12月1日，北京市國土局官網發布了首批“限房價、競地價”地塊出讓結果。萬科成為本場的最大贏家，獨自以及與住總聯合，一舉拿下海淀西北旺鎮兩宗地塊。根據要求，這些地塊須由開發商100%自持，建成的商品住房只能租賃不得銷售，持有年限為70年。

　　租賃市場

　　隨著出讓結果的公布，在業內引起了廣泛的熱議，眾人困惑于萬科自持模式怎樣才能盈利。并沒有讓大家等很久，萬科方面很快做出回復：眾籌開發！

　　萬科眾籌模式應對自持難題 效果有待驗證

　　“眾籌方案很簡單。比如我們和海淀、中關村片區的企業共同開發，然后將房屋交給企業，由企業租給未來的核心員工。” 北京萬科總經理劉肖說。

　　作為萬科破解自持難題的關鍵，北京萬科將會負責房屋建設和配套引進，合作的企業進行眾籌投資，同時向萬科提交項目運營費。項目完成后，企業員工可以租房，租金由眾籌平臺直接返回相應企業，萬科負責為社區提供物業管理和配套經營服務。

　　萬科此次嘗試自持眾籌模式，是從傳統的“房地產開發銷售模式”到“經營服務模式”的轉變，實現政府、眾籌企業、開發商協同聯動，共同推動區域發展。

　　但也有不少業內對此提出了質疑。首先，有能力并且有意愿參與進來的合作伙伴去哪里找？其次，眾籌模式本身就存在著爭議，政策層面對房地產融資日益趨緊，能否通過審核尚存變數；此外，無利不起早，參與者之間如何合理的分配收益，也是需要著重考量的問題。

　　做第一個吃螃蟹的人 萬科的底氣在哪里

　　就目前的情況來看，自持商品住房模式確實是我國房地產市場的空白點。本次萬科自持拿地，敢于做行業里的“第一個吃螃蟹的人”，并非一時的“心血來潮”。

　　針對外界質疑的合作對象的選取，劉肖表示，北京萬科向符合京津冀一體化發展和海淀區的產業規劃相一致的優質企業拋出了橄欖枝，在接觸的企業中，有70%的都樂意參與。

　　雖然最終能夠合作的企業數量是個未知數，但作為行業的標桿房企，萬科所取得的成績及品牌影響力，也將成為這次創新嘗試的有利因素。

　　并且，有業內指出，眾籌本身是很好的工具，要看房企怎么利用。萬科很早就是眾籌的實踐者，有成功案例，按照萬科對于自身城市運營者的定位來看，可以引用非常多的資源來對后期的成本進行平衡。

　　就本次拿下北京海淀100%自持地塊的開發，劉肖表示:“我們對海淀做過調研，大部分客戶的痛點不是租房貴，而是租不到好房子，找不到房子好、配套好、服務好的社區。我們發現，企業自持商品住房在海淀確實是一個市場空白點，非常適合承擔創新實驗。”劉肖表示。

　　后房地產時代 房企轉戰租賃市場

　　近期，國務院印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，其中稱，鼓勵房地產開發企業利用已建成住房或新建住房開展租賃業務。由此可見，租房市場的規模化和專業化發展是未來的大勢所趨。

　　租賃市場的潛在價值有多大？萬科前副總裁、優創空間創始人毛大慶表示, 未來十年，中國整個租賃市場的租金GMV（租賃總收入價值）會超過3萬億元，整個參與租賃的業主（使用人口）會達到2.3億人；2030年，這個GMV數值會達到4.6萬億元，接近5萬億元，參與租賃的人口總數會達到3億人。

　　本次萬科自持拿地，也可以看做是公司在租賃領域的又一次嘗試。從2008年開始，直到今年5月長租公寓業務統一品牌“泊寓”的推出，萬科在租房領域不斷探索、嘗試，所取得的成果有目共睹。

　　萬科泊寓的運營方式是與合作方簽訂長期房屋租賃合同，一般是在10年以上，萬科方負責裝修改造及公寓運營管理；或者萬科泊寓與合作方簽訂運營托管協議，項目持有方負責項目建設，泊寓負責公寓日常運營；受眾服務對象是年輕的有固定工作的年輕人或在校學生。但在實際經營過程中，也有一些難點，主要是成本高、利潤回收周期比較長、存在一定空置率。

　　現階段，雖然我國住房租賃市場仍處于初期階段，發展過程中有很多問題有待解決。但是，這樣一個萬億級的大市場，在后房地產時代，成為企業實現從重資產到輕資產、服務對象從客戶到用戶、從開發商到運營商轉變的重要平臺之一，市場發展前景不容小覷。

　　在房地產行業進入存量時代之后，也有像龍湖、金地、遠洋、招商蛇口等房企也都同萬科一樣，進軍長租公寓領域，探索租賃市場新藍海。