10月樓市新政對穩定房地產市場秩序起到積極作用，可謂是立竿見影，未來房價下降城市將逐步增多，樓市整體穩中有降，房價明顯回落尚需一個短暫的過程。但是，一直“火爆”的一二線樓市降溫將越來越明顯，全國樓市整體將呈現降價的大趨勢。

　　從2014年國慶節前到今年國慶節期間，實施了不同的房地產調控政策，引發市場的不同的關注。從2014年多數地方取消限購，央行、銀監會對房貸政策松綁；到2016年部分城市限購，央行、銀監房貸緊縮。房地產行業又進入了一個新的發展階段，在經濟新常態下，房地產市場將如何走？這不僅是業內及房企迫切關心的，也是整個行業未來所要面臨的焦點議題，房價市場走向更是關系著普通老百姓(603883)切身利益。

　　調控效果立竿見影

　　過去30多年以兩位數高速增長的中國經濟，開始進入中高速減速換擋、提質增效新階段；也就是說1998年房改以來保持快速發展、價格快速上漲的中國房地產業，如今也步入了一個新常態階段。

　　據國家統計局發布2015年商品房銷售和待售情況，商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%，增速比1-11月份回落0.9個百分點。其中，住宅銷售面積增長6.9%，辦公樓銷售面積增長16.2%，商業營業用房銷售面積增長1.9%。商品房銷售額87281億元，增長14.4%，增速回落1.2個百分點。其中，住宅銷售額增長16.6%，辦公樓銷售額增長26.9%，商業營業用房銷售額下降0.7%。

　　2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，比11月末增加2217萬平方米。其中，住宅待售面積增加1155萬平方米，辦公樓待售面積增加128萬平方米，商業營業用房待售面積增加458萬平方米。

　　行業分析認為，由于房地產市場在需求和盈利兩方面均面臨拐點，投資屬性已明顯減弱，因此我們預計 2015年房地產市場將企穩回升，整體處于弱復蘇，大幅反彈的可能性不大。由于一線城市在經濟增長、產業聚集以及人口流入方面具有不可比擬的優勢，一線城市的反彈幅度將明顯超越二、三線城市。

　　而今年前10個月，全國房地產開發投資83975億元，同比名義增長6.6%。其中，住宅投資56294億元，增長5.9%，增速提高0.8個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.0%。

　　值得關注的是，今年1月份-10月份，商品房銷售額91482億元，增長41.2%，增速回落0.1個百分點。

　　而國家統計局發布今年10月70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，一、二線城市新建商品住宅價格環比分別上漲0.5%和1.3%，分別比9月份回落2.8和1.0個百分點。三線城市房價較為穩定，10月三線城市新建商品住宅價格環比上漲0.9%，比9月回落0.3個百分點。一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅也出現回落。10月下半月新建商品住宅價格除深圳和成都2個城市繼續下降外，北京、天津、上海、廈門和鄭州等5個城市也由升轉降，降幅在0.1至0.4個百分點之間。

　　未來房價下降城市將增多

　　10月70個一二線城市房地產市場明顯降溫。

　　為此，業內人士表示，從數據看，今年前10個月，房地產成交金額提前2個月刷新了歷史年度紀錄，銷售面積也達到了歷史同期最高紀錄，預計全年房地產銷售有望達到11萬億元，13.5億平方米的水準。

　　業內人士分析說，從整體數據來看，房地產行業投資增速有所回升，房企拿地也較為積極，商品房銷售額也創下新高，但綜合近1個多月的典型城市商品房成交量來看，各地新房和二手房市場的整體成交量環比均有所回落，本輪政策已抑制房價過快上漲，如果一旦年末央行額度吃緊，房價的下調很可能會蔓延到很多城市。

　　事實上，宏觀調控對有效遏制泡沫，擬制房價十分見效，不僅涉及整體市場，對千家萬戶消費群體而言，至關重要；況且合理的自住性住房需求是老百姓真實的住房需求，不是投機投資性需求。隨著經濟的發展，很多在房改之初買了小戶型的家庭，在步入中年，收入提高后，需要擴大住房面積；隨著單獨二胎的放開，想要第二個寶寶的不少家庭，也產生了新的住房需求。這類需求通常有一定的購買力，在政府政策的支持下，就能釋放和滿足這種需求，既改善了百姓居住條件，又能避免房地產市場出現“斷崖式”調整。

　　但是，市場分化明顯，在一二線城市房地產市場的問題是價格超出了普通老百姓的購買能力，而此前的限購和限貸政策又抑制了改善型住房需求；三四線城市的問題在于，房地產供給過剩。

　　十一前后全國20余城出臺了自己的樓市調控新政。在新政調控下，10月一線城市和二線城市的新房、二手房價格環比漲幅普遍收窄，全國樓市整體出現了明顯的降溫，新一輪輪樓市新政成效顯著。

　　因此，10月下半月的數據更能體現政策的效力和市場的真實走向。下半月15個一線和熱點二線城市的新建商品住宅價格環比變動中，一線城市三降一平，成都、廈門、鄭州下跌，其它漲幅全面回落，降溫趨勢顯而易見。其中，深圳新房價格無論是全月還是半月數據都在下滑，二手住宅全月價格也在環比下跌，作為本輪樓市增長周期中曾長期領漲全國的重點城市，深圳房價的回落也是全國樓市降溫的一大信號。

　　房地產市場分析師何方認為，10月樓市新政對穩定房地產市場秩序起到積極作用，可謂是立竿見影，未來房價下降城市將逐步增多，樓市整體穩中有降，房價明顯回落尚需一個短暫的過程。但是，一直“火爆”的一二線樓市降溫將越來越明顯，全國樓市整體將呈現降價的大趨勢。一線和熱點二線城市樓市成交量減少，房價走勢趨穩；這也使部分人將目光從一二線熱點城市轉向了三四線城市。從整體看，去庫存仍存壓力，市場上漲幅度有限，降價是趨勢。