開發商大舉拿地蓋房、賣房賺快錢的發展模式或將成為過去，在一二線城市地價高企的背景下，房地產開發商似乎看到了又一個發展方向——建設“特色小鎮”。
與傳統意義上的小鎮不同，特色小鎮并非行政區劃，而是具有明確產業定位、融合文化、旅游、社區功能的創新創業平臺。伴隨著特色小鎮的熱潮以及逐步成熟的PPP（政府與社會資本合作）模式，正在給房企提供一種新的發展思路。但同時，業界也開始擔心以特色小鎮為名義的開發建設或形成新的房地產熱。
多家房企扎推試水特色小鎮
特色小鎮建設被認為是推進中國新型城鎮化建設的重要組成部分，同時也是破解城鄉二元結構的鑰匙，既有利于促進大、中、小城市協調發展，也是實現產業扶貧有效路徑以及實現大眾創業、萬眾創新的載體。
今年以來，無論從中央還是地方都出臺了相關文件推進特色小鎮的建設，特色小鎮成為了當前各方關注的高頻詞。
可以看到的是，建設特色小鎮正在成為內地房企轉型的方向。短短半年不到的時間，已有多家房企發布了自己的小鎮戰略。
據不完全統計，華夏幸福、碧桂園、華僑城、綠城等多家房企紛紛試水特色小鎮。
11月4日，華夏幸福與南京市溧水區政府達成了戰略合作，并且首次向外界宣布了該公司的特色小鎮戰略。據了解，該項目為南京空港會展小鎮，占地兩平方公里，建筑面積50萬平方米，計劃打造成為亞洲空港的專業會展中心，按照設想每年將為區域貢獻15億元的會展收入。
華夏幸福執行總裁葉珺指出，華夏幸福將充分發揮已有的PPP（政府與社會資本合作）模式經驗，將其引入特色小鎮，探索特色小鎮PPP模式。
楊國強則把目光投向了“科技小鎮”。今年10月24日，碧桂園集團與東莞市黃江鎮政府簽下了“科技小鎮”的合作計劃，這也是碧桂園簽下的第四個科技小鎮項目，其中三個已在惠州落地。
按照碧桂園的戰略規劃，碧桂園將借由科技小鎮全面進軍產業地產，獲得政府支持與大量土地資源。碧桂園方面認為，中國科技產業發展迅猛，高新企業快速集聚到一二線城市，如在深圳2000平方公里土地上，匯集了7000家高新技術企業、30000家科技企業，由此造成的房價高企、交通擁擠、空間狹小，使得企業運營成本不斷升高，產業持續發展面臨問題。而在緊鄰深圳周邊打造科技小鎮，將有助于解決這些問題。
與華夏幸福、碧桂園不同，宋衛平選擇的是農業小鎮。今年5月，宋衛平就透露綠城要在未來5至10年在上海、杭州、北京周邊做出5~10個樣本小鎮。按他的設想，小鎮距離上海、杭州等城市三五十公里，一個小鎮需要三平方公里土地，其中兩平方公里是農業，一平方公里開發建設，形成3萬人的小鎮。
華僑城則用文旅概念加入造城行列。5月29日，華僑城集團分別與成都金牛區政府、大邑縣政府、雙流區政府以及成都文旅集團簽署合作協議，擬投資超千億元打造天回、安仁、黃龍溪三大名鎮。三個項目占地面積分別為10平方公里、15平方公里以及16.68平方公里。
11月3日，華僑城又與深圳光明新區管委會簽署戰略合作框架協議，將打造占地約11平方公里的綠色生態旅游區“光明小鎮”，項目計劃投資超500億元。
可以發現的是，盡管華夏幸福、碧桂園、華僑城、綠城等房企打造的小鎮賣點各不相同，但大面積圈地的“小鎮”計劃如出一轍。
房企為何會青睞打造“小鎮戰略”？
報告指出，除了行業利潤下滑，尋找新的增長點之外，政策推動應是其中因素之一。“十三五”規劃綱要提出，要因地制宜發展特色鮮明、產城融合、充滿魅力的小城鎮。
另外一個重要因素就是，目前一線城市和核心二線城市拿地成本越來越高，對于房地產企業來說凈利潤大幅下滑。隨著基礎設施的完善以及新興產業的興起，城市工商業集中于核心大城市的必要性在逐步降低。基礎設施完善為核心城市轉向周邊城市，或中心城區轉向郊區提供了可行性。
而這也引發了業界的擔憂。當下房企都如潮涌般奔赴特色小鎮的藍海，大規模大體量的打造各式各樣的小鎮，然而小鎮的建造模式、運營模式、盈利模式有些尚不清晰。在這種情況下，未來小鎮市場也許會面臨大量的庫存和洗牌。
國家發改委發展規劃司副司長陳亞軍指出，無論是特色小鎮還是特色小城鎮，無論是東部還是西部，如果我們去搞大拆大建、搞房地產開發，那么肯定會出現空鎮鬼鎮這種現象，因此千萬不能離開了產業去搞特色小城鎮建設。
避免打“特色小鎮”名義搞房地產開發
今年10月31日，國家發展改革委發布了《關于加快美麗特色小（城）鎮建設的指導意見》，里面提到了建設特色小鎮應建立在以產業為依托的基礎上，從實際出發，防止照搬照抄。同時，要求從各地實際出發，遵循客觀規律，挖掘特色優勢，體現區域差異性，提倡形態多樣性，彰顯小（城）鎮獨特魅力，防止照搬照抄、“東施效顰”、一哄而上。
中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵在接受澎湃新聞采訪時指出，特色小鎮的建設首先要尊重市場的需求，其次要尊重經濟規律，同時在初期建設的時候政府要給予支持。
在李鐵看來，特色小鎮的建設應該是低成本介入的，但現在往往會出現背離特色小鎮建設的情況出現。一些房企仍舊打著產業園區的思路，以特色小鎮的名義來做房地產開發。
“目前，房地產市場相對火熱，特別是一些大城市的房價地價比較高，特色小鎮之所以受一些房企的追捧是因為解決了拿地貴的問題，特色小鎮的占地面積往往要十幾平方公里，以特色小鎮名義向政府拿地成本相對比較低，但這和特色小鎮建設的初衷是相背離的，我們一直提出，要防止以特色小鎮建設的名義形成新的房地產熱。”李鐵指出。
陳亞軍也指出，特色小鎮的建設特別是要避免一哄而上，“我們其實是走過彎路也是吃過虧的，如果這個問題處理的好，能夠成為新的動能，新的動力，但如果處理不好，今后對水土資源的浪費對生態環境的破壞帶來的治理肯定是更加困難，因為它畢竟是量多面廣，分布在很廣的地方，在推進特色小城鎮和小鎮的過程中，一定要遵循創新的原則，也就是說要創新思路，創新方法，創新機制，不要去走老路，就要著眼于供給側的改革，著眼于培育供給側的小城鎮經濟，從這種思路出發來謀劃小城鎮和小鎮的發展。”
在李鐵看來，只有將特色小鎮做起來發展到一定的規模，形成產業集聚、人才引進后，房地產開發商才可以建造住宅作為配套服務，否則又是走了傳統城市發展的老路。
