現(xiàn)象
房地產(chǎn)就像一座神秘之城，里面流傳著太多一夜暴富的神話。所以，盡管當(dāng)前宏觀調(diào)控不斷，房地產(chǎn)洗牌在即，但是圈外巨頭還是紛至沓來，期望在這個(gè)眾所公認(rèn)的高利潤行業(yè)中分一杯羹。
20個(gè)行業(yè)有18個(gè)涉及房地產(chǎn)
8月20日晚上十點(diǎn)，彭斌（化名）還在廣州市白云區(qū)彭氏皮具廠的辦公室里挑燈夜讀。桌上擺著的，除了幾本女士皮包雜志，全部都于房地產(chǎn)有關(guān)，豎在墻邊的英德、江門、韶關(guān)等區(qū)域的土地資料圖尤為扎眼。
“我身邊已經(jīng)有好幾個(gè)老板在搞房地產(chǎn)了，現(xiàn)在市道不好，我也要想想法子才行。”彭斌一邊放下手中的土地紅線圖，一邊向記者解釋自己的“不務(wù)正業(yè)”，“實(shí)際上在內(nèi)地一些城市的開發(fā)成本不高，拿地都是一兩百萬內(nèi)就可以搞定。”
廣東省社會(huì)科學(xué)院科研處處長彭澎表示，在他的身邊已經(jīng)有不少制造業(yè)的企業(yè)主紛紛涉足地產(chǎn)行業(yè)了。“只要是做企業(yè)的，現(xiàn)在都想做房地產(chǎn)了。”
一個(gè)不爭的事實(shí)是，近幾年家電、服裝、家具、零售、建材、IT等與樓市相關(guān)或不相關(guān)的眾多行業(yè)已經(jīng)開始涉足或者轉(zhuǎn)型做地產(chǎn)，各路資金也前赴后繼，涌入到了這個(gè)領(lǐng)域，大有上演“72行變房企”的趨勢。
帕勒咨詢公司資深董事羅清啟在接受《新聞縱橫》采訪時(shí)表示，在一份調(diào)查中，被訪的500家非地產(chǎn)類企業(yè)，超過44%的企業(yè)計(jì)劃未來在房地產(chǎn)市場分得一杯羹。羅清啟稱：“有的企業(yè)相對比較健康，有現(xiàn)金盈余，進(jìn)地產(chǎn)可能僅僅是一個(gè)湊巧，它是利潤率的一個(gè)表現(xiàn)，如果說現(xiàn)在還有一些利潤比較好的行業(yè)，那么這些企業(yè)也可能進(jìn)入到那些行業(yè)。現(xiàn)在房地產(chǎn)整個(gè)的利潤前景感覺不錯(cuò)，大家都紛紛跳進(jìn)去。”
在今年1月份發(fā)布的“第五屆中華電子企業(yè)品牌價(jià)值300強(qiáng)”名單中，記者發(fā)現(xiàn)其中就有一份“2010年度中華電子十大投資房地產(chǎn)的電子品牌”。其中，國美、中信國安、聯(lián)想、海爾、TCL、美的、格力、海信、長虹、春蘭等十家電子企業(yè)榜上有名。
在國內(nèi)沿海地區(qū)，一些有實(shí)力的服裝品牌也都在做地產(chǎn)。服裝業(yè)圈內(nèi)有一個(gè)出名的段子就是：在寧波天一廣場商圈能看得到的服裝牌子都在賣房子。細(xì)究發(fā)現(xiàn)，雅戈?duì)枴⒘_蒙、杉杉、太平鳥、培羅成近些年都已經(jīng)將觸角伸到了房地產(chǎn)行業(yè)。
雖然不斷有新的企業(yè)加入到房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中來，雖然房地產(chǎn)的調(diào)控在不斷加劇，但是身處制造業(yè)的彭斌始終認(rèn)為：“只要做房地產(chǎn)就能賺錢。”
對于彭斌的理論，記者在去年12月8日由中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布的2011年《住房綠皮書》中找到了依據(jù)。
綠皮書指出，按照深、滬兩市分類的20個(gè)行業(yè)中，除去房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)以外的全部18個(gè)行業(yè)都有行業(yè)內(nèi)公司涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。其中，通過股權(quán)投資和關(guān)聯(lián)企業(yè)直接涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司（含房地產(chǎn)業(yè)上市公司）802家，占1300多家深市A股主板和滬市A股上市公司的60.53%.收入中有房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的前三位是：綜合類公司最多，19家中15家涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，占78.95%；其次是35家建筑與工程業(yè)的公司中，24家通過銷售房地產(chǎn)取得收入，占總數(shù)的68.57%；批發(fā)和零售行業(yè)73家，占行業(yè)114家公司的64.03%，排在第3位。
三四線城市為試水首選
彭斌指著滿桌資料告訴記者，在這么多的地塊當(dāng)中，他還是傾向于回老家進(jìn)行首個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)。彭斌的老家是湖南衡陽一個(gè)小縣城，房價(jià)從三四年前的800-900元一平方漲到了現(xiàn)在的2000多一平方米，增勢明顯。
“現(xiàn)在廣東這邊市場已經(jīng)很規(guī)范，房價(jià)也很高，競爭的壓力大，回老家還能以招商引資的名義拿到很多政策。”彭斌笑著說，前幾天他跟著朋友去英德參加了一場土地拍賣會(huì)，結(jié)果160萬的起價(jià)被拍到650萬成交。
“外行做地生產(chǎn)，算是摸著石頭過河，還是要?jiǎng)?wù)實(shí)一點(diǎn)。從內(nèi)地市縣級(jí)的三、四線城市著手，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小很多。”彭斌說。
據(jù)了解，作為浙江名企百強(qiáng)狀元的娃哈哈集團(tuán)，在去年6月18日的一次河南———浙江投資合作洽談會(huì)上，娃哈哈集團(tuán)董事長宗慶后突然高調(diào)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，并宣稱5年內(nèi)要建100個(gè)購物中心，而其選擇商業(yè)地產(chǎn)的第一個(gè)試點(diǎn)城市商丘，就是典型的三、四線城市。據(jù)接近宗慶后的人士透露，娃哈哈計(jì)劃的其他項(xiàng)目也傾向于在地級(jí)市、縣級(jí)市選址。
奧康集團(tuán)的地產(chǎn)開發(fā)之路與娃哈哈如出一轍。五年前，奧康集團(tuán)第一條商業(yè)步行街———湖北黃岡商業(yè)步行街開街時(shí)，奧康集團(tuán)總裁王振滔就曾明確表示：“奧康要聯(lián)合100家品牌，以地級(jí)市為主，在全國打造百條商業(yè)步行街。”
相比一線城市在近兩年的歷次宏觀調(diào)控中所經(jīng)歷的房價(jià)震動(dòng)，三、四線城市的房地產(chǎn)，仿佛是被調(diào)控遺忘的角落。難怪彭斌和他的企業(yè)家朋友們現(xiàn)在經(jīng)常往湖南、四川的一些小縣城跑。
在他們看來，現(xiàn)在的三、四線城市消費(fèi)力其實(shí)并不差。在這些地方，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化的進(jìn)程正在加快，居民生活水平明顯提高，包括購房、日常消費(fèi)在內(nèi)的沖動(dòng)日漸增強(qiáng)。據(jù)CT R市場研究等多個(gè)機(jī)構(gòu)近期完成的中國縣域市場研究報(bào)告顯示，中國有70%的人口分布在縣域，其G D P總值占全國的50%.
敏捷地產(chǎn)負(fù)責(zé)前期拿地開發(fā)的負(fù)責(zé)人曾對記者說過，現(xiàn)在內(nèi)地很多小城市的招商部門壓力遠(yuǎn)高于大城市，在進(jìn)入的時(shí)候企業(yè)往往能以較低的價(jià)格拿到地皮。此外，三四線城市的地價(jià)、房價(jià)還處于低位，未被炒高，升值空間比大城市要高。所以，很多非房地產(chǎn)企業(yè)在憑借資金優(yōu)勢和品牌影響到這些地方去開發(fā)就會(huì)很有優(yōu)勢。
開發(fā)模式傾向抱團(tuán)聯(lián)合
“投資公司提供資金，管理公司運(yùn)營項(xiàng)目，專業(yè)公司提供服務(wù)。”從2005年開始，從非地產(chǎn)公司脫離出來的張維倫開始打造一種全新的地產(chǎn)開發(fā)模式，即“維森模式”，他告訴記者，這里面“投資公司提供資金”除了國內(nèi)外的房地產(chǎn)信托基金之外，還有很大一部分就是非地產(chǎn)行業(yè)要進(jìn)入地產(chǎn)行的資金。
“7年來，我們合作的對象大部分都是非地產(chǎn)公司，他們有的是單個(gè)企業(yè)，也有一些是行業(yè)協(xié)會(huì)。”張維倫告訴記者，目前他在清遠(yuǎn)運(yùn)作的一個(gè)項(xiàng)目就是由浙江商會(huì)投資，占地28平方公里的項(xiàng)目。
“企業(yè)之間聯(lián)合拿地、聯(lián)合開發(fā)將成為一種趨勢。”張維倫說，在2005及2006年的時(shí)候，這些非地產(chǎn)企業(yè)都是有資金有土地，但是沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，因此進(jìn)入行業(yè)的時(shí)候都是找專業(yè)公司合作開發(fā)。后來有了資金，但是卻沒有地，因此就會(huì)找專業(yè)公司幫忙評(píng)估拿地。而現(xiàn)在房地產(chǎn)的門檻高了，這些企業(yè)意識(shí)到了行業(yè)競爭的激烈性，因此他們通過抱團(tuán)的方式進(jìn)入地產(chǎn)，就可以解決資金問題和技術(shù)問題。“去年我們在順德龍江操作過一個(gè)項(xiàng)目，就是由順德家具協(xié)會(huì)出資，由我們負(fù)責(zé)管理運(yùn)營的一個(gè)項(xiàng)目。”
張維倫告訴記者，除了自身的抱團(tuán)聯(lián)合之外，與房地產(chǎn)企業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合也成為非地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域立足的一個(gè)方式。
“產(chǎn)能跟資金合作，這是非地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)立足的根本。”韓桐（廣州）投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同向記者表達(dá)了他的觀點(diǎn)。
據(jù)了解，去年雅戈?duì)栔脴I(yè)牽手中海地產(chǎn)，共同開發(fā)位于江蘇的中海雅戈?duì)柟锰K公館項(xiàng)目。在此之前，雅戈?duì)栔脴I(yè)在杭州的第一個(gè)名為“篁外”的項(xiàng)目也是與中海聯(lián)袂打造的。同樣，紙業(yè)龍頭玖龍紙業(yè)在地產(chǎn)方面的試水之作“龍湖居”也是聯(lián)合萬科共同開發(fā)。
維森置業(yè)董事長張維倫表示，龍頭企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合拿地、開發(fā)，實(shí)則是弱弱聯(lián)合，因?yàn)樵谀骋粋�(gè)項(xiàng)目中，各自都有因?yàn)橛卸倘保员仨毬?lián)合拿地或是聯(lián)合開發(fā)才能更有競爭力，在房地產(chǎn)行業(yè)只要企業(yè)能獨(dú)吞利潤，又何必與他人分享。日前，隨著房地產(chǎn)門檻越來越高，企業(yè)之間聯(lián)合拿地、聯(lián)合開發(fā)將成為一種發(fā)展趨勢。
