據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年1月份，40個一二線城市賣地2525.9億，同比2018年下降15.4%，環(huán)比下調(diào)幅度達(dá)到了32.4%。
而中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，在成交方面，2019年1月份，全國300個城市共成交土地1958宗，環(huán)比減少43%，同比減少1%；成交土地面積8191萬平方米，環(huán)比減少41%，同比減少3%。成交量下降同時，成交價格也呈現(xiàn)下降趨勢。數(shù)據(jù)顯示，全國300個城市成交樓面均價為2000元/平方米，環(huán)比減少6%，同比減少19%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為3506元/平方米，環(huán)比減少8%，同比減少26%。這些數(shù)據(jù)顯示出今年土地市場明顯降溫，但也并非屬于意外。因為2018年土地市場本身就存在持續(xù)降溫的現(xiàn)象，土地流標(biāo)現(xiàn)象較多，2019年1月只是延續(xù)了這種趨勢，再加上企業(yè)對2019年的經(jīng)濟(jì)政策還不清晰，放慢拿地速度，等待兩會給出清晰政策信號之后，應(yīng)該是大部分企業(yè)的心態(tài)。畢竟不管是宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性增強(qiáng)，還是房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)箭在弦上，都會影響市場的預(yù)期。
經(jīng)過2-3年的市場調(diào)整，企業(yè)對中國地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也有了新的判斷，這種新判斷主要是基于中國地域性發(fā)展?jié)摿Φ贸龅摹Ｊ加?015年的此輪樓市大漲是在去庫存的背景下發(fā)生的，在一二線城市房價暴漲之后，三四線城市也跟隨上漲并在這個過程中實(shí)現(xiàn)了降庫存。但是，經(jīng)過這一輪全國性的上漲之后，各地房價收入比大幅攀升，幾乎所有城市的住房購買力出現(xiàn)了透支。
與此同時，中國經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展以及防范金融風(fēng)險的過程中，對地方政府債務(wù)、地產(chǎn)投資等進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，總體而言，中國經(jīng)濟(jì)增速放緩，為地產(chǎn)市場帶來變數(shù)。即不管是從購買力，還是從經(jīng)濟(jì)走勢，都會對樓市的發(fā)展起到抑制作用。
因此，開發(fā)商對三四線城市前景看淡，土地市場降溫，更加重視一二線城市，一方面是，一線城市還有剛性的改善型需求，這種需求可以通過置換支撐購買力，因此風(fēng)險不大；另一方面，一線城市過高的房價導(dǎo)致一些經(jīng)濟(jì)資源與從業(yè)者向一些二線核心城市遷移，比如省會城市、計劃單列市、區(qū)域中心城市等經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景較好的地方。本質(zhì)上，市場判斷未來中國人口將向大城市集中，在珠三角與長三角這樣發(fā)達(dá)的大區(qū)域內(nèi)，與核心城市較近的中小城市也被認(rèn)為有人口流入。
進(jìn)入轉(zhuǎn)型期后，中國經(jīng)濟(jì)區(qū)域與城市分化明顯，強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的格局必然影響地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，即那些經(jīng)濟(jì)增長更好的地區(qū)會有大量人口流入，產(chǎn)生新的住房需求。但是，目前中國的土地市場并不支持和滿足這種趨勢。因為，中國收緊了一線城市的供地規(guī)模，二線城市也因為倚重土地財政而制造供給緊張。當(dāng)人們更希望遷移到一二線城市的時候，這些城市反而通過控制土地供給抬高土地與住宅價格，將人拒之門外，與此同時，三四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿τ邢蓿軌騽?chuàng)造的就業(yè)較少。
可以看出，中國城市的土地供給與需求產(chǎn)生了明顯的錯位。這種錯位也影響了地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是開發(fā)商在三四線城市不敢拿地，這也導(dǎo)致了很多流拍現(xiàn)象。在一線城市也比較謹(jǐn)慎，因為土地價格太高，樓市下行壓力較大，很可能賠本。中國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性問題越來越突出，與此同時，地產(chǎn)業(yè)定位以及涉及的因素越來越復(fù)雜，必然會影響到企業(yè)拿地的熱情，大部分企業(yè)可能選擇優(yōu)先規(guī)避風(fēng)險，其次注重市場需求，謹(jǐn)慎行事。
中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從拉動經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)化為影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展與金融安全的敏感部門，中國依然有各種住房需求以及住房總量供需平衡，甚至空置率過高現(xiàn)象同時存在的情況。如何解決這些結(jié)構(gòu)性難題，消除金融風(fēng)險，同時促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是擺在面前更重要的任務(wù)之一。但是，現(xiàn)在的某些地方政府，尤其是一些經(jīng)濟(jì)增長趨緩的地區(qū)的地方政府存在強(qiáng)烈的沖動。
我們應(yīng)該重新考慮當(dāng)前的土地政策，通過改革給予農(nóng)民處理土地的權(quán)利，能夠更方便讓農(nóng)民進(jìn)城。與此同時，中國應(yīng)該發(fā)展大城市群，吸納更多人口，而增加土地供應(yīng)，提供更為便宜的住房，才能讓更多的人融入城市，落戶城市，提升中國經(jīng)濟(jì)整體效率。我們當(dāng)前的土地與城市政策，一二線城市過高的房價，阻礙了這一進(jìn)程，這應(yīng)該是優(yōu)先解決的問題。
