在高層會議表態(tài)"不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段"之后，下半年房地產(chǎn)市場或進(jìn)一步收縮。
同時，因部分城市房價過熱、房地產(chǎn)信貸規(guī)模過高等原因，監(jiān)管層將展開房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)專項檢查。尤其針對銀行通過表外、同業(yè)等渠道輸血房地產(chǎn)市場的違規(guī)行為，將嚴(yán)格處罰。
（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）
多家銀行人士證實(shí)已接到相關(guān)通知
根據(jù)第一財經(jīng)從地方監(jiān)管部門獲悉，已收到銀保監(jiān)會下發(fā)的《關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查的通知》。此外，上海、廣東地區(qū)多家銀行人士也證實(shí)，行內(nèi)高層已接到相關(guān)通知，估計文件下達(dá)已經(jīng)在路上了。
據(jù)悉，此次監(jiān)管將重點(diǎn)檢查北京、上海、廣州、深圳、杭州等32個城市的銀行在四大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括開發(fā)性貸款和土地儲備貸款、個人住房貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款管理等，部分城市已入場開展檢查。
央行方面，也在最近一段時間內(nèi)，已經(jīng)多次"點(diǎn)名"房地產(chǎn)，直指房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源較多，各類銀行要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)信貸路徑依賴，持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場資金管控。銀保監(jiān)會副主席王兆星年初曾明確提出，房地產(chǎn)金融是下一階段監(jiān)管緊盯的幾個重要風(fēng)險領(lǐng)域之一。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次檢查主要針對房貸規(guī)模大、房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險大、與高負(fù)債房企合作密切、與交易火爆樓盤合作的四類銀行，體現(xiàn)了從金融領(lǐng)域穩(wěn)地產(chǎn)的導(dǎo)向，也是房住不炒政策的進(jìn)一步體現(xiàn)，預(yù)計有利于規(guī)范貸款資金流動，穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場，并且對房企和購房者形成約束，規(guī)范購地購房行為。
實(shí)際上，今年以來違規(guī)涉房貸款處罰單數(shù)量增長外，處罰力度也進(jìn)一步增強(qiáng)。根據(jù)銀保監(jiān)會近日發(fā)布的消息顯示，近年來，銀保監(jiān)會持續(xù)加大行政處罰力度，從嚴(yán)打擊重點(diǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)行為，從2017年至2019年一季度，銀保監(jiān)會在銀行領(lǐng)域處罰責(zé)任人員5305人次，作出警告3421家（人）次，取消任職資格450人次，禁止從業(yè)365人。
而針對一些嚴(yán)重的違法違規(guī)行為，銀保監(jiān)會在"頂格處罰"方面也不手軟。據(jù)《證券日報》統(tǒng)計，截至2019年8月8日，在銀保監(jiān)會、銀保監(jiān)局本級及銀保監(jiān)分局本級開出的銀行罰單里，明確提到禁止終身從事銀行業(yè)工作的罰單有55份，共有57人被"終身禁業(yè)"。
這些從業(yè)人員大多因?yàn)?quot;非法集資、涉房貸款違規(guī)、受賄、內(nèi)控不到位以及參與騙貸"等因素被終身禁業(yè)，而涉房貸款違規(guī)是銀行人員被終身禁業(yè)的最常見原因。在這其中既有"開發(fā)貸"，也有按揭。
一直以來，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對銀行人員在涉房貸款領(lǐng)域的處罰都是監(jiān)管工作重點(diǎn)的體現(xiàn)。銀保監(jiān)發(fā)布的《2019年"鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)"工作要點(diǎn)》明確指出，關(guān)注銀行機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)政策的執(zhí)行情況。
國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼認(rèn)為，下一步，除了加大處罰力度之外，還應(yīng)從3個方面加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險防控：一是收緊銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場；二是收緊個人住房貸款條件、額度，提高貸款利率，嚴(yán)控個人消費(fèi)貸款、信用卡資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；三是從嚴(yán)掌握房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。
房地產(chǎn)成交增速持續(xù)下行
從市場方面來看，房地產(chǎn)市場成交增速仍在下行中。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年上半年，我國商品房銷售面積增速呈現(xiàn)了從降幅收窄到擴(kuò)大的趨勢。今年1-2月、1-3月、1-4月、1-5月、1-6月，我國商品房銷售面積增速分別為-3.6%、 -0.9%、-0.3%、-1.6%、-1.8%。
隨著金融政策的收緊，也進(jìn)一步加劇了降溫趨勢。根據(jù)克而瑞研究中心提供的資料，7月底廣州首套房首貸平均利率約為5.28%，其中匯豐銀行已經(jīng)從基準(zhǔn)利率上調(diào)到上浮10%，華夏銀行從上浮5%上調(diào)到上浮10%，民生銀行則從上浮5%一下上調(diào)到20%；同期蘇州首套房貸款平均利率為5.87%，其中中國銀行從基準(zhǔn)利率上調(diào)到上浮5%，工商銀行從上浮5%上調(diào)到上浮10%。
杭州某中介人員嚴(yán)先生表示，以四大行為主、市場80%的銀行已經(jīng)將首套房首貸利率從基準(zhǔn)利率上浮5%上調(diào)到基準(zhǔn)利率上浮8%。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則對時代周報記者表示，房貸本身對于房地產(chǎn)交易量的影響有限，且是從間接和側(cè)面起作用，"但是會在一定程度上減緩購房者入市的腳步，拉長購房周期"。
7月延續(xù)成交降溫的態(tài)勢已經(jīng)很明顯。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)，7月份 40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降8%。從各線城市表現(xiàn)來看，7月份4個一線城市成交面積環(huán)比下降10%；18個二線城市成交面積環(huán)比下降5%；18個三四線城市成交面積環(huán)比下降12%。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，預(yù)計目前樓市已經(jīng)企穩(wěn)的城市將迎來明顯降溫，處于向上態(tài)勢的樓市則會有小幅回落。
對于市場總體而言，交行金融研究中心資深研究員夏丹表示，目前房地產(chǎn)市場成交仍處于增速下行階段，政策收緊預(yù)計對后續(xù)成交會起到進(jìn)一步降溫的效果。
（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）
下半年房企將持續(xù)承壓
在這一輪房地產(chǎn)金融政策收緊中，房企將會"首當(dāng)其沖"。
今年5月17日，銀保監(jiān)會對外發(fā)布《關(guān)于開展"鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)"工作的通知》（"23號文"），全面封堵房地產(chǎn)通過信托的前端融資模式。
加上近期，房地產(chǎn)行業(yè)又迎來三輪信貸政策收緊。融資環(huán)境趨緊、銷售放緩，疊加償債高峰期到來，房企資金鏈持續(xù)承壓。
據(jù)華泰證券研報統(tǒng)計，8-12月，地產(chǎn)債總計到期量達(dá)2106億元，其中8-10月地產(chǎn)債單月到期金額較大。
夏丹表示，今年上半年，在房企融資的各項中，開發(fā)貸款長期受名單制和限額的管理波動較小，受"23號文"和發(fā)改委政策要求影響，房地產(chǎn)信托增速正在持續(xù)下降、外債也在持續(xù)減少。"總體來說，今年上半年房企融資的情況是好于去年的，但今年下半年一定不及上半年。"
在此情況下，房企如何破解困境？張波表示，在融資不放松的大背景下，減緩拿地速度和規(guī)模不失為一個短期應(yīng)對措施。
此外，銷售回款的重要程度也將提到越來越重要的位置，下半年"以價換量"的現(xiàn)象會在一些城市出現(xiàn)，尤其是已經(jīng)明顯降溫的城市，房企大概率會采取犧牲部分利益的方式來達(dá)成業(yè)績目標(biāo)。
然而，房企"降價求量"并非能夠一廂情愿，首先還面臨著各地"限價關(guān)"。同策研究院總監(jiān)張宏偉指出，降價在一定幅度上才會對增加企業(yè)回款起到明顯作用，比如剛需盤需降價10%左右，高端盤則可能需要達(dá)到20%-30%。
但目前各個城市均有"穩(wěn)房價"目標(biāo)，部分城市還有"限價令"限制漲跌幅度，比如房企需要降價10%，但在限價條件下僅能達(dá)到3%或5%，效果也打了折扣。
除此之外，房企還須考慮已購房的老客戶對降房價的反應(yīng)。
