化試點規模,繼續完善制度、簡化程序,鼓勵一次注冊、自主分期發行。同時,國務院常務會議還提出了規范資產證券化產品信息公開的要求。
2015年8月,在相關中央部委的積極協調下,以棚戶區改造為基礎資產的資產證券化產品已經向市場發行。首期獲批發行的棚改證券化產品為國家開發銀行發放的棚戶區改造貸款,資產證券化總額約30.4億元人民幣。對于國家的城鎮棚戶區改造目標來說,這才是棚改資產證券化的一個開始。有接近國家住建部的人士透露,未來會有更多的以棚改為基礎資產的證券化產品向市場發售,房地產市場將迎來流動性定向寬松。
據專業人士介紹,國開行推出的棚改證券化產品采用注冊制發行的,上市之后獲得了1.59倍的超額認購。并且該產品是對公市場領域第一單資產證券化產品,也是第一單棚改貸款為全部基礎資產的資產證券化產品。
承銷機構的工作人員表示:“獲得超額認購,說明市場對于通過資產證券化產品籌集棚改及其貨幣化補償安置的資金的模式,認可程度較高。”
據了解,除了國開行以外,根據中央統一安排,農業發展銀行等政策性金融機構也將陸續進入棚戶區改造領域,提供信貸、投資等方面的支持。此外,按照國務院的工作安排,國家開發銀行、農業發展銀行還將進入舊改貨幣化安置領域。
住建部內部數據顯示,截至2015年7月底,棚戶區改造開工389萬套,占年度目標任務580萬套的67%。資產證券化的閘門打開之后,對其意義無疑十分重大。
項目入市助推企業業績快速上升
融資渠道的打開對于開發商和政府獲取更充裕的資金,加快舊改土地建設,是一個巨大利好。再加之政府安置補償政策力度加大,原本困擾開發商拆遷難、動遷慢的問題正在被化解。
例如,普陀區規定,在限定時間內如有95%的居民同意簽約,已經簽約的居民能得到20萬元每戶的額外獎勵。在這一政策的鼓勵之下,目前已經簽約的部分居民還在不斷動員身邊未簽約的鄰居早點簽約,早點同意搬遷。
位于普陀區的新湖中寶旗下的新湖明珠城四期南塊(東片)地塊舊改房屋征收工作在普陀區政府的主持下,取得了飛速推進:只用了短短20天,舊改征詢獲得了片區內85%以上居民的同意。隨后,閘北區的上海大體量的舊改項目安康苑的動遷進程又刷新了這一速度——第二輪征詢簽約率達到90%的目標僅用了10天時間。
資深地產專家薛建雄(微博)表示,舊改速度的加快將促進一批優質的核心區項目加速上市,而擁有這些項目的企業也有望迎來業績的快速上升期。
以新湖中寶為例,新湖房產此前在上海閘北區和普陀區布局有兩大舊改項目——閘北區青-12(二期)以及普陀區東新村四期南塊東片項目。其中,普陀區東新村四期南塊東片項目舊改面積約2.66萬平方米,需征收居民978證、1470戶,曾占普陀區整個舊改造征收計劃的四成多。光大證券的研報曾指出,兩個舊改項目進展緩慢曾抑制了公司銷售規模的擴大,若能加快對兩個項目的開發,公司的銷售規模有望大幅提升,年復合增速達到67%,盈利能力也會因此大幅提升。
在政府和企業的共同努力下,2014年-2015年,上海新湖明珠城三期和上海新湖·青藍國際先后問世。目前兩個項目的銷售均價均達到6萬元/平方米以上。上海內環內自2002年以后就極少有純居住用地供應,區域內的住宅供給極為稀缺。上海新湖明珠城三期和上海新湖·青藍國際以絕佳的地段屬性在市場中的競爭力大大增強,并且展現出了核心地段住宅抗風險的投資價值。
在舊改土地上十多年的精耕細作確實為新湖中寶帶來了業績上的靚麗一筆。根據第三方機構的統計,2015年1-11月,新湖中寶實現地產銷售面積88萬平方米,銷售金額100億元,同比均實現較大幅度的增長,銷售面積和銷售金額的增速雙雙接近50%,實現了快速發展。
2005年是一線城市房地產市場全面爆發的一年,新湖中寶通過此前舊改土地前瞻性的布局,借助上海新湖明珠城三期和上海新湖·青藍國際兩個項目的熱銷,把握住了此輪上海樓市的市場機會。在接盤上述兩大項目以后,新湖成功完成了地產業務向一、二線城市的轉移。目前,新湖上海四大項目可售建筑面積達100萬平方米,據測算,未來銷售收入近1000億元,將占據新湖地產未來銷售收入的半壁江山。
同時,從公司的戰略層面來看,新湖中寶從2013年開始不斷強化互聯網金融方面的投資力度,已經明確了“地產+互聯網金控”為雙主業的發展戰略。新湖地產業務的擴大和資金回籠加速,也為互聯網金融業務的穩健開展提供了有效的現金流。廣發證券的研報分析認為,目前公司土地儲備超過1000萬平方米,且成本較低,未來地產業務能夠為互金業務提供持續的資金流支持。(文/張小馬)
