在人民幣實(shí)現(xiàn)可自由兌換前，行政手段調(diào)控的效果會更好一些；但房價要真正降下去，犧牲土地出讓金收入是明確的。
11月28日，天津和上海同時出臺十月長假之后的第二輪新調(diào)控政策，首付款將大幅提高，據(jù)媒體報道，央行對住房按揭貸款提出窗口指導(dǎo)，要求控制貸款。
事實(shí)上，中國房價之高已嚴(yán)重觸及了三個頂部：第一個是市場頂，第二個是國際頂，第三個是政策頂。一般而言，市場頂要比政策頂高一些，比政策底更低一些；縱觀股市和樓市，大致如此。但是，如果觸及國際頂，就很難再高上去了。
在市場頂方面，依照國際慣例下的指標(biāo)衡量，中國房地產(chǎn)多年前已觸市場頂、并且連年創(chuàng)新高，很多人以為，這種趨勢會一直持續(xù)下去。就國際頂而言，北京、上海和深圳的高房價可以進(jìn)入世界前十強(qiáng)，但對比城市居民收入，卻不及其他入榜城市的三分之一，如果綜合空氣質(zhì)量等生活品質(zhì)，更是無法相提并論。
因此，綜合市場和國際的雙頂比較之后，行政下了狠手。對比一下不難發(fā)現(xiàn)，本輪調(diào)控?zé)o論從性質(zhì)、作用還是影響跟以前絕非一樣。此次調(diào)控是降房價，以前的調(diào)控是穩(wěn)定房價上漲。
為什么這樣說？
眾所周知的是，地方財政收入的很大部分來自于土地出讓金，依照最低估算，房價中60%以上被地方的土地出讓金和稅費(fèi)占據(jù)。所以，地方出臺的調(diào)控政策雖然看起來很努力，但卻造成了土地供應(yīng)的減少，致使地王頻出，最終還是拉高了房價。而種種地方政策，致使假離婚等社會問題頻出，但符合條件的購房者卻依舊可以高價購買房子。
而這一輪調(diào)控，據(jù)媒體透露，高層明確指出多個城市包括北京、上海、深圳和很多二線城市的房價只能下跌不能上漲。在這一背景下，才有了央行、上海和天津——相信還會有更多的城市跟進(jìn)的嚴(yán)厲調(diào)控政策。
不僅如此，銀監(jiān)會也對通過網(wǎng)絡(luò)或其他手段籌集首付款做出了嚴(yán)厲的禁止規(guī)定。綜合各種情況看，目前的調(diào)控措施基本屬于股市中的熔斷機(jī)制，一線城市的交易量自十月以來基本有了大幅降低。并且，調(diào)控政策出臺后，購房者需要籌集的首付款會更多，高杠桿購房者也會相應(yīng)減少。
9月27日，筆者曾撰文《人民幣國際化 高房價拐點(diǎn)來了》，闡述了房地產(chǎn)背后的金融邏輯。事實(shí)上，自10月1日人民幣入籃子，人民幣的國家化起點(diǎn)將會到來。而自10月至今，人民幣對美元持續(xù)貶值，當(dāng)人民幣與國際貨幣達(dá)到均衡狀態(tài)后，人民幣或許會實(shí)現(xiàn)可自由兌換。
然而，實(shí)現(xiàn)人民幣可自由兌換的前提是，中國資本市場的泡沫要被擠掉。就我國來看，去年股市暴漲到5100多點(diǎn)后，已降到了安全區(qū)，目前的點(diǎn)位跌也不會出現(xiàn)腰斬的情況了。而人民幣的修正性貶值也在持續(xù)。在擠掉股市和人民幣的泡沫后，觸及三個頂?shù)闹袊績r的走勢也可想而知。因此，目前的問題并非房價會不會跌，而是會在人民幣國際化之前跌還是之后跌。
為什么房價會跌？因?yàn)楦叻績r的維持需要有熱錢和游資加以維持。但隨著人民幣加入SDR實(shí)現(xiàn)可自由兌換，本幣貶值，從投資角度考慮，以人民幣計價的房子將被拋售，國外對本國的投資意愿也會降低，加之經(jīng)濟(jì)處于下行周期，資本外流大于流入，從而使高房價難以為繼。
縱觀國際經(jīng)驗(yàn)，在本幣國際化的路上，房價上漲的背景是有外資涌入，經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)，致使本幣升值。除此之外，只會下跌。當(dāng)然，也有本幣貶值房價不跌的時候，但在經(jīng)濟(jì)下行、資金外流和本幣貶值、房價泡沫嚴(yán)重的情況下，房價只會下跌。
這里需要警惕的是，假如房價在人民幣國際化之后暴跌，其危害將遠(yuǎn)大于國際化之前跌。“日本病”即是一例，日本在20世紀(jì)80年代初趕超美國經(jīng)濟(jì)時形成了經(jīng)濟(jì)病癥。其爆發(fā)表現(xiàn)在本幣對美元持續(xù)上漲后暴跌；股市創(chuàng)歷史最高后暴跌；房地產(chǎn)泡沫破滅后暴跌。自此，日本陷入了二十年的經(jīng)濟(jì)低迷。
因此，在人民幣正式實(shí)現(xiàn)可自由兌換之前，匯率和資本項(xiàng)下尚可控，行政手段調(diào)控的效果會更好一些。只是，本輪房價要真正降下去，犧牲地方財政，特別是土地出讓金收入是明確的。不過，相對于整個經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展和匯率改革目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，這些犧牲算不了什么。
