近期接連發布的樓市新政，在業內引發了不同程度的反響，不同的市場參與主體對樓市政策的理解和判斷各有不同。但總體而言，大家對不斷深化的市場化改革的期盼是一致的，中國樓市經歷多輪調控后已儼然懂得建立長效機制、更多尊重市場規律本身的重要性。

　　“兩 會”以來，為提振樓市、穩定經濟，房地產領域新增種種政策利好，但市場反應整體平淡，可以預見，樓市亟待政策再發力，政府的政策儲備庫中也不乏有更多“利 器”蓄勢待發，有些二三線城市政府甚至有可能孤注一擲，給市場下“猛藥”。這些政策原本的預期是要讓房地產市場銷售回暖，對沖經濟低迷，防止經濟通縮，但 回顧2009年那一輪房地產市場強刺激政策導致市場暴漲投機盛行及2013年“國五條”政策導致房地產市場急劇下行的兩種結局，人們難免心有余悸。

　　首先，在上一輪城鎮化及房地產業快速發展的黃金十年，投資、投機行為嚴重，尤其是在一些二三線城市，政府為了土地財政，開發商為了賺快錢，不擇手段地造空 城、鬼城，尤其在一些資源枯竭、產業空心化、人口凈流出的二三線城市，到處都是空置的“混凝土森林”。嚴酷的事實表明，醫治房地產創傷不會是一蹴而就的 事。

　　其次，穩定住房消費的“牌”目前尚未出完，政策亦步亦趨，層層加碼，不斷發力是大概率事件。但如果再出臺一些“利器”政策，例如在一線 城市如果沒有完善的替代政策就盲目放開限購政策，力度過大，疊加起來可能會導致住房量價急劇暴漲，房地產市場再一次爬升到“過山車”的頂端，重演上一輪城 鎮化房地產綁架經濟、綁架政府的鬧劇。

　　為避免以上兩種傾向，作為穩定住房消費政策的頂層設計，目前出臺的政策應該從整體上適度把握效果，反之如果政策繼續分散化、碎片化、自流化，要么“山洪暴發”使市場暴漲；要么“干枯斷流”使市場暴跌，無論出現哪一種結局，都將背離房地產業長期穩定發展的大目標。

　　鑒于此，根據我個人的長期研究，建議在今后的政策引導過程中，要準確把握以下幾個環節。

　　注重區間調控。在當前經濟不景氣的情況下，政府相繼出臺房地產調控政策來穩定乃至刺激住房消費提振市場信心是十分必要的，但要掌握分寸，更多著眼于引導房地產市場走向常態化的大格局。

　　調控的最終目標是要讓房地產市場健康良性地發展，但目前的房地產市場猶如萬花筒，不同類型的城市反應不同，中央也因此強調各個城市要差別化調控。同時調控政 策發生效力要有一定的空間幅度，上要封頂，不能突破導致暴漲的“天花板”；下要保底，不能暴跌硬著陸。如果再出臺類似2009年7折利率的利器，政策疊加 力度過大，將會量價急劇上升再次推高市場，陷入投資投機群魔亂舞的局面，最終仍然加大市場危機的風險。

　　注重供需對接。此次穩定住房消費政策中二套房首付比例降低，二手房交易營業稅“改五為二”，給購房者帶來利好的一面，降低了消費者轉讓住房的成本。但是即便有關政策讓消費者的“錢袋子”鼓了，提升了購買力，他們也未必愿意出手買爛尾樓。

　　目前經濟轉型的一個顯著特征就是市場在下行，消費在提升。上一輪城鎮化由于大規模的造空城，不注重樓盤質量，導致出現很多爛尾樓，造成嚴重的供過于求。所以，不有的放矢地花氣力改進空置樓盤的質量，開發商一廂情愿跑量清盤以求回籠資金都將是徒勞的。