廣州的國(guó)土部門(mén)正在面臨一個(gè)前所未有的挑戰(zhàn)。8月14日，廣州市政府發(fā)布《廣州市2017~2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，提出今后5年，全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地3200公頃，以保障建設(shè)75萬(wàn)套住房用地需求。其中普通商品住宅60萬(wàn)套、租賃住房15萬(wàn)套。

　　每年12萬(wàn)套普通住宅供應(yīng)是什么概念？克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，在廣州歷史上，只有2016年成交量超過(guò)了12萬(wàn)套，其余年份幾乎都在10萬(wàn)套以下；供應(yīng)方面，只有2008年和2014年超過(guò)了10萬(wàn)套。

　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“這是一個(gè)非常宏大的計(jì)劃，如果能夠落實(shí)，可以從根源上解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題，大量新增供應(yīng)將緩解目前市場(chǎng)嚴(yán)重供求矛盾，房?jī)r(jià)有望在未來(lái)幾年逐步穩(wěn)定。但在過(guò)去10年中，政府公布的土地供應(yīng)計(jì)劃僅有2年完成了。”此次廣州大幅提升住宅供應(yīng)計(jì)劃，土地儲(chǔ)備和用地指標(biāo)能否跟得上仍有待觀察。

　　15萬(wàn)套租賃住房的建設(shè)計(jì)劃是很大亮點(diǎn)，但租賃住房用地被安排在了城市的外圍區(qū)域，在配套政策尚未完善的前提下，如何提高企業(yè)競(jìng)投的積極性也是一大難題。

　　根據(jù)《廣州市2017~2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，未來(lái)5年，廣州全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地3200公頃，年平均計(jì)劃供應(yīng)住宅用地640公頃。在這3200公頃的土地中，普通商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)2375公頃、租賃住房用地計(jì)劃供應(yīng)825公頃。住房建設(shè)計(jì)劃安排75萬(wàn)套，其中普通商品住宅60萬(wàn)套、租賃住房15萬(wàn)套。

　　未來(lái)廣州還將靈活采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”，超過(guò)溢價(jià)率一定比例后現(xiàn)房銷(xiāo)售或競(jìng)自持面積等多種競(jìng)價(jià)方式，防止出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)新高等情況。

　　在保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地平穩(wěn)供應(yīng)的情況下，優(yōu)先安排租賃住房用地，加大普通商品住房用地供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)。

　　未來(lái)5年全市保障性住房以公租房為主，并結(jié)合各區(qū)發(fā)展特點(diǎn)，提供一定規(guī)模的人才公寓。同時(shí)，探索以政府統(tǒng)籌使用部分“城中村”改造村民復(fù)建安置房，加大公租房供應(yīng)力度；鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持商品房，以出租方式供應(yīng)市場(chǎng)，增加租賃住房有效供應(yīng)。

　　在空間結(jié)構(gòu)上，這次的土地供應(yīng)計(jì)劃也進(jìn)行了明確區(qū)分。其中，內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)以普通商品住房用地為主，目的是保護(hù)空間肌理、緩解老城壓力，主要供應(yīng)存量住宅用地；內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間以普通商品住房用地為主，功能為疏解高密度人口，適量供應(yīng)住宅用地。作為城市拓展的主要區(qū)域，外環(huán)與北二環(huán)-東二環(huán)-廣明高速之間以普通商品住房用地、租賃住房用地為主，未來(lái)將加大供應(yīng)住宅用地。而地鐵9號(hào)線、14號(hào)線、21號(hào)線、4號(hào)線形成的4個(gè)放射軸線兩側(cè)是廣州中心城區(qū)與外圍聯(lián)動(dòng)發(fā)展的重要空間載體，擁有的便捷軌道交通，將相應(yīng)增加供應(yīng)住宅用地，以普通商品住房、人才公寓為主。

　　據(jù)鄧浩志介紹，在廣州20年的商品房發(fā)展歷史中，住宅每年的竣工套數(shù)最高就10萬(wàn)套左右，去年也僅僅只有8萬(wàn)套。“這次年供應(yīng)15萬(wàn)套的計(jì)劃，無(wú)疑是一次飛躍。”

　　肖文曉也強(qiáng)調(diào)，在廣州歷史上，只有2016年的成交量超過(guò)12萬(wàn)套，2009年突破了10萬(wàn)套，其余年份均在10萬(wàn)套以下。而從供應(yīng)來(lái)看，也只有2008年和2014年超過(guò)了10萬(wàn)套。“如果未來(lái)5年是75萬(wàn)套的市場(chǎng)體量，這將是廣州樓市從未有過(guò)的黃金時(shí)期。”

　　在鄧浩志看來(lái)，如果土地供應(yīng)計(jì)劃能夠落實(shí)，意味著未來(lái)會(huì)有大量的新增住房供應(yīng)，目前市場(chǎng)嚴(yán)重的供求矛盾將得到緩解，高房?jī)r(jià)問(wèn)題也會(huì)從根源上得到解決，房?jī)r(jià)有望在未來(lái)幾年逐步穩(wěn)定。不過(guò)，值得一提的是，過(guò)去10年，廣州官方公布的土地供應(yīng)目標(biāo)，僅有2年是完成了的。“所以我們不得不思考，這次大幅提升供應(yīng)目標(biāo)，現(xiàn)今的居住用地指標(biāo)、土地儲(chǔ)備是否足夠支撐？任務(wù)是否過(guò)于激進(jìn)？”

　　租賃住房首入供地計(jì)劃

　　這是租賃住房首次被納入廣州的供地計(jì)劃中。

　　在全國(guó)12個(gè)住房租賃試點(diǎn)城市中，廣州是動(dòng)作相對(duì)較快的。7月份，廣州發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》，推出多項(xiàng)措施，積極支持租賃住房市場(chǎng)和現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展。其中最引人關(guān)注的莫過(guò)于“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的構(gòu)想。方案提出要保障租賃雙方權(quán)益，支持租賃居住方式，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。具有本市戶(hù)籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門(mén)安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀。

　　此次把租賃住房納入供地計(jì)劃，并安排多達(dá)15萬(wàn)套的供應(yīng)計(jì)劃也可以看出廣州發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的決心。租賃住房用地被安排在了外環(huán)與北二環(huán)--東二環(huán)--廣明高速之間，也就是城郊地帶，生活配套和交通便利度都不及市區(qū)。鄧浩志認(rèn)為，“供應(yīng)租賃用地”將對(duì)廣州培育租賃市場(chǎng)起到積極的作用，但目前廣州的租賃配套政策并無(wú)太大吸引力，企業(yè)盈利空間有限，參與積極性不高。

　　雖然各路資金蜂擁進(jìn)入住房租賃領(lǐng)域，但盈利問(wèn)題始終未解決。對(duì)廣州這15萬(wàn)套租賃住房來(lái)說(shuō)，如何消化和運(yùn)營(yíng)也是個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。