今年春節以后，眾多一、二線城市的樓市進入暴漲狀態，搶房大戰一再上演。進入10月，樓市調控目不暇接，可謂一場調控一場寒。對于購房者而言，該不該在這個時候買房？
沒有最瘋狂，只有更瘋狂。今年春節以后，眾多一、二線城市的樓市進入暴漲狀態，房價如脫韁的野馬，狂奔在未知的道路上。為此，國人上下焦慮不安，搶房大戰一再上演。
然而，進入10月之后，樓市調控目不暇接，可謂一場調控一場寒。先是一、二線城市紛紛限購限貸，導致成交急凍，價格降溫，買家毀約。隨后，央行召集5家國有銀行和12家股份制商業銀行相關負責人開會，吹風17家銀行配合各地政府做好樓市調控。接著，國務院公布互聯網金融專項整治工作方案，將沒有取得資質的房產中介從事房地產金融業務列為重點整治對象。稍后，深圳對20個在售樓盤進行突擊檢查，曝光了開發商制造購房恐慌的種種非法手段。僅隔一天，住建部就明確各地應對捂盤惜售、惡意炒作、虛假宣傳等9種不正當經營行為嚴厲查處。
面對如此凌厲的調控，近乎瘋狂的樓市終于安靜了下來。
靜而思遠。是什么因素導致樓市一次又一次的瘋狂，房價一波接一波的暴漲，進而引致國家一輪又一輪的調控？這次調控能否將樓市引向健康發展的軌道？
資產荒
諸多資管人士將此輪房價暴漲歸因于資產荒下投資資金的主動選擇。在利率下行周期及利率市場化改革態勢下，存款的吸引力正逐步降低，而盛極一時的互聯網金融在一系列風險事件的沖擊下，也正褪去高收益的光環，加之股市疲軟，債券、信托等金融產品收益率下滑，實體經濟回報率下行，高收益產品剛性兌付逐步被打破，資金對低風險高收益資產需求得不到滿足，“資產荒”隨之出現。
在大類資產中，20多年長牛行情的房地產時至今日依然是一枝獨秀。“中國經濟主要靠房地產，房地產不能崩盤”是諸多購房人堅定買房的最大理由，即使未來房價下跌，幅度也有限，是相對最為保值的資產。這已被2008年金融危機以來的房價走勢所驗證。
此外，先入市者的財富效應也吸引了更多的后來者。樓市保值成為一種集體預期。
在海通證券首席經濟學家李迅雷看來，房地產市場是存在“隱形剛兌”的。最大的“隱形剛兌”來自政府部門對房地產行業的支持。這是因為房地產投資能夠帶動的行業最多，如鋼鐵、水泥、有色、化工、家電、家具等，而且房地產投資在商品房(資料、團購、論壇)銷售暢通的情況下，可以帶來可觀的現金流回報，而目前基建投資的現金流回報很少，但債務的增長卻很快。
興業證券分析師閻常銘認為，資產荒往往出現在貨幣寬松周期內，這些過剩的資金大多最終進入以房地產為代表的存量資產領域。日本在1980~1989年貨幣環境十分寬松，在此階段釋放的過剩流動性更多地被用來購買存量資產，即進入土地、房地產市場和證券市場，從而形成了日本房地產歷史上最大一波牛市。
在土地市場上，今年以來，開發商豪擲千億元買地。數據顯示，截至8月，31家房企拿地超過百億元，搶地最積極的房企合計拿地8355.78億元，合計建筑面積11805萬平方米。
在資本市場，目前參與房地產開發的除了開發企業自有資金外，還有銀行、債券、證券、理財產品、信托計劃、資管計劃、保險等資金通過參與競拍土地、項目開發等多種渠道流入，再加上購買端的個人住房貸款、各種消費貸款以及其他融資變相為購房資金等，甚至一些投資機構包括一些新三板上市公司融來的資金，也直接或間接進入了房地產市場。
資產荒下，“買房”成了各路資本的共同選擇。
信貸狂飆
居民存款向房地產市場的轉移，銀行對房貸資產的青睞，推動了房貸一路狂飆。
近幾個月的央行數據顯示，居民房貸已成為信貸的絕對主力。閻常銘介紹，今年1~8月累計新增居民中長期貸款3.63萬億，同比增長90.4%。未來這一趨勢必然帶來核心一、二線城市房地產基本面的長期上行。他強調，銀行資產配置將持續大幅度向按揭傾斜，這是利率市場化和金融自由化的必然結果，是銀行在資產荒背景下長期不可逆趨勢。
“今年以來，在實體經濟走軟的背景下，銀行對按揭資產偏愛有加，反映在前期按揭貸款利率一路走低，信貸投放占比加大。”交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示，目前房貸利率優惠已近極限，8月全國首套房貸款平均利率4.44%，為近兩年來的首次停止下降；二套房貸款平均利率為5.39%，已連續9個月持平。
居民杠桿的快速上升正引起業內擔憂。國信證券分析師董德志測算，如果維持前7月居民貸款投放速度，2016年中國居民部門杠桿率將達到44.7%，遠超之前年份單年加杠桿的速度。
中國社會科學院世界經濟與政治研究所副所長姚枝仲警告，當下是通過居民貸款支撐起房價上漲，其中是存有風險的。在高房價沒有明顯回落的情況下，又出現進一步的上升，這就是一個泡沫的過程。
不僅僅是居民杠桿上升，開發商的杠桿率也在升高。研究中心數據顯示，今年上半年千億級房企中，綠地控股資產負債率為88.36%，與去年同期基本持平；萬科A資產負債率為80.6%，同比上漲近3個百分點；碧桂園負債率為78%，較去年末增加了3個百分點；恒大的負債率高達81.79%，保利的負債率也近80%。
房企瘋狂拿地，創造出一個個“地王”的背后，正是其通過各種渠道不斷增加杠桿的結果。
土地供應失衡
房價上漲的另一端是地價上漲，甚至出現面粉比面包還貴的現象。到底是地價推動房價，還是房價帶動地價？這是一個解不開的謎題。
但現實是，土地供應特別是一線城市土地供應在逐步下滑。比如，北京市2016年全市國有建設用地計劃供應總量為4100公頃。而2015年為4600公頃，2014年則為5150公頃。據偉業我愛我家集團數據中心統計，2016年上半年，北京的土地供應總量為18宗，同比下降45.5%，環比2015年下半年下降76%；供應的土地面積為344.09萬平米，同比上漲27.7%，環比下降43.8%。
中國發展研究基金會副理事長劉世錦認為，一線城市房價上漲有兩個因素，合理因素是大都市區加快發展，不合理因素是城市發展戰略、土地政策和制度。他直言，政府多年來通過土地財政來為城市建設募集資金，很多城市政府采取的是擠牙膏式的供地方式，使土地供應價格最大化。
一位已離職的原深圳某地產集團高管向記者表示，中國的房地產市場屢漲屢調，不停輪回，這些舉措正是中國經濟體制不健全的表現，“行政調控，都只是表面性的、暫時的，一旦部分資源被過度放大，經濟杠桿調節起不了作用的時候，國家就用這種臨時性的政策來抑制”。
“如果國家經濟體制的改革未完成，地方政府對土地出讓和相關稅收的‘依賴癥’沒辦法緩解，中國房地產行業的改革不會完成，都只能治一治‘標’。”上述人士表示。
根據國家統計局數據顯示，在2010~2013年，土地出讓收入占地方財政收入比例均超過60%。今年以來，土地價格出現了普遍性上漲，土地溢價高，以至于“地王”頻出。數據顯示，2016年1~9月，全國300個城市共成交土地面積1.83萬平方米，同比基本持平，但土地出讓金總額則為1.926萬億元，同比增加40%。其中，住宅用地出讓金總額1.502萬億元，同比增加56%。
“地王”被作為房價標桿，帶動周邊房價上漲的效果明顯。許多一、二線城市樓面地價已占到商品房銷售價格的50%以上。以北京為例，住宅平均樓面地價從2012年的7323元上升到2016年的21634元，年均復合上漲31%；2012年地價與當年房價的比值為44%，2016年上升到70%，這意味著只有房價大幅上漲開發商才可能盈利。
此外，據統計，直接與房地產相關的稅種有13個，包括企業所得稅、營業稅、土地增值稅、印花稅等，稅費約占房價構成的12%~15%。如果綜合地價，在房價較高的一、二線城市，地方政府所得占房價的比例不低于60%，因此，地方政府對控制房價過快上漲的意愿相對不足，難以采取及時有效的調控措施。
房價何去何從
在中國房地產數據研究院院長陳晟看來，這次房地產調控是在貨幣較寬松且低利率的環境下進行的一次調控，其抑制資產泡沫和防控金融風險的特征明顯，更是意在為深化改革破冰贏得時間。
10月19日，在國務院新聞辦公室舉行的發布會上，國家統計局新聞發言人盛來運也表示，這一輪房地產調控的目的主要是防止房地產大起大落對經濟帶來不利影響，調控目標最終還是保持經濟的穩定增長。
多位房地產專家預計，隨著暴風驟雨般的調控政策落地，將對本輪快速上漲的房價起到抑制作用，一、二線城市的房地產價格上漲小周期或終結。
“本輪調控政策措施不會一會兒收緊，一會兒放松，估計要持續兩年左右的時間，這兩年會使得調控措施逐步到位，這樣的話，整個中國房地產市場目前過快的上漲一定會得到抑制。”中城聯盟副主席、世聯行集團董事長陳勁松分析。
前三季度業績增長迅猛的房地產商，在調控出臺后是否會受到影響？在陳勁松看來，一手交易會因為局部小的或實力不強的開發商出貨而下滑，但下滑是有限的，預計在20%左右，“因為目前開發商的實力比較強”。
而且，自2011年以來，在房價成倍增長中受益的房地產商，早已習慣已成常態的房地產調控，會適時做出戰略和業務上的調整。
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，此輪調控對于房地產商的影響，按照房地產周期判斷，將在6~8個月之后，也即2017年年中出現，“伴隨著供應量的增加，預計明年上半年，市場去化周期會進一步回升至12個月以上，個案價格可能會在2017年年中出現下滑，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤以及‘地王’頻出的板塊極有可能率先降價”。
不過，也有不少房地產專家認為，調控政策確能對房價產生短期打壓作用，但是在一段時間之后，往往又會繼續抬頭瘋漲，樓市有關供需矛盾和深層次問題并沒得到實質性解決，只是時間上在推后。經歷了2008~2009年、2010~2011年、2013~2014年三次所謂的“樓市拐點”，人們應該對調控套路有所了解。樓市拐點在未來一段時間不會存在，除非中國的經濟和改革騏驥一躍。
那么，對于購房者而言，該不該這個時候買房？
一位從事上海房產投資多年的業內人士告訴記者，他能給購房者的意見就是，“在一、二線城市居住，有能力買房的，用來自住而非投資的，現在買并沒有什么不好”。他表示，尤其是一線城市的剛需買房者，千萬不要有房價下跌抄底的想法，目前看來，一線城市的房價不會有下跌的情況，樓市交易量下滑，不代表房價會降低。
“當然，此時炒樓投資也不合適，政策下來后，依靠房產投資一夜暴富的可能性在降低，哪怕去周邊投資房產，回本的周期也在被拉長，因為三、四線雖然在去庫存，但是需求量也有限。”該人士表示。
