在不斷“加碼”的樓市調(diào)控下，一些開發(fā)商為了能繼續(xù)“留在牌桌上”，“餓著肚子也要拿地”的心態(tài)明顯，一些城市“地王”的樓面價已超過區(qū)域房價。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，除了一二線城市土地資源始終受追捧，部分三四線城市也開始成為土地市場的新亮點。
業(yè)內(nèi)認為，盡管房地產(chǎn)市場已經(jīng)明顯降溫，但房企因為2016年銷售樂觀，補庫存積極性依然非常高，對熱點城市熱門地塊拼搶依然積極。業(yè)內(nèi)專家建議，房地產(chǎn)企業(yè)高價拿地背后風險重重，不僅抬高周邊房價，還將影響人們預期，加大調(diào)控壓力，相關部門宜未雨綢繆。
開發(fā)商依然在“搶地”
“地方政府探索抑制地價的方法，而開發(fā)商依然在‘搶地’。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一二線城市土地資源始終受到開發(fā)商追捧。
6月2日，石家莊正定新區(qū)迎來2017年第三次公開出讓活動，活動涉及六宗住宅用地，出讓面積323068.03平方米（約484.6畝），國內(nèi)知名房企碧桂園、保利、萬科和石家莊本土天山、潤江等25家房企參與此次競拍，最終由四家房企以總價42.33億元成功競得，其中樓面價最高達20923元/平方米，為近年石家莊“地王”。
值得注意的是，2016年石家莊“地王”為棉三棉四地塊樓面地價8402元/平方米，而去年11月正定新區(qū)樓面價僅為2549元/平方米，本次土拍天山地產(chǎn)競得的［2016］008號地樓面價高達20923元/平方米，創(chuàng)下石家莊樓面價新高。
梳理發(fā)現(xiàn)，為控制地價，防止“地王”涌現(xiàn)，各熱點城市采用“競自持、競配建、競房價”，甚至搖號等方式，以期達到限制地價效果。北京在去年9月底出臺新政嚴控地價，杭州等熱點城市限定土拍溢價率，廣州、佛山、南寧、福州等城市則提出“限地價＋競配建”的方式，抑制新“地王”。石家莊正定新區(qū)在本次土拍中，也是首次采用“限地價、競配建人才安置房”規(guī)則。
但多種調(diào)控措施仍難阻開發(fā)商拿地的高漲熱情。如4月底，杭州調(diào)整土拍競價規(guī)則后“首拍”的五宗地塊觸及“新規(guī)”，或須現(xiàn)房銷售，或須自持面積，或須配建保障房。
業(yè)內(nèi)人士認為，雖然實施了“限地價、競配建”的土地出讓方式，但熱點城市仍拍出高價地并不意外。
河北省住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會相關負責人表示，北京調(diào)控收緊，價格絕對值相對較低的周邊河北區(qū)域就成為投資購房的重要戰(zhàn)場，導致市場供需結(jié)構(gòu)緊張，這也是過去一年河北多地房價上漲一倍多的主要原因。此次正定新區(qū)成為房企眼中的“唐僧肉”，也主要是基于京津冀協(xié)同發(fā)展、雄安新區(qū)的利好及石家莊政府搬遷至正定新區(qū)等多重因素。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉等專家認為，土地拍賣熔斷機制有利于抑制激進開發(fā)商的非理性拿地，設置最高限價可以避免地價過快上漲。但限地價降不了房價，因為對于房企來講，其實際土地成本并沒有降低，并不能起到遏制房價過快上漲或降房價的作用，反而會進一步推升未來住房的價格。
“有了地就有未來”
“對開發(fā)商來說，最重要的就是拿地，尤其是在熱門城市，有了地就有未來，拿了高價地可能會死，但沒有地一定會死，歸根到底還是市場的預期。”一位開發(fā)商表示。
從限購、限貸到限價、限售、限商，本輪調(diào)控步入“五限”時代。張大偉分析認為，目前樓市調(diào)控政策明顯收緊，針對土地價格的調(diào)控也層出不窮，限價、增加持有等政策非常多，抑制了土地市場的溢價率，但房企因為2016年銷售樂觀，補庫存積極性依然非常高，因此即便調(diào)控不斷加劇，房企對部分熱點城市熱點地塊的拼搶依然明顯。
有開發(fā)商表示，熱門城市土地供應有限，高價拿地雖然難受，但這么多年來，很多高價拿地的企業(yè)并沒死，這就使得開發(fā)商寧可冒風險也不愿意餓死，老百姓則是拼命要趕上買房“這班車”。
同時“規(guī)模”給房企帶來的最直接好處就是融資成本的降低。規(guī)模越大，評級越高，發(fā)債利率也越低。如綠地控股等“千億級房企”的融資成本不足5％，而一家普通房企的融資利率則一般在7％以上，沒有規(guī)模的中小房企很難生存。
時代地產(chǎn)總裁助理康峰預計：“未來可能根據(jù)企業(yè)規(guī)模來拍地，市場是‘大魚吃小魚’。目前房地產(chǎn)企業(yè)有一萬多家，最后能存活的或許只有排名前十的企業(yè)。”
碧桂園、綠城、越秀等大中房企認為，政府“限地價”期間正是拿地好時機。值得注意的是，碧桂園已連續(xù)五個月拿地金額超過百億元，中海地產(chǎn)也連續(xù)兩個月拿地超過百億元。
老“地王”項目陷兩難
近期走訪多地發(fā)現(xiàn)，在“限價”等最嚴樓市調(diào)控環(huán)境下，一些往年“地王”項目正在遭遇入市難：一些繃不住的，以最高限價入市；一些開發(fā)商能繃住的，則持觀望態(tài)度，賭政策松綁的時刻。
在上海，融信中國2016年以超過10萬元/平方米的樓面價拿下全國單價“地王”——中興地塊。此后，為降低風險，融信將項目一半股權賣給萬科合作開發(fā)。融信中國負責人告訴記者：“計劃最早在2018年上半年，視市場環(huán)境決定是否入市。”
一些城市對新建商品住宅給出最高限價，如南京最高限價不能超過4.5萬元。有關部門的一位工作人員告訴記者，一些實力較強、能挺住的企業(yè)持觀望態(tài)度，一些挺不住的企業(yè)，就以指導價格入市了。
在廣州發(fā)現(xiàn)，2013年5月至2014年1月期間出讓的10幅高價地塊，其中有四幅單價超過了當時周邊房價。在這10個項目中，只有“保利紅館”和“保利學府”實現(xiàn)盈利，有的項目銷售金額尚不能覆蓋拿地成本。樓面價高達3.5萬元／平方米的2013年廣州單價“地王”甚至目前尚無開發(fā)消息。
在其他城市，目前高價地項目的銷售情況也不樂觀。華潤置地華北區(qū)總經(jīng)理蔣志生說：“我們在鄭州買地成本單價1.2萬元，但預售證只批1.6萬元/平方米，而附近的二手房都賣1.8萬元了。”
拿下合肥總價“地王”的文一房地產(chǎn)集團副總裁邱勝華亦表示，限價客觀上使“地王”項目難以入市。“我們現(xiàn)在的應對策略只能是控制推盤節(jié)奏，‘地王’項目計劃在三年左右開發(fā)完。”
高價拿地背后風險重重
當前，樓市調(diào)控政策不斷收緊，開發(fā)商拿地賭未來、賭政策周期，尤其是拿下的“高價地”存在不小風險。
業(yè)內(nèi)專家表示，這種以“高總價、高單價、高溢價”為主要特征的“地王”項目，對周邊房價和人們購房心理預期的影響非常明顯，在過度透支房地產(chǎn)市場預期的同時，也增添了未來市場運行的不確定性，容易誘發(fā)市場恐慌性需求，加大調(diào)控壓力。
梳理發(fā)現(xiàn)，由于一線和二線城市土地資源稀缺及調(diào)控趨緊，部分三四線城市開始成為土地市場的新亮點，一些地方甚至地價屢破新高，高溢價地頻出。多位專家認為，三四線城市高價地頻出引發(fā)漲價預期，帶動投機需求回潮，同時刺激地方政府高價供地沖動，容易帶來庫存反彈，值得警惕。
中原地產(chǎn)研究顯示，一二線城市土地市場成交相對平穩(wěn)，但三四線成交量價上漲迅速。張大偉表示，上半年，佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等21個熱點三四線城市的賣地收入超過百億元，平均土拍溢價率超過40％，相比往年明顯上升。
多家房企投資負責人表示，隨著一二線城市的拿地門檻越來越高，一些房企轉(zhuǎn)到三四線城市補倉沖動強烈，房企資金外溢趨勢越發(fā)明顯。
業(yè)內(nèi)人士認為，三四線城市土地市場火爆，刺激開發(fā)商繼續(xù)拿地，也加大地方政府高價供地沖動。一家金融機構(gòu)高管告訴記者，三四線城市去庫存難，一方面由于庫存基數(shù)較大，另一方面則與新增土地供應有關，這與地方政府收入、債務壓力，有著千絲萬縷的聯(lián)系。
一些專家建議，目前對三四線城市的房地產(chǎn)調(diào)控需更精準地分類調(diào)控、因地施策。對一些強三四線城市進行適度控制，防止價格過度上漲，嚴厲遏制投機炒作；對多數(shù)庫存高企的三四線城市仍需強化扶持，比如加大縣級政府的財政支持，鼓勵地方政府收購商品房轉(zhuǎn)用于保障性用房等。
目前國土資源部和住建部已明確通知要求，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36至18個月的，要減少供地；12至6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。多位業(yè)內(nèi)人士建議，熱門城市可建立住宅用地供應分類管理制度，適時調(diào)整住宅用地供應規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序，結(jié)合本地土地出讓情況，靈活確定競價方式，嚴防高價地擾亂市場預期。
