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6月28日，武漢土地交易市場(chǎng)。編號(hào)分別為P（2019）071、P（2019）072、P（2019）073的三宗土地進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，這三宗地塊均位于武漢市黃陂區(qū)。
當(dāng)日，三宗地塊均以競(jìng)爭(zhēng)配建面積的方式展開。經(jīng)過一番報(bào)價(jià)后，最終的成交價(jià)格分別為12.28億元、10.85億元和9.22億元。
這三宗土地均為前一日進(jìn)入“熔斷”階段的地塊。由于觸及最高限價(jià)，當(dāng)?shù)卣块T不得不在次日以“競(jìng)配建”的方式進(jìn)行最終出讓。這也從側(cè)面反映出武漢土地市場(chǎng)之火爆。
這只是近期熱點(diǎn)一二線城市土地交易“高燒不退”的一個(gè)縮影。今年3月以來，一二線城市土地交易旺盛，蘇州、杭州、成都等地的地價(jià)接連創(chuàng)下新高。
高價(jià)地容易對(duì)市場(chǎng)情緒帶來刺激。上半年蘇州樓市一度暴漲，恐慌性需求集中釋放，與當(dāng)?shù)亟舆B出現(xiàn)區(qū)域性“地王”不無關(guān)系。此外，高價(jià)地還容易影響房企的情緒，使之對(duì)市場(chǎng)的判斷出現(xiàn)扭曲。
在樓市調(diào)控持續(xù)深入的情況下，土地市場(chǎng)的火爆是如何形成的？這一情況能否持續(xù)下去？
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“地王”再現(xiàn)
土地市場(chǎng)的升溫跡象，從今年3月就已開始，并延續(xù)至今。隨著市場(chǎng)預(yù)期改善、房企拿地授權(quán)額度充足，土地交易不斷升溫，并從東部城市向中西部蔓延。由于熱度較高，在沉寂許久后，“地王”重現(xiàn)市場(chǎng)。
4月16日，杭州一天內(nèi)出讓4宗宅地和3宗商業(yè)商務(wù)用地，攬金126.32億元。其中，位于上城區(qū)的杭政儲(chǔ)出（2019）12號(hào)望江地塊以最高限價(jià)52億元+自持22%競(jìng)出。排除22%的自持比例面積后，上述地塊可售部分的實(shí)際樓面價(jià)將超過50000元/平方米，超過綠城于2016年3月拿下的“鳳起潮鳴”地塊，刷新杭州“單價(jià)地王”紀(jì)錄。
4月24日，在蘇州出讓的7宗地塊中，出現(xiàn)了2個(gè)區(qū)域“地王”：吳中太湖新城“地王”，20909元/平方米；尹山湖“地王”，21933元/平方米。4月29日，蘇州工業(yè)園區(qū)湖東板塊一宗住宅用地經(jīng)過40輪競(jìng)拍以總價(jià)35.63億元成交，樓面價(jià)達(dá)30287元/平方米，成為該區(qū)域的單價(jià)“地王”。
5月，首次進(jìn)入成都的禹州地產(chǎn)，曾以18400元/平方米摘得三圣鄉(xiāng)地塊，拿下成都“地王”。僅一個(gè)月后的6月27日，成都青羊宗地由四川金雁以18512元/平方米競(jìng)得，溢價(jià)48%；武侯宗地則由保利地產(chǎn)以17190元/平方米競(jìng)得，溢價(jià)69%。“地王”被接連刷新。
同樣在6月末，北京、深圳等一線城市接連出現(xiàn)大體量土地交易，價(jià)格不菲。
土地市場(chǎng)升溫，與房企資金狀況改善密切相關(guān)。
去年末以來，國內(nèi)融資閘門開啟，房企通過多個(gè)渠道補(bǔ)充低成本資金，資金狀況較為寬裕。同時(shí)，在度過年末的財(cái)務(wù)階段節(jié)點(diǎn)后，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地授權(quán)預(yù)算也相對(duì)充裕，有能力在土地市場(chǎng)補(bǔ)充庫存。
實(shí)際上，在連續(xù)三年的市場(chǎng)銷售“大年”過后，房地產(chǎn)企業(yè)的庫存被大量消耗，拿地意愿較為強(qiáng)烈。在很多城市的土地競(jìng)拍中，出現(xiàn)十幾家房企競(jìng)買一宗土地的“盛況”。6月26日，在浙江省紹興市上虞區(qū)一宗宅地的出讓中，不僅競(jìng)買者眾多，競(jìng)價(jià)次數(shù)也達(dá)到137輪。
中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年以來，頭部房企萬科、融創(chuàng)的拿地支出均已超過500億元，獲取土地的權(quán)益規(guī)劃建筑面積均超過8000萬平方米。其中，僅6月20日一天，萬科就斥資77億元，在重慶、寧波拿下四宗土地。
上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告指出，房企投資區(qū)域乃至城市趨同，并由三四線城市向熱點(diǎn)一二線城市集中，進(jìn)一步加劇土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。
浙商證券的數(shù)據(jù)顯示，2019年以來，100個(gè)典型城市中，一線城市平均樓面價(jià)13705 元/平方米，同比上升14.4%；二線城市平均樓面價(jià)6412元/平方米，同比上升13.6%。
利潤堪憂
盡管土地交易旺盛，但在大部分受訪者看來，這輪市場(chǎng)熱度恐怕并不能持續(xù)太久。其中，融資額度的下滑將是決定性的影響因素。
同策研究院數(shù)據(jù)顯示，5月，40家典型上市房企融資金額為367.99億元，環(huán)比下降52.07%，創(chuàng)近一年新低。其中，公司債共融資95.85億元，較上月的473.13億元大幅下降79.74%。外幣融資亦暴跌93.82%。
進(jìn)入6月，雖然海外發(fā)債規(guī)模明顯增加，但房企的總體融資規(guī)模并未有太大上升。
北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，融資政策收緊，是3月“小陽春”引發(fā)的樓市調(diào)控政策的延續(xù)。他表示，從4月開始，房企和購房者的資金端都有所收緊，全國各地銀保監(jiān)局針對(duì)違規(guī)向房地產(chǎn)放貸開出了罰單。5月底，監(jiān)管部門還透露，將收緊部分房企公開市場(chǎng)融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。
事實(shí)上，由于多地政策出臺(tái)及時(shí)，樓市傳統(tǒng)“小陽春”并未在4、5月份持續(xù)，6月開始市場(chǎng)則將進(jìn)入傳統(tǒng)淡季。分析人士認(rèn)為，住宅交易市場(chǎng)的降溫，有可能會(huì)逐漸影響到土地市場(chǎng)的表現(xiàn)。
另外，地價(jià)不斷攀高，并對(duì)房企的利潤帶來擠壓，這也在影響房企的拿地積極性。
5月中旬以來，包括招商蛇口、建業(yè)、金茂等在內(nèi)的多家房企均發(fā)布了項(xiàng)目出讓信息，皆因價(jià)格過高或項(xiàng)目盈利能力不足。
在6月26日舉辦的2019年中國上市房企百強(qiáng)峰會(huì)上，奧陸資本總裁蔡金強(qiáng)表示，由于土地價(jià)格偏高、銷售終端實(shí)施價(jià)格限制，如果不能獲取有效的土地，未來將對(duì)房企利潤產(chǎn)生極大的壓力。“在4月份以前拿的地在今年還能搶開工，還能推出來賣，造成一個(gè)正現(xiàn)金回流。”蔡金強(qiáng)表示。
在他看來，目前高價(jià)地蘊(yùn)含的最大風(fēng)險(xiǎn)是，利潤率可能在兩三年后雪崩，“看銷售的同時(shí)，還要看利潤率是不是守得住，像今年這種銷售的利潤率，估計(jì)很多只有五六個(gè)百分點(diǎn)，而且這些地還是前一兩年拿的，如果今年拿的地，我估計(jì)沒有什么利潤。”
