就在各樓盤靜候漢版“新國五條”細則時，武漢首現(xiàn)降價樓盤：不僅房價比去年底低了幾千元，還承諾5年后可以增值到上百萬元回購。近幾年來，多個樓盤推出的“降價回購”或“降價補差”，到底是開發(fā)商大發(fā)善心還是促銷噱頭?記者近日進行了探訪。

　　單價低了幾千元

　　5年后還能升值回購

　　前日，記者以購房者身份來到打出“5年后增值回購”口號的樓盤。該樓盤位于硚口沿河大道旁，江漢二橋附近，6棟高達44層樓的建筑，沿漢江北岸一字排開，屬于一線江景房。

　　售樓人員向記者介紹，該樓盤近期主推精裝房，起價12998元/平方米。住滿五年可以回購，5個戶型升值回購價格都不一樣，比如95平米、97平米的戶型總價接近130萬元。業(yè)主住滿5年后，可以考慮再賣給開發(fā)商，價格是購房價加上升值的50萬元，就等于5年后業(yè)主總共拿到180萬元。而面積最大的237平米的戶型，其可以升值200萬元回購。

　　這種升值回購怎么實現(xiàn)?售樓員解釋，購房者在簽買房合同時，再簽一個升值回購合同。業(yè)主在5年內(nèi)還清銀行貸款，戶主不變，房屋主體結(jié)構(gòu)不變，才能享受這個增值回購合同規(guī)定的內(nèi)容。不過，這個升值回購的價格含有精裝修費用，不含業(yè)主買房時的稅費，稅費由業(yè)主自己承擔。

　　記者了解到，該樓盤目前的在售價格，比去年底低了不少。該樓盤之前發(fā)布的信息顯示，去年11月份，該樓盤起價是17000元/平方米，均價接近20000元，是硚口單價最高的樓盤。而售樓人員告訴記者，目前的起價是12998元/平方米，還有9.4折的優(yōu)惠，一套位于10樓的95平米戶型，折后單價在13000元/平方米，比去年的價格低了4000元。對此，銷售人員否認了降價。他說，去年所推的戶型跟現(xiàn)在的戶型裝修標準不同，去年的裝修標準高很多，所以價格也不一樣;而且現(xiàn)在也有近20000元/平方米的戶型。

　　降價補差、增值回購不過是開發(fā)商的促銷手段

　　其實，開發(fā)商宣稱加價回購商品房，在武漢并非首次。2011年8月，位于武昌中北路上的高價樓盤“海山金谷”宣布：購房者從交房之日起三年后，對房子有任何不滿意都可以無條件退房，開發(fā)商除退還業(yè)主的全額購房款外，還將按房款的10%每年支付資金占用費。該房企負責人解釋，購房者在交房滿三年后如欲退房，可提出申請，開發(fā)商在收到退房申請及辦理完產(chǎn)權(quán)過戶后15個工作日內(nèi)一次性返還全部房款，并按收到房款的10%每年支付資金占用費。

　　部分開發(fā)商大手筆的回購促銷，不由得讓很多人回憶起幾年前流行的促銷手段——降價補差。

　　2009年初，房價處于下降通道的時候，一些樓盤為招攬顧客喊出了“降價補差價”、“降價無條件回購”等口號，承諾在一定時期內(nèi)如果房價下跌，會部分或全額補償差價。一時間，這一風(fēng)潮在全國蔓延。

　　在武昌街道口上班的曹先生，買的樓盤當年就打出過“降價補差”的口號，宣布售出半年內(nèi)，如果后期價格低于開盤公示價格，開發(fā)商將無條件補償差價。這下曹先生完全放心了，看好戶型后就簽了合同。如今，房子已經(jīng)入住了，如今房價不斷上漲，他笑稱：“市場沒有給開發(fā)商補差價的機會。”

　　據(jù)統(tǒng)計，2009年至2010年，上海、深圳、南京、蘇州、杭州、武漢、長沙、長春等10余個大中城市的20余家樓盤，已將“降價補差價”或“原價回購”承諾與低價銷售綁定。

　　而兩三年后，上述樓盤的“增值回購”承諾，雖然跟“降價

　　補差”背景不同，也同樣是一種促銷手段，即在調(diào)控背景下，開發(fā)商給購房者吃下“定心丸”，吸引購房者加快出手。

　　開發(fā)商如何促銷

　　買房自住者并不太在意

　　準備在硚口買房的賈先生也關(guān)注到了上述

　　樓盤的“增值回購”。他笑稱，買房還是最看重目前的價格是否能承受、配套和品質(zhì)如何，至于5年后是否升值回購，買房自住的人誰會考慮這個?

　　武漢一房地產(chǎn)企業(yè)營銷人士表示，前兩年的“降價補差”，主要是市場處于向下通道，開發(fā)商不降價沒人買，但又不敢直接降價，大幅降價或許會導(dǎo)致老業(yè)主鬧事，也會帶來損失。開發(fā)商左右為難之下，只有走上“降價補差”之路。

　　而目前來看，因“新國五條”細則沒出來，不少改善型客戶擔憂二套房貸首付和利率門檻提高，在選房方面有些猶豫;尤其是一些價格很高的樓盤，本來目標客戶就是少數(shù)人，用“增值回購”作為促銷手段，是造成房價只漲不跌的預(yù)期，并以豪宅項目的保值性來打動高端買家。雖然方法不一樣，但都是為了盡快賣房。

　　非常時期非常方法

　　買房須考慮開發(fā)商回購能力

　　記者了解到，目前武漢市場多個樓盤都在3月份積極推盤，以剛需為主要客戶的樓盤，基本保持了與去年底較為一致的價格，個別樓盤因購房者趕新政末班車而銷量破高。但針對日后房價走勢，多數(shù)房企都不愿意多談，只表示加快銷售進度。

　　中國某研究院(華中)市場研究總監(jiān)李國政說，目前剛需盤銷售仍很穩(wěn)定，但有些高價樓盤雖然地段不錯，但由于前期定價較高，總體銷售不是很好，開發(fā)商的壓力不小，采取一些非常規(guī)的促銷可以理解。

　　尤其是去年武漢樓市創(chuàng)紀錄銷售數(shù)字，但總體是剛需特征明顯，年度樓市銷售榜單前十名單價都低于8500元;從市場份額看，買房人更加理性，注重產(chǎn)品性價比，保利 (論壇)[簡介 最新動態(tài)]、萬科[簡介 最新動態(tài)]、福星惠譽等品牌企業(yè)份額越來越高，一些中小開發(fā)商如果不在產(chǎn)品上下功夫，定價方面又過激進，就容易遭遇銷售困境。

　　不過，他也提醒，5年回購也存在一些技術(shù)問題，如涉及交易稅費怎么辦，特別是二手房個稅;另外，純粹的升值承諾可能吸引不了剛需顧客，因為他們是要住的，賺了也不能賣。而多套房客戶，首先面臨限購門檻，而且在二手房個稅、房產(chǎn)稅開征的壓力下，意愿也不可能太高。

　　也有專家認為，兌現(xiàn)“增值回購”承諾的前提是，房地產(chǎn)公司屆時還在正常運轉(zhuǎn)。因此，買房時還應(yīng)考慮開發(fā)商實力、品牌等因素，盡量選品牌信譽度較高的開發(fā)商開發(fā)的樓盤。