未來樓市到底怎么走，剛需該怎么辦，還能買到房嗎，以下是筆者梳理的未來樓市的八大趨勢：

　　1、未來住房問題的總基調(diào)是，大家都會有房子住，但不保證大家都有住房。

　　怎么說呢，我認(rèn)為這是一個更務(wù)實的目標(biāo)，更務(wù)實的目標(biāo)更容易實現(xiàn)。世界上沒有任何一個經(jīng)濟(jì)體實現(xiàn)了全民有房，我們強(qiáng)行給自己安一個高目標(biāo)，會造成預(yù)期和現(xiàn)實的巨大落差。當(dāng)大家期望好好工作總有一天能買得起房，而實際上卻永遠(yuǎn)無法實現(xiàn)，這個落差會很傷人。

　　全民有房住這個目標(biāo)不算難。目前租房正在加速發(fā)展，未來通過集體用地蓋房出租，通過房地產(chǎn)稅激活個人手中的存量房源，通過純租賃地塊蓋長租公寓。租房市場也形成了高中低搭配。不同的人會在租金和居住體驗之間取得平衡。

　　所以補(bǔ)齊租房市場的短板，其要義就在于所有人都有房住，但不一定有住房。有算是有恒產(chǎn)的最新注解吧。

　　2、大部分人不用擔(dān)心住房成本。

　　事情越辯越明，房地產(chǎn)稅更是如此。這段時間以來，房地產(chǎn)稅更多更細(xì)節(jié)的內(nèi)容被披露。比如按人均面積制定免征規(guī)則，房子按照評估值交稅，地方擁有更大決定權(quán)等。

　　大部分人都不用住房成本會增加，少部分炒房客可能會因此增加持有成本。

　　還有一點需要我們注意的，那就是房地產(chǎn)稅會讓房子的優(yōu)缺點更加明顯，好的更好，差的會更差，這會體現(xiàn)在房價上。

　　3、房價不一定會繼續(xù)上漲。

　　以前解決住房問題只有一條路——買房。現(xiàn)在不一樣了，租房的利好越來越多，比如鄭州，你在鄭東新區(qū)租房3年，就等于是鄭州人。總之，城市的各種公共資源會逐步向租房人群開放。

　　當(dāng)租房人群越來越多的時候，你會發(fā)現(xiàn)租房會越來越被接受，這是一個過程，大家從短期過渡到長租，從長租到習(xí)慣租房放棄買房。整個住房觀念有了一個升級，買房不再是必要，房價自然不一定會上漲了。

　　4、發(fā)展租房要比發(fā)展購房市場更快，更有效，更有針對性

　　圍繞著租賃來設(shè)計的各種措施將會陸續(xù)推出，12個住房租賃試點城市已經(jīng)加速推出官方住房租賃平臺。在解決租房融資方面，長租公寓的證券化也在提速，這樣可解決發(fā)展租房所需要的資金問題，而個人租房貸款也已經(jīng)從幕后走向臺前。說明我們正在“租”的方面發(fā)力，租房體驗在不久的將來會有一個質(zhì)的改變。

　　新房可能需要一套一套地蓋，短時間內(nèi)增加供應(yīng)很難。但租房不是零起點，這個市場要作的是樹立一些標(biāo)桿，完善規(guī)則，然后激活巨量的存量房源，改善它們的居住體驗。有了新房的經(jīng)驗教訓(xùn)，租房發(fā)展得會更快，更有效，更有針對性。

　　5、住房租賃市場會率先在一線城市得到發(fā)展，然后逐漸擴(kuò)散至熱點二線城市，普通二線城市，三四線城市。哪里租房需求更旺盛，哪里租房市場就會更快發(fā)展。

　　6、三四線城市，很難以租賃為主，未來仍然會以買房自住為主，房價和租金都不會很高，尤其是房價，現(xiàn)在雖然偏離了收入，但未來會逐漸與本地常住人口收入水平相掛鉤。至于去庫存，偏遠(yuǎn)的三四線城市仍然會繼續(xù)，但核心城市周邊的三四線城市已經(jīng)沒有這方面的壓力，明后年將收緊樓市，燕郊這種就是先例。

　　7、金融作為工具會被擺在更為重要的位置。

　　住房制度的優(yōu)化升級，金融會深度介入每個環(huán)節(jié)，針對每個環(huán)節(jié)分類調(diào)控。比如未來的房地產(chǎn)市場開發(fā)、房企自持出租、居民租房買房等等，都會有相當(dāng)細(xì)化的針對性的金融方案與之相匹配。

　　8、限價限售等五限會長期化，直到長效機(jī)制經(jīng)過驗證后能夠確保樓市平穩(wěn)運(yùn)行，才會逐漸退出。具體時間表不是很好判斷，這需要根據(jù)政策的效果來決定縮短還是延長。不過可以確定一點的是，長效機(jī)制實施前，會放出相關(guān)的信號，看看樓市各方的反應(yīng)，本質(zhì)上是消除轉(zhuǎn)換過程中的不適應(yīng)，讓預(yù)期保持穩(wěn)定。