據報道，國家統計局數據顯示，我國約有1.6億人在城鎮租房居住，以外來務工人員、新就業大學畢業生等群體為主。在“房子是用來住的，不是用來炒的”這個定位之下，尤其是今年以來，住房租賃獲得各種政策支持，在北上廣等大城市，多種類型的長租公寓迅速出現。
有專家告訴記者，目前主要有以下幾種情況：以房地產開發企業為主新建持有的住房租賃經營，中介出身的機構利用門店優勢從眾多房東那里收房裝修出租，還有企業收購或包租一些大型存量物業，整體改造裝修出租。
專家說：“一種是，有些開發企業或者開發企業出身的某些企業自己開發房子，出租經營，像萬科等都有一些品牌在運營。還有一種就是以鏈家、自如為代表，它不是新建，而是從散戶房東的手中收一些房子，比如兩到五年不等的包租，把這個房子重新進行裝修進行出租。第三種，就是收購或者包租一些存量的物業，這些物業都是類似于一些商住甚至其他種類非住宅的物業，進行改造之后使它具備居住的功能進行出租，它是整棟的收購。
根據房型、朝向、配置等各方面的不同，長租公寓租賃價格從一兩千到一兩萬都有，不同類型基本定位不同的市場。
專家介紹說：“一類是中高端的，它是定位高管、金領或者高級白領這種，有點類似于大城市存在的酒店式服務公寓。另外一種就是普通的小白領，收入較高的小藍領，其中又以合租作為主流。還有一類，就是面向家庭的，一家三口甚至四口租一套房子。”
過去一年，多方力量布局長租公寓市場，不過對有些希望多年長租的租房者來說，似乎還沒有見到成效。從10月31日開始，北京正式實施住房租賃新政，鼓勵當事人簽訂長期住房租賃合同，簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關政策支持；住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限也強制要求不得低于3年。不過，記者隨機打給了幾家長租公寓進行咨詢，租期頂多簽一年，和傳統租房市場并無大異，至于房租會不會上漲，工作人員也沒有給出明確答復。
一位工作人員告訴記者：“租期半年起，最多一年最少半年，直接兩三年也不行，我們都是最多只能租一年，一年到期之后再續租。續約的話可能會漲價，但是漲價幅度應該都比較小，有的可能不漲，隨著市場價格。”
分析師認為，從政策制定的角度，希望用穩定租期來穩定租賃關系，但從市場的實際情況來說，租戶和房主對于租期長短都有各自考慮。
分析師說：“租期的長短過去為什么約定在一年，是有一定的市場原因的。一個是大部分房主的資產經常會有一些變動，也不希望租賃太長。租客的話，租房一般屬于職業的前一階段，有可能一到兩年換工作會比較頻繁，也不希望簽比較長的租約。其實租賃管理辦法里面只是一些原則性的文件，最后還是需要市場來做一個檢驗。租賃不像買賣市場，買賣可以通過稅費、信貸等直接干預市場，租賃讓渡的是使用價值，從政策角度是很難監管，很難做直接干預的。”
今年以來，各地密集推出鼓勵住房租賃市場發展的政策。廣東1月份就提出搭建市場化、專業化、規模化的住房租賃平臺，用于收購或長期租賃庫存商品房等。北京今年兩會期間明確將“培育和規范發展住房租賃市場”作為2017年的主要任務。上海也宣布，“十三五”期間，上海市租賃住房用地供應占比約31%，將推出租賃住房共計70萬套。
北京、上海和杭州等熱點城市已經要求部分出讓土地必須自持或配建一定比例的租賃型住房，有的地塊甚至要求100%自持，自持期限高達70年。分析師認為，這也釋放出加快住房市場向租售并舉轉變的信號。
分析師指出：“其實從2017年8月份開始，我們有做過統計，超過50個城市發布了各種類型的租賃政策。北京相對而言是出臺比較密集，而且出臺內容也比較多的城市。從各種政策來看，我們把它做了一個歸納，總共分為兩部分，一部分屬于政府直接提供房源，從這點來看目前北京做的比較多，上海也不錯，其它還有一些城市提供了一些租賃的土地，這些土地未來一年左右上市之后可以直接干預供需結構的，這對于市場來說應該說影響非常直接。第二類政策叫租賃賦權，比如押金、租金、教育等，在政策中都提到了。”
資本正在大量涌入長租公寓市場，不過對于扎堆布局的眾多企業來說，眼下，長租公寓盈利很難。廣東深圳泊寓公司運營總監陳曉煒之前就曾提到：改造成本比較大，投資回報周期長。
分析師直言，在這種情況下，如何鼓勵租賃，如何讓企業在市場運作中更加規范，還需要政策進一步細化。
分析師說：“一個就是客廳可不可以住人。近期有一個熱點新聞，有一家比較大的租房代理公司，其中一家房源在最近的租賃整改中，住在客廳里面的租戶被清理出去了。住在客廳里在過去的政策中是不允許的。租賃市場中的重要力量就是二房東轉租，主要的就是N加1，客廳能不能住人。第二點就是租賃允許不允許出差價。從目前我們國家的租售比來看，一套500萬到600萬的房產，它的租售比占回報率2%左右，這種情況下，目前比較多的互聯網公司、投資公司都是承包了一些其它的閑置物業做改造，然后賺取一定的差價，但是從法律的角度來說，也是不夠明確的。這些政策是否可以修改，是決定這些企業能不能做大的前提。”
