針對市場把房價泡沫歸因于央行貨幣超發，中國央行貨幣政策委員會委員樊綱認為，僅僅把房地產歸因為貨幣問題解決不了問題。

　　“這兩年的貨幣比前兩年增加的更少了，為什么房地產飆升了，前兩年為什么不飆升?說貨幣多了，貨幣怎么不到三四線城市，怎么都到一二線城市了?它現在不到豬肉那里了，怎么就到房地產來了?怎么去年炒股，現在不炒股了?”

　　樊綱表示，把這個責任推到一般的貨幣上，貨幣政策現在基本是中性的，不能緊縮，也不能增加。

　　他進一步談到了過去一年房地產市場兩極分化狀態，認為這是城鎮化戰略的偏差問題。

　　“回想過去的一年，最大的一個房地產的現象，就是兩極分化問題，一二線和三四線分化差距的問題。這個話題過去也講了多年，是城鎮化戰略的偏差問題。特別是我們多年的城鎮化的基本思路是限制大城市發展，鼓勵小城鎮發展。結果是大家還是往大城市走，結果小城市樓盤建成之日就是人口走光之時。”

　　2008年金融危機后，美國和日本的居民房貸余額均開始回落，只有中國持續上升，并于2014年超過日本。對此近期已經多位經濟學家和分析師發出警告。

　　巴曙松的演講特別提到了中國居民杠桿率高低的問題，認為中國居民房貸收入比已經超過日本泡沫時期。他用數據分析：

　　“中國的居民杠桿率近年來增長非常快，從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年這個數字估計會超過43%，到44%。

　　每一輪房價的上漲，都伴隨著居民杠桿率持續的提升，而在房價平穩的時候，杠桿率也總體平穩，房價越平穩，老百姓越不借錢買房子。”

　　他表示，中國居民房貸收入比增長非常快，已經接近發達國家的水平。中國在2015年底的居民房貸收入比已經高達0.46，已經超過日本的泡沫時期的水平，而且目前仍在飛速上升，如果房貸增速維持在25%到30%的水平，預計到2020年，中國的房貸收入比會達到美國次貸危機時期的水平。

　　橫向對比，截至2015年，中國居民的債務DGP比不到40%，英國、美國已經到80%以上，日本也超過了60%，所以中國的水平低于發達國家，但是和墨西哥這些跟中國發展水平相近的國家相比，已經屬于比較高的了。

　　以下是樊綱和巴曙松演講實錄：

　　樊綱演講主題《如何看待流動性陷阱與房地產市場變化》

　　樊綱：今天我想講的主要問題就是，回想過去的一年，最大的一個房地產的現象，就是兩極分化問題，一二線和三四線分化差距的問題。這個話題過去也講了多年，是城鎮化戰略的偏差問題。到了這次出現兩極分化之后，我說我們到了再反思這個問題的時候了。

　　所謂城鎮化和城市化，你要摳字眼的話，沒有什么大的差別，都是農民要進城，但是在實際執行當中，在指導思想上，在政策落地上，這兩個是有差別的，特別是我們多年的城鎮化的基本思路是限制大城市發展，鼓勵小城鎮發展。結果是大家還是往大城市走，大城市的規劃一再突破，剛做一個500萬的，接著就有1000萬人了，深圳前兩年做一個800萬人的規劃，現在已經是2100萬人了，土地也受限制，公共產品也受限制，基礎設施建設做的規劃小而又小，結果就是大家都很擁擠，房價飆升。

　　在另一端，在一些小城鎮，好的想法是我們到小城鎮發展產業，去創造就業，結果小城鎮沒這個功能，企業到哪兒去發展，它要根據各種條件，人往哪兒走?人是有理性選擇的，是趨利避害的，他要找就業，要找收入，找比較好的收入的就業，小城市提供不了。結果小城市樓盤建成之日就是人口走光之時。所以這個基本的問題是違背了城市化的基本規律，城市化在早期階段一定是人往大城市走，因為大城市提供聚集效應和規模效應，才能使更多的產業發展，更多的就業能夠提供，包括人的聚集帶來服務業的發展，人的聚集帶來了時尚產業，帶來了各種文化的發展。這是年輕人所需要的。所以你說人往哪兒走，你就問問你的孩子，你還不用問城里的孩子，你問問農村讀過高中的孩子，他會留在小城鎮嗎?別說你去了，他都不去。這是城市化的規律。

　　樊綱表示：一定是大城市首先發展，小城市人口流失，要經過一代、兩代甚至三代人退休的時候，人口開始回流的時候，小城市的人口才會穩定下來。

　　樊綱：我講兩個問題，第一，說現在房地產價格飆升是因為貨幣流動性多了，剛才我說“流動性陷阱”這個詞大概指的是這個。一切價格上漲跟貨幣當然都有關系，貨幣是像水一樣的，有任何的縫隙它都會鉆過去，豬肉價格也是它，蔬菜價格也是它，房地產價格也是它，都是有貨幣的原因，貨幣是一般等價物。但是你僅僅批判一般等價物，解決不了你的問題，而且在某一個時點上，某些階段上，你的價格變化不一定就是因為貨幣增長。這兩年的貨幣比前兩年增加的更少了，為什么房地產飆升了，前兩年為什么不飆升?說貨幣多了，貨幣怎么不到三四線城市，怎么都到一二線城市了?它現在不到豬肉那里了，怎么就到房地產來了?怎么去年炒股，現在不炒股了?把這個責任推到一般的貨幣上，貨幣政策現在基本是中性的，不能緊縮，也不能增加，但為什么就變成它的原因了?大家說現在老百姓手里錢多，老百姓手里錢多是因為貨幣增多了，還是他的收入增長了?如果說房地產市場的需求增加，是因為貸款特別寬松，這里面有貨幣政策的問題，但是好像最近這一年多來也沒有特別寬松，對二三線城市寬松一點，好像有一段時間對一二線城市有一點寬松，但是馬上又收了。房地產媒體的業內人士一提問題就說，現在是不是因為貨幣多了導致房地產價格上升?你去分析分析原因吧，這話如果再說下去，你刨根問底，你自己去刨一刨。

　　樊綱：房價到高是因為地價高，現在的地價高于過去的房價。那我就問一個基本的問題，諸位都是做企業的，這地價不是你拍出來的嗎?你要不預計未來的房子賣得比現在好，你為什么拿這個地?是因為我們現在的地再不拿，我們沒活干了。那我就要問一問，為什么有那么多的房地產公司?你們為什么不兼并、重組一些?為什么不淘汰一些?為什么還要去拿地?拿地的成本高了，勞動成本高了，建筑成本高了，你要虧損了，你為什么還要拿地?那就怪政府，意思就是地價太高是政府要價太高，政府在這個地價問題上的職責，就是把級差地租都收走，就是把你的超額利潤都榨干，讓你只拿平均利潤，這是政府的公共職責，至于政府拿這個去干什么，他有沒有干正事，這是另外一回事，這是要監督政府的問題。所以作為專業人士，就不要再講這些外行的話，這聽了多年了，今年好像這個問題還特別嚴重，大家都抱怨地價太高了，你嫌高可以不要拍。對市場的分析，對市場的預期，很多不是老百姓市場，很多是因為我們內部在引導，引導房價漲上去。包括我聽媒體人的一些講話就是，高了就好，引導它往高了走。二三線城市現在有一個普遍說法，說房價高了才能去庫存，你要再把房價漲上去，你能把人留下嗎?可能會暫時解決一部分庫存問題，但是根本問題你能通過房價高去解決嗎?大家買了那個房子將來有人租嗎，有人接手嗎?所以我們需要冷靜地、深入地分析這些問題。

　　巴曙松演講主題《中國房地產市場新特征與新趨勢》

　　巴曙松：城市化的流動速度在減緩，人口結構發生變化。1998年到2010年，中國進入到一個快速的城鎮化階段，大量的農村人口向城市遷移，2015年中國的城鎮化率是56.1%，相比之前有大幅的提升。

　　巴曙松：中國的居民杠桿率近年來增長非常快，從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%。

　　2016年這個數字估計會超過43%，到44%，而每一輪房價的上漲，都伴隨著居民杠桿率持續的提升，而在房價平穩的時候，杠桿率也總體平穩。

　　巴曙松：反而，我們中國居民的債務卻很低，截止到2015年，中國居民的債務DGP比不到40%，英國、美國已經到80%以上，日本也超過了60%。

　　巴曙松：中國在2015年底的居民房貸收入比已經高達0.46，已經超過日本的泡沫時期的水平，而且目前仍在飛速上升，如果房貸增速維持在25%到30%的增速，我們預計到2020年，中國的房貸收入比會達到美國次貸危機時期的水平。

　　巴曙松：2015年以來，一線、二線城市的房地產銷量價格持續升溫，庫存下降很明顯。而三四線城市則呈現出銷售低迷，去庫存壓力比較大的情況。北京市場熱，傳導到周邊的廊坊、固安市場，它的交易量和房價上升得很快。

　　巴曙松：以上海為核心的長三角都市圈的區域同化，我們看到的價格的走勢，近年來趨同更強，南京、蘇州、杭州等重點二線城市跟隨上海，在2016年上半年表現也很好。

　　巴曙松：另外一個趨勢是一線城市的二手房化，2015年以來，一線城市二手房市場成交占比上升加快，而且二者之間的差距逐步擴大，2015年北京、上海和深圳的二手房成交量分別是新房的1.9倍、1.7倍和1.9倍，而2016年上半年，該數字已經上升到3.7倍、1.8倍和2.6倍。