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2019年7月，TOP100房企單月業(yè)績表現(xiàn)整體平穩(wěn)，與上半年均值基本持平。受上半年末企業(yè)業(yè)績沖刺影響，百強(qiáng)房企7月單月銷售規(guī)模較6月環(huán)比降低近29%，同比略高于去年同期。1-7月，TOP31-50梯隊(duì)房企競爭格局加劇，TOP50房企銷售權(quán)益金額門檻較去年同期提升較大。
另外，截止目前已有不少規(guī)模上市房企陸續(xù)披露了2019年上半年的業(yè)績預(yù)告。從企業(yè)利潤表現(xiàn)來看，今年房企整體利潤規(guī)模在上了一個(gè)臺階之后進(jìn)入平穩(wěn)期。規(guī)模房企的利潤表現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)，而中小規(guī)模房企未來利潤增長仍將面臨較大的壓力。
我們認(rèn)為，雖然7月房地產(chǎn)市場表面上似有淡季不淡的錯(cuò)覺，實(shí)際市場正加速轉(zhuǎn)冷。隨著前期積壓的市場需求陸續(xù)釋放完畢，后續(xù)置業(yè)需求明顯不濟(jì)，市場觀望情緒愈加濃重。此次中央會議首提不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，釋放房地產(chǎn)調(diào)控仍需從緊執(zhí)行的信號。預(yù)計(jì)8月市場將繼續(xù)走弱，9月特別是四季度之后隨著企業(yè)供貨的增加，百強(qiáng)房企的整體銷售可能會有一定幅度的提升，但出現(xiàn)快速增長的概率不大。
01 整體業(yè)績
百強(qiáng)房企7月業(yè)績環(huán)比降低29%
2019年以來，中國房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定增長預(yù)期。1-7月，按照可比口徑統(tǒng)計(jì)，TOP100規(guī)模房企的累計(jì)業(yè)績同比增速在4%左右，行業(yè)整體規(guī)模增速較2018年放緩顯著。7月，百強(qiáng)房企的單月業(yè)績表現(xiàn)整體平穩(wěn)，與上半年均值基本持平。單月操盤口徑和權(quán)益口徑的銷售規(guī)模均較6月環(huán)比降低近29%，同比略高于去年同期。我們認(rèn)為，2019年將是房地產(chǎn)市場銷售“小年”的預(yù)期不變。三四季度隨著企業(yè)供貨的增加，百強(qiáng)房企的整體銷售會有一定幅度的提升，但出現(xiàn)快速增長的概率不大。
02 上榜門檻
TOP100房企權(quán)益金額門檻較去年持平
2019年1-7月，除TOP10房企外，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)權(quán)益銷售金額門檻較去年同期都略有提升。其中，TOP20和TOP30房企權(quán)益金額門檻為569億元和401.6億元，分別同比提升4.5%和3.1%。TOP100房企權(quán)益金額門檻101.8億元，與去年同期基本持平。而TOP31-50梯隊(duì)房企競爭格局加劇，權(quán)益金額門檻較去年同期大幅提升15.5%至279.7億元。
03 企業(yè)表現(xiàn)
標(biāo)桿上市房企增速20%，高于行業(yè)整體
從企業(yè)表現(xiàn)來看，碧桂園(10.68, -0.20, -1.84%)（02007）7月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額590億元，累計(jì)業(yè)績4485.4億元，在操盤、全口徑、權(quán)益三大金額榜中繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)榜首的位置。2019年以來TOP3龍頭房企提質(zhì)控速，規(guī)模增速持續(xù)放緩。1-7月，碧桂園、恒大（03333）的全口徑業(yè)績規(guī)模較去年同期分別同比微降2.8%和5.5%。值得注意的是，三家龍頭房企7月單月銷售規(guī)模在環(huán)比下降的同時(shí)，也顯著低于上半年的業(yè)績均值。
而對于TOP3之外的標(biāo)桿上市房企而言，這部分房企2019年至今的累計(jì)業(yè)績整體增速仍將近20%，強(qiáng)于行業(yè)整體。其中，世茂、遠(yuǎn)洋、越秀、中駿、禹洲、寶龍等房企累計(jì)業(yè)績增速較高。另外，保利、綠城、正榮、金茂、建業(yè)、首創(chuàng)等房企7月單月業(yè)績表現(xiàn)較為突出，較去年同期業(yè)績同比增幅較大。
04 利潤表現(xiàn)
規(guī)模房企強(qiáng)者恒強(qiáng)
企業(yè)整體利潤增長進(jìn)入平穩(wěn)期
截止目前，已有不少規(guī)模上市房企陸續(xù)披露了2019年上半年的業(yè)績預(yù)告。我們認(rèn)為，相較于2018年同期房企利潤水平的大幅增長，今年企業(yè)整體的利潤規(guī)模在上了一個(gè)臺階之后，進(jìn)入到一個(gè)平穩(wěn)期。
具體來看，規(guī)模房企的利潤表現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)，其中如保利、綠地2019年上半年歸母凈利潤分別預(yù)期增長59.1%和45.7%至103.5億元和88.2億元；金科、泰禾、藍(lán)光的歸母凈利潤增速也在2018年的基礎(chǔ)上有進(jìn)一步提升。此外，融創(chuàng)、首開、陽光城等房企2019年上半年歸母凈利潤增速則較去年同期和全年均有一定放緩，利潤增長進(jìn)入平穩(wěn)期。
而市場調(diào)整期下隨著行業(yè)競爭格局加劇，企業(yè)的利潤增長也出現(xiàn)了一定分化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年上半年預(yù)計(jì)盈虧的基本都是200強(qiáng)之外規(guī)模較小的房企。從長期來看，特別是對于中小規(guī)模房企而言，未來的利潤增長仍將面臨較大的壓力。如何平衡規(guī)模增長與增長質(zhì)量對經(jīng)營者的管理能力也提出了更高的要求。
05 企業(yè)融資
二季度后收緊，下半年延續(xù)偏緊的融資環(huán)境
2019年，房企第一和第二季度的融資情況有比較明顯的不同。其中，一季度的融資環(huán)境延續(xù)了2018年底以來適度寬松的態(tài)勢，使得整個(gè)一季度的房企融資出現(xiàn)了“小陽春”，房企1月的融資額還達(dá)到了近兩年來的新高。而二季度以來，由于4月整體融資環(huán)境有所收緊，5月發(fā)布了23號文限制房企融資，房企融資規(guī)模有較為明顯的減少，融資成本也有顯著提升。預(yù)計(jì)隨著房企償債潮的到來，下半年房企的融資環(huán)境將以偏緊為主。
06 市場預(yù)判
表面上淡季不淡、實(shí)際市場加速轉(zhuǎn)冷
8月份將繼續(xù)走弱
表面上看，7月份房地產(chǎn)市場似有淡季不淡的錯(cuò)覺，重點(diǎn)監(jiān)測城市累計(jì)成交量環(huán)比下降11%，同比仍增長2%。主要還是受延遲備案因素影響，6月底房企沖業(yè)績，大量的已售未備案房源延遲至7月份集中備案。
具體而言，一線城市成交量環(huán)比全線回落，同比仍增長21%，北京同比倍增。二三線城市成交量環(huán)比下降12%，同比基本持平。近6成二三線城市成交量環(huán)比高位回落，重慶、濟(jì)南等環(huán)比跌幅超-30%。近4成二三線城市成交量同比有所回調(diào)，長沙、重慶成交顯著縮量，同比皆腰斬。受延遲備案等因素影響，昆明、武漢等成交量仍處高位，同比均翻番。
實(shí)際上7月份房地產(chǎn)市場正加速轉(zhuǎn)冷，市場觀望情緒愈加濃重。隨著前期積壓的市場需求陸續(xù)釋放完畢，3月份以來的“小陽春”行情早已戛然而止，后續(xù)置業(yè)需求明顯不濟(jì)，部分城市甚至開始出現(xiàn)需求斷層的極端現(xiàn)象。
展望未來，中央會議首提不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，已然釋放房地產(chǎn)調(diào)控仍需從緊執(zhí)行的信號，預(yù)計(jì)三季度房地產(chǎn)市場不容樂觀，8月份市場將繼續(xù)走弱。受此影響，房企正迎來真正的考驗(yàn)，建議堅(jiān)持“促銷售、抓回款”策略，不能靠天靠地，只能靠自己。
