本報(bào)記者 紀(jì)睿坤 北京報(bào)道
8月4日,中國指數(shù)研究院發(fā)布全國300個(gè)城市的土地?cái)?shù)據(jù)顯示,7月,300城的賣地總額為1486億元,環(huán)比減少17%,同比減少31%。
與土地市場(chǎng)的冷靜相悖的是上半年樓市的持續(xù)升溫。
根據(jù)中國指數(shù)研究院此前發(fā)布的7月百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示,7月,百城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.54%,已連續(xù)上漲3個(gè)月。其中,北上廣深四大一線城市結(jié)束連續(xù)7個(gè)月同比下跌的勢(shì)頭,于7月逆轉(zhuǎn)上漲。
在原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)看來,2014年的這一輪的下降拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn),房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)走出V形低谷,后面將是上升階段。
分析人士認(rèn)為,樓市步入存量時(shí)代,土地市場(chǎng)熱度與房市熱度相互傳導(dǎo)的現(xiàn)象已經(jīng)受阻。
量?jī)r(jià)背離的土地市場(chǎng)
一直以來,樓市回暖的背后是連帶火爆的土地市場(chǎng),“面粉價(jià)高于面包價(jià)”再推高面包價(jià),也是土地市場(chǎng)的一貫做法。
回顧過往,2013年全國樓市向好,2013年下半年和2014年初也是房企拿地的密集期,同期的2013年也被稱為“地王” 年。
然而,樓市和地市的互推作用并未在2015年得到延續(xù),樓市的持續(xù)回暖并未傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)RECIO工作室發(fā)布報(bào)告,二季度,全國70個(gè)大中城市房屋銷售面積同比增加13.3%,環(huán)比增加22.5%,首度扭負(fù)為正。
與此同期,二季度,房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積0.57億平方米,同比減少34.8%,比上季度降幅擴(kuò)大近2%,創(chuàng)歷史新低。
一方面是樓市和地市的背離,另一方面,“量?jī)r(jià)背離”也是2015年土地市場(chǎng)的重要特征,并呈現(xiàn)逐步擴(kuò)大的趨勢(shì)。
7月,全國300個(gè)城市共成交土地1591宗,環(huán)比減少24%,同比減少38%;成交面積6066萬平方米,環(huán)比減少17%,同比減少31%。
與之相對(duì)的是,300城樓面均價(jià)同比上漲30%,住宅類均價(jià)同比上漲60%。此前的上半年,全國300城土地成交面積同比減少37%,樓面均價(jià)同比上漲4%。
高地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)凸顯
多年積累的高地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)正逐步顯現(xiàn),一個(gè)直接的后遺癥是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)需求的背離。
北京萬科總經(jīng)理劉肖認(rèn)為,將來北京會(huì)呈現(xiàn)出首置二手化、首改新房化、高端滯銷化。
本來主流市場(chǎng)有70%首置和30%首改,“然而因?yàn)榈貎r(jià)特別貴,只能做改善這部分,價(jià)格賣得高,去化快,才能不虧錢”,劉肖介紹。
2015年以來,北京的新盤呈現(xiàn)明顯的高端化特點(diǎn),經(jīng)亞豪機(jī)構(gòu)、北京中原地產(chǎn)等多個(gè)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì),今明兩年,北京預(yù)計(jì)有近70個(gè)高端樓盤上市,其中,10萬以上的豪宅項(xiàng)目預(yù)計(jì)上市近15個(gè)。
在劉肖看來,北京的土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很高,土地價(jià)格過高必然帶來收益偏低的風(fēng)險(xiǎn),并直接影響房企拿地積極性。
“樓市步入存量時(shí)代,社會(huì)終端住宅需求萎縮,家庭財(cái)富配置結(jié)構(gòu)升級(jí)受阻等影響,土地市場(chǎng)熱度傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)的情況已經(jīng)受阻,2015年一系列利好改善性住房需求的政策出臺(tái),地價(jià)再漲,但該趨勢(shì)難續(xù)。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
高地價(jià)的另一大風(fēng)險(xiǎn),直接表現(xiàn)為房企退地。
今年以來,市場(chǎng)不乏退地自救案例,也暴露此前盲目拿地的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪了解,杭州、廣州、寧波等多地均存在地王地塊退還案例。
“左手融資,右手拿地”是房企擴(kuò)張的普遍手段,同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,一些房企已經(jīng)把資金杠桿作用發(fā)揮到極致,借用基金、信托等方式來拿地,再通過高周轉(zhuǎn)的方式對(duì)沖前期的融資風(fēng)險(xiǎn),一旦市場(chǎng)風(fēng)向轉(zhuǎn)變,公司資金鏈會(huì)受到極大挑戰(zhàn)。
上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)也表示,如果拿地前沒有精確的測(cè)算以及對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確判斷,后續(xù)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不夠,以及缺乏強(qiáng)大的營(yíng)銷能力,將為房企的后續(xù)發(fā)展埋下巨大隱患。
