房地產私募基金曾一度充當了中小房企的“救命稻草”。然而，樓市下行之際，地產私募基金也受到波及。在經歷了前幾年的紅火后，漸漸出現收益率達不到承諾甚至違約的情況。
恒銀基金執行總裁、中國房地產業協會理事 許鵬
“目前地產私募基金行業對于中小房企的資金敞口是處于收縮狀態，對于投資對象更多的是從安全的角度去考量，在投資標準、抵押率方面都提高了門檻。”恒銀基金執行總裁、中國房地產業協會理事許鵬在“清科2014中國股權投資與并購”年會上接受中國房地產報記者采訪時表示。
雖然地產投資風險確實存在，但許鵬認為，機遇大于挑戰，關鍵看地產私募產品的創新。
中國房地產報：你如何看當前的房地產市場情況？
許鵬：房地產市場正步入一個新的調整周期，而這個周期相較前幾年的調整是有明顯區別的。此輪房地產市場調整應以周期性調整來對待，應該是一個級別較大的調整周期。從這一點講，房地產的高速發展周期已經結束，正在回歸正常化，尤其是今后房產稅代替行政調控，房地產的投資屬性將會更趨于理性化。
中國房地產報：房地產市場不景氣對地產私募基金的發展是機遇還是挑戰？
許鵬：房地產有很多業態不僅僅是住宅。住宅市場從去年開始在逐漸調整，從年初到現在無論成交量、成交價格均一直下行，但商業地產、工業地產、旅游地產的市場在上行，因此房地產基金同樣是機遇與挑戰并存。關鍵看如何創新，如何設計交易結構，如何控制風險，給投資人帶來合理、穩定的回報。
比如央行說要支持剛需，銀行說沒這么多錢，機會就出來了，我們已經推出房屋按揭基金，這就是創新。再比如中國有4萬億美元，我們就會做海外投資基金，這就是機會。
挑戰也有。三四線城市供應量很大，不過恰恰也提供了并購投資機會。
房屋按揭基金投資房地產
中國房地產報：你能否具體談談房屋按揭基金的運作模式是怎樣的？
許鵬：我們是四方合作，業主、金融機構、開發商、私募，四方都有需求。業主需要貸款；銀行說客戶按揭下來了，放不下錢；開發商說沒有錢，工程款支付有問題，怎么把房子按期交工，私募通過房屋按揭基金，會把錢先借款給開發商，最后是銀行還款，3個月、6個月或者8個月以后還清。類似于給銀行做過橋。收益率能達到10%~12%，從目前的情況反饋投資者也很認可這種投資產品。
9月份我們還將推出契約基金，類似于信托計劃、資管計劃，涉及三方：投資者、管理人、銀行或券商。通過銀行托管，我們管理，最后資金投向確定項目，比如房地產領域。
中國房地產報：目前主要與哪些銀行合作推出了這一產品？
許鵬：我們與包商銀行、招商銀行都合作過。
看好房地產并購機遇
中國房地產報：為何會覺得房地產并購將是下一個最大的投資機會？如何選擇并購項目？
許鵬：市場下行中，很多開發商現金流比較緊張，某些開發商會被市場淘汰，成為被收購對象，也有些開發商會擴張收購其他開發商或其他開發商的項目，這時私募基金會扮演一個非常積極的角色，可以進行很多創新來迎合市場需求。
風險也存在，我們不是盲目去參與項目或企業并購。我們對項目的判斷多過對企業的判斷，面會比較廣，從一線到四線都會看。
首先，我們注重對位置的考察，項目所處位置在這個地區是相對比較好的；在投資進入時，會對項目估值；交易時，會針對具體項目進行不同的解決方案，比如聯合開發商收購項目時，會成立專項收購基金來做，對項目重組操盤時也會發行新的產品。
中國房地產報：如果所收購的項目在最后基金退出時出現問題怎么辦？
許鵬：市場下行時，房地產基金在前期進入被并購項目前就要考慮退出。首先，會更多地做債權型收購，且對所收購項目的抵押率、標準等條件都比較苛刻，比如收購剛性住宅項目前，考察該項目所在地區有無限購限貸政策，當地市場供應量情況，周邊競爭產品價格情況。其二，我們不光是股權加債權的并購模式，還會做網簽、委貸，就是債權優先于股權，我們雖然是股東，但同時也是第一債權人。
對于現房，做網簽時，網簽價值基本是三分之一或三分之一強，基本可以對應市場下行情況，而且住宅偏剛性，且市場在變化，48個城市已基本取消限購，這種情況下，風險在可控范圍內。
中國房地產報：房地產業態有很多種，如住宅、商業、旅游、養老等，你覺得投資哪類業態風險比較大？比較看好哪種業態形式？
許鵬：養老地產對于私募風險比較大，因為中國投資人結構是注重短利，難以看到長期價值，所以國內的養老地產基本都是大型企業來做，如保險、社保基金。目前這種市場下行狀態會是一個比較長的調整周期，可能需要三四年，相應的住宅投資風險也相對較大，有一些三四線城市，一個樓盤就把未來10年、5年的住房需求都占了。
商業和主題會是一個方向，未來我看好“娛樂商業地產”，商業和主題會混在一起，商業里會有主題的項目，玩的時候在購物，購物的時候在玩，成為一個消費目的地，這樣的產品對區位、地價、交通的適應程度很高。此外，保障型住房項目、一二線城市周邊的文化休閑度假類的地產項目、旅游地產都會是投資熱點，最大投資熱點還是房地產并購。在并購業態上，我們傾向于文化地產和旅游地產。
中國房地產報：市場下行下，小的私募基金會否出現因所投資房企資金鏈斷裂而難以兌付甚至破產？
許鵬：從目前我們掌握的數據和情況，房地產私募基金還沒有出現難以兌付的現象。其實房地產業態比很多業態更具抗風險性，因為房地產投資最差起碼還有資產，只不過是資產值多少錢的問題。如果房地產基金投資5個地產項目，中間有3個項目基本穩定發展，就沒問題。
