精裝房貸款難，兩年前的老話題，現(xiàn)在是否已經(jīng)解決？
同樣的購(gòu)房條件，精裝房貸款首付為何多出一大截？
成都商報(bào)記者展開(kāi)深度調(diào)查，揭開(kāi)精裝房貸款迷霧
核心提示
從事媒體行業(yè)的柯小姐，最近遇到了購(gòu)房難題。5月份，她在城東某項(xiàng)目看中了一套精裝房，總價(jià)60萬(wàn)元，在打算交首付款時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)要支付25萬(wàn)元，而不是她理解的18萬(wàn)元（注：柯小姐為首套房，按照銀行政策首付為總房款的3成）。突然之間，首付款多了7萬(wàn)元，這讓柯小姐很是不解。
那么，柯小姐遇到的情況是否是普遍現(xiàn)象？精裝房在備案時(shí)是否必須分開(kāi)備案？相關(guān)部門(mén)是如何認(rèn)定精裝房裝修部分的金額？……帶著這些問(wèn)題，成都商報(bào)記者采訪了開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、房管局、銀行和成都公積金管理中心，試圖揭開(kāi)精裝房貸款的團(tuán)團(tuán)迷霧。
事實(shí)上，早在2011年，成都商報(bào)曾對(duì)精裝房裝修部分貸款難的現(xiàn)象進(jìn)行過(guò)報(bào)道，《成都精裝房的精裝部分難貸款？》一文顯示：城西某精裝房項(xiàng)目在網(wǎng)簽備案時(shí)多了兩個(gè)選項(xiàng)：裝修價(jià)格和申報(bào)裝修價(jià)格。這就意味著，精裝房要分成清水房房款和裝修款分別備案。據(jù)報(bào)道顯示，2011年6月15日前，拿到預(yù)售許可證的精裝房不用分開(kāi)備案，但15日后拿到預(yù)售許可證的項(xiàng)目“執(zhí)行”分開(kāi)備案的政策。
分開(kāi)備案，意味著購(gòu)房者首付款肯定會(huì)有增加。譬如前文中提到的柯小姐，就要比原計(jì)劃多支付7萬(wàn)元首付。經(jīng)了解，柯小姐遇到的情況是這樣的：60萬(wàn)元房款分為50萬(wàn)元房款和10萬(wàn)元裝修款兩部分。由于分開(kāi)備案，首付款按照50萬(wàn)元的三成計(jì)算為15萬(wàn)元，10萬(wàn)元裝修款需要在簽訂合同時(shí)一次性支付。所以，需要支付首付款實(shí)際為25萬(wàn)元。
【記者調(diào)查】
并無(wú)裝修款
不能貸款的明文規(guī)定
1
分開(kāi)備案，是政策規(guī)定還是開(kāi)發(fā)商所為？
實(shí)際操作確需如此
分開(kāi)備案，到底是開(kāi)發(fā)商的自行做法還是相關(guān)部門(mén)確有此規(guī)定？
經(jīng)成都商報(bào)記者從多家企業(yè)證實(shí)，目前，在實(shí)際操作過(guò)程中精裝房網(wǎng)簽必須分開(kāi)備案。那么，相關(guān)部門(mén)是否出臺(tái)過(guò)這方面的政策？8日上午，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人告訴成都商報(bào)記者，“我們沒(méi)有出臺(tái)過(guò)這方面的政策。”
成都市房管局部門(mén)另一位負(fù)責(zé)人解釋首付增加的現(xiàn)象說(shuō)，“買(mǎi)清水房一樣要裝修，只是，購(gòu)房者提前支付了裝修款而已。”而對(duì)于裝修款的認(rèn)定，該負(fù)責(zé)人解釋稱(chēng)，“我們只負(fù)責(zé)審核（清水房）房?jī)r(jià)。目前執(zhí)行的審核標(biāo)準(zhǔn)是：同區(qū)域、同地段、同物業(yè)類(lèi)型，新增房源備案價(jià)格不得超過(guò)均價(jià)的10%。裝修款，不在我們的審核范圍。”
2
明明一套房子的總價(jià)，為什么要分開(kāi)備案？
數(shù)字游戲是在鉆空子
“如果不分開(kāi)備案，很多高端項(xiàng)目肯定辦不了預(yù)售許可證。因?yàn)椋蹆r(jià)明顯高出成交均價(jià)10%。”行業(yè)人士魏浩告訴成都商報(bào)記者，該方式還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)———滿足了開(kāi)發(fā)商調(diào)價(jià)的空間。他舉例說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商想將房?jī)r(jià)從1萬(wàn)元/平米調(diào)整到1.3萬(wàn)元/平米的話，開(kāi)發(fā)商就可通過(guò)調(diào)高裝修款來(lái)調(diào)房?jī)r(jià)。
成都商報(bào)記者了解到，開(kāi)發(fā)商玩的這種數(shù)字游戲其實(shí)是鉆了政策的空子。“在購(gòu)房合同上，開(kāi)發(fā)商只會(huì)注明裝修工藝和用材用料，不會(huì)注明裝修成本是多少。但是，當(dāng)購(gòu)房者獲知無(wú)法辦理全額房款進(jìn)而增加首付款時(shí)，這個(gè)問(wèn)題就暴露了。業(yè)內(nèi)人士告訴成都商報(bào)記者，“其實(shí)大開(kāi)發(fā)商與銀行談判時(shí)，一般會(huì)要求對(duì)方提供裝修部分的貸款服務(wù)。”但成都商報(bào)記者實(shí)地調(diào)查顯示，并非每一家銀行都愿意接受這部分貸款。
3
精裝房的裝修部分
能否申請(qǐng)貸款？
要看銀行信貸政策
陽(yáng)光100總經(jīng)理助理李則林透露，目前精裝房精裝部分能否貸款，主要看各家銀行的信貸政策。首創(chuàng)置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)鄢睿進(jìn)一步解釋說(shuō)，“每家銀行的政策都不一樣，甚至同一家銀行不同分行的政策都不一樣。”
真實(shí)情況是這樣的嗎？成都商報(bào)記者采訪了解到，交通銀行、匯豐銀行等多家銀行均可以辦理精裝房精裝部分貸款。對(duì)此，華潤(rùn)金悅灣項(xiàng)目經(jīng)理陳圓表示，“一般來(lái)說(shuō)，精裝房辦理按揭貸款沒(méi)有問(wèn)題。只不過(guò)，如果遇到貸款金額大的客戶，銀行會(huì)要求客戶附帶購(gòu)買(mǎi)金融產(chǎn)品，或者是辦理大額定期存款。”綠地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，銀行也要評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，理財(cái)產(chǎn)品和定期存款都是資產(chǎn)證明，有了這些能夠讓信貸評(píng)審更容易通過(guò)。
盡管如此，但并非每家銀行都能辦理裝修房貸款業(yè)務(wù)。中信地產(chǎn)信貸部人士倪樹(shù)勇表示，“能否辦理裝修部分貸款，主要看房?jī)r(jià)是否分開(kāi)備案。”他說(shuō)，裝修屬于消費(fèi)貸款，信貸政策完全不同。
兩種備案方式
首付款金額差別明顯
如下圖所示，首套房面積50平米、總價(jià)50萬(wàn)元、裝修價(jià)格按1000元/平米、單價(jià)10000元/平米的精裝房，分開(kāi)備案會(huì)比集中備案多出3.5萬(wàn)元首付款。集中備案方式下，首套房的首付是房屋總價(jià)×0.3。而在分開(kāi)備案的方式下，首套房的首付與物業(yè)總價(jià)的關(guān)系是：（房屋總價(jià)－裝修款）×0.3+裝修款。公式簡(jiǎn)單變形后，首付=房屋總價(jià)×0.3+裝修款×0.7，也就是說(shuō)，無(wú)論房?jī)r(jià)怎么變化，兩種備案方式的首付差就是裝修款的70%，差額還是比較明顯。
【給您提醒】
買(mǎi)精裝房
先問(wèn)清楚備案方式和銀行政策
針對(duì)開(kāi)發(fā)商采取不同的房?jī)r(jià)備案方式，綠地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人支招，購(gòu)房者在買(mǎi)精裝房前，一定要問(wèn)清楚備案方式，了解貸款金額。因?yàn)椋瑑煞N不同的備案方式，直接決定首付金額的差異。
成都商報(bào)記者還了解到，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目通常會(huì)與多家銀行合作，其中，不同銀行執(zhí)行的貸款細(xì)則也不一樣，因此，購(gòu)房者在買(mǎi)房前應(yīng)咨詢(xún)合作銀行，看其是否辦理裝修款的貸款服務(wù)。不過(guò)，目前有些精裝房項(xiàng)目針對(duì)裝修款推出了“分期付款”以及與小額貸款公司合作的方式，以其降低購(gòu)房者的首付金額。
精裝部分不能辦公積金貸款
柯小姐被告知無(wú)法辦理裝修部分的貸款，是因?yàn)樗x擇的貸款方式是公積金。隨后，成都商報(bào)記者向公積金管理中心求證后獲知，按照有關(guān)規(guī)定，公積金本來(lái)就是不向裝修部分發(fā)放貸款的。此前，精裝房在申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)，如果裝修部分是可以分開(kāi)的，那么他們只向清水房部分發(fā)放貸款，精裝修部分是不發(fā)放貸款的。如果裝修部分不能分開(kāi)，那么精裝房的貸款，一般需要提高一成首付。
“公積金的目的是解決購(gòu)房者的基本需求，讓居者有其屋。因此，裝修款部分我們不提供貸款服務(wù)。”該人士表示，長(zhǎng)期以來(lái)，公積金管理中心都是執(zhí)行該政策。成都商報(bào)記者從公積金管理中心官網(wǎng)了解到，公積金貸款是定向向購(gòu)買(mǎi)自住住房的職工發(fā)放的個(gè)人住房貸款，不做其他用途。
嘉進(jìn)地產(chǎn)總經(jīng)理李昕說(shuō)，住房貸款只針對(duì)個(gè)人住房，不含消費(fèi)品。其中，裝修貸款屬于消費(fèi)貸，原則上不在住房貸款之列。譬如，如果開(kāi)發(fā)商賣(mài)房子送車(chē)位，那車(chē)位就屬于消費(fèi)品貸款，需要單獨(dú)簽訂貸款合同。
【新聞背景】
力爭(zhēng)5年內(nèi)，全省新建商品住房中成品住宅占比6成
日前，四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)成品住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，明確提出:“我省力爭(zhēng)通過(guò)5年的努力，使全省新建商品住房中成品住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)比例達(dá)到60%以上。”
對(duì)于“成品住宅”的定義，《意見(jiàn)》中規(guī)定，“成品住宅要求在房屋竣工驗(yàn)收前，所有功能空間的固定面和管線全部粉刷或鋪裝完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝到位，達(dá)到入住條件。”
省住建廳房地產(chǎn)處處長(zhǎng)程剛在之前接受成都商報(bào)記者采訪時(shí)曾表示，成品住宅與現(xiàn)在市場(chǎng)上的精裝房是不同的，成品住宅可以說(shuō)是簡(jiǎn)單裝修，注重的是使用功能，以普通購(gòu)房者作為購(gòu)買(mǎi)對(duì)象。而目前市面上的精裝房，基本是高端住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)，是豪華住宅的標(biāo)準(zhǔn)，并不適合大多數(shù)普通購(gòu)房者。
