2019年1-9月中國房地產(chǎn)企業(yè)操盤TOP200排行榜發(fā)布，中庚集團連續(xù)22個月，再次位列中國房地產(chǎn)企業(yè)百強。
2019年前三季度，在“房住不炒”政策主基調(diào)下，行業(yè)整體規(guī)模增速顯著放緩，TOP100規(guī)模房企累計業(yè)績同比增速在4%左右。9月在推案量上升、促銷力度加大的推動下，百強房企業(yè)績較7、8兩月提升明顯，單月權(quán)益銷售金額環(huán)比增長23.9%，增幅較去年同期提升近11個百分點。
我們認為，四季度是房企沖刺全年業(yè)績目標的關鍵期，從房企的中期披露來看，多數(shù)企業(yè)供貨節(jié)點多集中在四季度，將為業(yè)績沖刺提供有力保障。相信在企業(yè)增加貨量供應、加強營銷力度之下，四季度房企整體銷售規(guī)模會有一定的回升。
同時，在政策調(diào)控持續(xù)、融資渠道全方位收緊、行業(yè)競爭加劇的格局下，四季度房企整體投資將更趨理性，加速去化及回款、降杠桿控負債總量是主流。
2019年前三季度，在“房住不炒”政策主基調(diào)下，行業(yè)整體規(guī)模增速顯著放緩。按照可比口徑統(tǒng)計，TOP100規(guī)模房企的累計業(yè)績同比增速在4%左右，增速較上半年持平。9月，百強房企業(yè)績表現(xiàn)較7、8兩月提升明顯，單月權(quán)益銷售金額環(huán)比增長23.9%，增幅較去年同期提升近11個百分點。 經(jīng)過上半年集中拿地補庫存，在新開工節(jié)奏的影響下房企四季度的供應量將明顯提升；另一方面，在銷售承壓、項目總體去化率下降的背景下，四季度房企也將積極推盤去化、加大營銷力度，通過降價促銷、以價換量加速項目去化。相信在企業(yè)增加貨量供應、加強營銷力度之下，四季度房企整體銷售規(guī)模會有一定的回升。
02
市場預判
政策調(diào)控主基調(diào)未變，城市市場走勢將繼續(xù)分化
從政策調(diào)控層面來看，三季度政治局會議明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，表明“四限”調(diào)控仍將從緊執(zhí)行。部分熱點城市調(diào)控政策再升級，大連、洛陽等加碼調(diào)控。我們認為，“房住不炒、因城施策”政策主基調(diào)未變，調(diào)控措施仍圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標，夯實地方主體責任。
城市市場成交層面，今年以來各城市房地產(chǎn)市場波動頻繁。在政策持續(xù)發(fā)酵的背景下，銷售轉(zhuǎn)冷基本符合預期，但不同城市依然呈現(xiàn)出顯著的分化。一方面，部分城市樓市、地市成交明顯下滑，庫存風險再次浮出水面且有加劇趨勢；另一方面，也有一些城市市場依然高歌猛進、部分項目仍能開盤日光，供求矛盾仍相對突出。
我們預計：一線城市四季度市場將繼續(xù)小幅回調(diào)，不過介于剛需面仍有支撐，預期2019年總體成交規(guī)模仍有望超出2018年水平。
二線城市整體成交規(guī)模會穩(wěn)中有升，中西部剛需和改善需求仍有待進一步釋放。其中，諸如重慶、武漢、鄭州等去化周期較短的中西部核心城市，四季度供給會相對充足、需求仍較為旺盛，預計四季度成交仍會沖高；而西安、貴陽、青島等近兩年房價快速上漲的城市，居民購買力透支、后續(xù)需求或無以為繼。
而三四線城市整體來看需求已經(jīng)有所透支，再加上棚改政策的整體“收緊”，貨幣化安置比例下降，未來市場回落也在情理之中。僅部分環(huán)一線和熱點二線的三四線城市，受核心城市市場外溢需求影響，成交熱度或?qū)⒗^續(xù)維持。
