數據文本：鄭佳欣 黃倩蔚 圖表：楊佳

　　今年二季度以來，房地產市場回暖勢頭強勁。3月30日出爐的樓市新政成為轉折點，在放松限貸、降低購房門檻、降息等利好政策刺激下，購房熱情被激發出來，剛需型、改善型購房者陸續入市。國家統計局數據顯示，上半年全國商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%。商品房銷售額34259億元，增長10.0%，增速提高6.9個百分點。

    多名業內人士在接受南方日報記者采訪時分析，樓市整體庫存壓力依然存在，但是政策面、資金面會持續寬松；整體來看，下半年的樓市會比上半年的成績更好。在下半年寬松預期下，房地產市場的持續回升仍然值得期待。

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　　“3·30新政”激起成交高潮

    今年上半年，以“3·30新政”為轉折點，樓市成交實現了V字反轉。以廣東為例，廣東省統計局的數據顯示，今年第一季度，廣東商品房銷售面積1720.69萬平方米，同比增長4.1%；商品房銷售額1571.43億元，增長3.4%。到今年5月份，廣東商品房銷售面積3505.57萬平方米，同比增長21.1%，商品房銷售額3218.29億元，增長20.0%，商品房銷售呈現持續回暖的態勢。

    在世聯行首席技術官黎振偉看來，降準降息、二套房認定放寬等新政出臺，政策環境寬松向好，在多重政策利好的疊加影響下，樓市逐步回暖趨勢已基本確立。他表示，公積金政策或將進一步放松。

    日前，國務院發展研究中心研究員倪紅日表示，目前房地產稅立法初稿已基本成形，正在內部征求意見并不斷完善中。具體的稅率可能將由地方在中央確定的稅率區間內自行決定。

    房地產稅收和房地產市場緊密相關，對此該如何解讀？

    對此，業內人士認為，此舉只是稅制改革的正常化推進，與樓市調控和當前的房地產市場情況等并無太多關聯。廣東省綜合改革發展研究院副院長彭澎預測，在目前經濟形勢下，下半年政策環境、貨幣環境仍將保持穩健偏松，二套房房貸政策甚至有進一步放寬的空間。他表示，地方政策甚至會更加靈活自主。

    “隨著上半年交易量的回暖，像深圳、上海等地的房價上漲明顯，限購取消的可能性更小，但是其尺度放松還是可以期待的，比如說在針對豪宅等大型物業的限購方面。”彭澎認為。

    “政府調控只是輔助手段，最終還是要看市場說話。”黎振偉預測，全國一、二線重點城市下半年交易量將超越上半年。他認為，下半年的房地產市場可能會進一步分化，三、四線城市的樓市成交仍將面臨考驗。

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    信貸相對寬松 房貸供給有效放大

    今年以來，央行連續降息降準，相對充裕的流動性使得房貸資金也較往年更寬松。

    廣州市場上，首套房貸8.6折的優惠價格重出市場，各家銀行的利率水平也一致走低。有銀行信貸人員告訴記者，今年以來信貸資金寬松但銀行出于風險考慮，企業貸款等發放較為謹慎，房貸仍然是優質資產，銀行也放寬了優惠幅度。

    根據融360近日統計的廣州房貸數據顯示，廣州23家主流銀行中，除平安銀行暫不受理房貸業務外，廣州共有15家銀行提供優惠利率。其中，首套房貸方面，利率最低的依然是匯豐銀行給出的8.6折優惠。

    匯豐銀行相關工作人員告訴記者，只要貸款額度達到150萬元以上，信用狀況良好，能達到匯豐優質客戶標準，就可以獲得首套房8.6折的貸款利率優惠。此外，廣州市內各家銀行中，9折仍為主流折扣利率，有7家銀行提供，包括工商銀行、中國銀行及農業銀行。

    記者計算發現，今年降息后打9折的房貸實際利率為4.86%，若打8.6折則僅需4.644%。若貸款200萬元，按照首套房基準利率8.6折計算，20年等額還款，月供為12809元。與按照去年底的基準利率計算，月供減少近2000元。

    不過，在二套房貸方面，廣州市場依然是首付最低七成、利率上浮10%至20%不等，廣州仍然是全國最嚴的市場。

    與廣州首套相對寬松不同，深圳房貸近期有所收緊。根據融360調查數據，目前深圳首套房貸利率最低為9折，深圳房貸利率平均折扣為9.74折，降息后利率約為5.26%。執行9.5折以下利率的銀行僅有4家。

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    需求繼續回暖 庫存壓力依然較大

    政策、資金兩大方面助推成交回升，但是未來房地產市場仍然面臨諸多挑戰。根據國家統計局的數據，房屋的新開工和施工面積在市場走好時有所收窄，增速比前5個月分別收窄0.2%和1%。

    拿地和新開工面積等數據顯示，前6個月，房地產開發企業土地購置面積9800萬平方米，同比下降33.8%，降幅比1-5月份擴大2.8個百分點；土地成交價款2866億元，下降28.9%，降幅擴大3.1個百分點；房屋竣工面積下降13.8%，降幅擴大0.5個百分點。

    在業內人士看來，一系列數據顯示房地產的投資信心仍待提振。專家表示，當前樓市去庫存壓力依然較大，這也直接導致了房屋新開工面積較大幅度的下滑。

    合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江說，對于一線城市和庫存壓力較小的二線城市，房價雖然會上漲或止跌企穩，但是企業拿地態度仍謹慎，去庫存仍是下半年樓市發展的主基調。

    以廣州為例，陽光家緣網數據顯示，截至今年7月5日，廣州樓市一手住宅可售面積為874.09萬平方米，此前5-6月便消化原有庫存超過110萬平方米。

    黎文江認為，目前高端物業的成交還存在較大壓力，寬松政策提振的是剛需兩端，企業拿地開發新樓盤的比例不會太大。雖然市場環境將進一步寬松，但是大批投資客重回樓市的可能性不大，購房需求仍將是以改善型和首次置業型客戶為主力軍。

    最近一段時間，股市震蕩，不少人頗為關注：這是否會影響到下半年的房地產市場？省房協理事趙卓文說，隨著股市較為明顯的起伏波動，投資風險放大，一些投資公司可能會選擇離開股市，投資更為穩妥的房地產市場。

    在業內專家看來，下半年樓市成交量有望進一步放大。廣東中原地產項目部黃韜分析，目前房地產市場處于量升價穩的階段，隨著成交的持續回升，房地產市場下一步可能會量價齊升。（記者 鄭佳欣 黃倩蔚 實習生 曾雯 苑程昊 策劃統籌：盧軼 牛思遠）