合肥“新國五條”細(xì)則終于落地，然而看似“溫柔”的新政細(xì)則卻“綿里藏針”，房價(jià)過快上漲成了此次調(diào)控細(xì)則的核心，房價(jià)沖刺8000時(shí)代也將再次遇阻。
開發(fā)商忐忑 市場遭“溫柔一擊”
備受關(guān)注的合肥新國五條細(xì)則終于落地，出乎意料的是，出臺(tái)的時(shí)間在深夜，大多數(shù)人還是睡夢之中，但低于市場預(yù)期的“細(xì)則”，并沒有驚醒“夢中人”。
就在3月30日（周六），合肥樓市上演開盤、搶房最火爆的一幕，深夜，合肥調(diào)控細(xì)則正式落地，和很多人預(yù)期的一樣，調(diào)控細(xì)則將會(huì)周末出臺(tái)，但溫柔的細(xì)則并沒有給市場帶來大的震蕩，尤其是對價(jià)格的“要求”，沒有想象中的那么嚴(yán)厲。
開發(fā)商在忐忑中度過一夜，在細(xì)則落地前瘋狂搶推，以免市場有變，但調(diào)控政策并非來得如想象中的可怕，只字未提“限購、二套房信貸和20%個(gè)人所得稅”等關(guān)鍵因素，細(xì)則只是提到“進(jìn)一步穩(wěn)定新建商品住房價(jià)格，防止新建商品住宅價(jià)格過快上漲。”傳說中的新政細(xì)則，并沒有想象中的那么細(xì)。
合肥細(xì)則出臺(tái)，合肥樓市遭溫柔一擊，雖然沒有像2011年調(diào)控那般來的“兇猛”，卻足已威震樓市，不少開發(fā)商擔(dān)心細(xì)則出臺(tái)限購擴(kuò)大，甚至做好各種應(yīng)對的準(zhǔn)備和措施，像某高端樓盤產(chǎn)品搶在細(xì)則落地前推盤走貨，團(tuán)購價(jià)要低于市場2000元/㎡左右。如今細(xì)則落地，合肥高端產(chǎn)品開發(fā)商也著實(shí)松了口氣。
中環(huán)城營銷經(jīng)理王濤分析表示，“合肥新政細(xì)則太溫柔，相比一線城市嚴(yán)厲的政策，說明目前樓市還是處在比較健康的狀態(tài)，不會(huì)對市場造成太大影響。”
細(xì)則綿里藏針 細(xì)則劍指房價(jià)過快上漲
如果說合肥新政細(xì)則毫無約束力，那這樣的看法未免太單純，細(xì)則里提到“2013年全市年度新建商品住房價(jià)格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅(名義增幅減去CPI)。”從實(shí)際情況來看，合肥房價(jià)過快上漲控制將困難重重。
針對房價(jià)增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅，合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌分析稱，2012年合肥人均可支配收入同比增漲13.2%，全年CPI增漲2.2%，細(xì)則中名義增幅減去CPI為11%，而去年合肥房價(jià)同比上漲4.63%，遠(yuǎn)低于上述人均可支配收入增幅。
但專家同時(shí)表示，房價(jià)同比增漲4.63%增漲幅度已不低，若不有效控制，價(jià)格漲幅將會(huì)更大。同時(shí)，按國五條規(guī)定，保障房并不計(jì)算在房價(jià)的統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，而合肥版細(xì)則并沒提到遏制房價(jià)過快上漲是否統(tǒng)計(jì)了保障房，如果加入今年要建設(shè)的3.9萬套保障房，合肥2013年房價(jià)肯定能完成既定目標(biāo)。
另外，針對上述細(xì)則所述，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：“全年房價(jià)盡管不能上漲過快，但是上漲的預(yù)期和趨勢是既定的。在這樣的市場背景下，各部門主要是通過落實(shí)穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制政策的強(qiáng)化，遏制今年合肥市第一季度房價(jià)過快上漲的跡象，穩(wěn)定房價(jià)上漲的預(yù)期。”
總體上，是通過現(xiàn)有階段的緩沖期，穩(wěn)定市場供求關(guān)系和房價(jià)，為長效性調(diào)控機(jī)制的制定和出臺(tái)提供一個(gè)“時(shí)間窗”。
融科城營銷經(jīng)理郭艷麗表示，國家政策調(diào)控的最終目的是為了讓更多的人買得起房，房價(jià)不會(huì)過快上漲。目前合肥市場還是以大牌為主導(dǎo)的市場，龍頭房企價(jià)格走勢往往是其他中小開發(fā)商房價(jià)的風(fēng)向標(biāo)，只要大牌房價(jià)良性發(fā)展，未來仍將是以平穩(wěn)為主。
鳳凰國環(huán)總經(jīng)理劉睿同樣認(rèn)為，合肥新政細(xì)則對樓市整體影響不大，但市場需求過旺，合肥房價(jià)未來還是維持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。
未來房價(jià)“微漲” 8000時(shí)代遇冷水
禹洲天境營銷經(jīng)理閆德?lián)P說，新政細(xì)則劍指房價(jià)過快上漲，但從目前市場發(fā)展的現(xiàn)狀來看，經(jīng)歷政策的觀望期后，下半年合肥房價(jià)或?qū)⒈３?ldquo;微漲”的態(tài)勢。
從開發(fā)商的議論不難看出，合肥新政細(xì)則調(diào)控的核心不是打壓需求，抑制供應(yīng)量，這樣仍會(huì)將價(jià)格越調(diào)越高，此次新政細(xì)則在明確防止房價(jià)過快上漲的，而合肥沖擊8000時(shí)代的房價(jià)也將因新政細(xì)則的出臺(tái)再次遇阻。“大牌房企價(jià)格上漲受限，會(huì)影響整體房價(jià)走高。”融科城營銷經(jīng)理郭艷麗稱。
但“市場上漲的預(yù)期和趨勢是既定的”，從3月30日15家樓盤集中開盤，開發(fā)商扎堆開盤走量、購房排隊(duì)買房不難看出，目前合肥市場仍然十分火爆，多個(gè)樓盤價(jià)格呈現(xiàn)“微漲”的現(xiàn)象，即使如此，購房者仍排隊(duì)搶購。
對于目前細(xì)則出臺(tái)，一直賣的非常火的禹洲天境營銷經(jīng)理閆德?lián)P則認(rèn)為，市場需求旺盛，如果抑制供應(yīng)量，房價(jià)將越賣越高，目前情況下，在不出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策前提下，合肥房價(jià)仍將保持“微漲”的走勢。
“價(jià)格小幅上漲是大勢所趨，畢竟合肥的房價(jià)和周邊省會(huì)城市相比還相差很遠(yuǎn)，只要漲幅合理就不會(huì)有太大影響。”御湖觀邸銷售經(jīng)理梁成表示。
