“中國未來的房地產發展還是要看城鎮化，中國城鎮化未來的正確道路，一定是以大城市為中心，圍繞其形成至少十個以上的城市群，這是一個不可逆轉的趨勢。” 經濟學家馬光遠在某發布會上明確表示。
正如馬光遠所言，巴黎、東京、倫敦、紐約、底特律等城市的發展都是這樣，圍繞它們已經形成了歐洲西北部城市群、日本太平洋沿岸城市群、英國中南部城市群、美國東北部大西洋沿岸城市群和北美五大湖城市群。
而在中國，目前，能與這五大城市群一較高下的也只有以上海為核心的長三角城市群。
為進一步加快城鎮化進程，促進城市群的發展與建設，2016年3月5日，我國發布“十三五”草案，其中明確指出，要優化提升東部地區城市群，建設京津冀、長三角、珠三角世界級城市群，提升山東半島、海峽西岸城市群開放競爭水平，培育中西部地區城市群等共計19個城市群，形成更多支撐區域發展的增長極。
城市群建設加大樓市分化 房價呈現“冰火兩重天”
“兩個不同城市的人，在同一時間購房。一個選擇中西部城市，一個選擇長三角城市。那么10年以后，選擇中西部城市的人，家庭資產可能只有選擇長三角的購房者的家庭財富的一半。”新城控股高級副總裁歐陽捷在某城市論壇上如是說。
誠然，城市群內外樓市分化嚴重，房價更是呈現”冰火兩重天”。
歐陽捷通過對長三角的上海、南京、蘇州、無錫、杭州、寧波、合肥七個城市進行統計發現，其人口總量占到全國的5.4%，房地產投資占比9.6%，存款余額占比16%，住戶存款占比14.3%，房地產的貸款余額占比15%，遠遠高于人口的占比5.4%。
盡管如此，長三角的土地供應卻并不多。據悉，長三角的土地出讓面積差不多只有中西部地區土地供應量的一半，全國土地供應量的9%。
然而隨著大量人口的不斷流入，房地產需求的進一步增大，供不應求的情形將愈加明顯，房價也將繼續攀升，城市群內外的房價分化也將繼續加大。
城市群建設加劇樓市庫存分化
某房地產研究院發布的一項數據顯示，截至今年6月底，70城新建商品住宅庫存總量為43183萬平方米，環比減少0.3%，同比減少4.7%。相比年初45425萬平方米的規模，上半年庫存削減態勢明顯。
具體來看，70個城市中，有44個城市庫存出現了同比下跌現象，體現出較好的去庫存效果。庫存削減力度最大的14個城市為合肥、南京、大廠、蘇州、昆山、香河、燕郊、福州、東莞和杭州，其庫存面積同比跌幅分別為66.5%、56.2%、49.2%、47.4%、41.8%、35.3%、31.9%、31.7%、28.3%和26.5%。
總體上看，庫存削減力度大的城市，主要集中在京津冀、珠三角、長三角三大城市群。
另外，有26個城市的庫存規模不降反升。其中同比增幅最大的五個城市分別為茂名、濟寧、太原、淮南和海口，同比增幅分別達到69.2%、67.0%、56.2%、48.9%、40.0%。此類城市主要為三四線城市和部分供應較大的二線城市，后續去庫存的壓力依然較大。這也說明目前樓市分化仍十分明顯。
關于城市群的建設以及房地產的發展問題，經濟學家馬光遠表示，中國未來的房地產發展要靠城鎮化，而城鎮化發展到一定規模，必將形成以大城市為核心的、多中心格局形態的城市群。中國未來的房地產市場也主要集中在這些城市群，且發展前景不可限量。
與此同時，馬光遠也坦言隨著城市群版圖的重構，經濟版圖也將重構，房企將逐漸調整戰略布局，加大對城市群的深耕力度。因此，未來城市群內外區域分化不斷加劇也將是房地產市場的一大看點。
