五大細節可辨識

　　在實際二手交易中，大部分炒房者會隱藏自己的身份，偽裝成剛需客購房，他們通常會跟業主說自己購房的目的是自住。那如何識別炒房客與剛需客呢?

　　廣州中原分析表示，炒房客有五大特征：第一，一次性付款，炒房客基本上資金充足，購房會一次性付款，極少按揭;第二，低于市場價購買，炒房客通常精通樓市，對市場價格變化了如指掌，通常會投資那些低于市場價的房源;第三，購房速度快，炒房客精通樓市，對符合投資條件的房源，下手速度很快，不會像一般剛需客反復看房，猶豫觀望;第四，爽快支付高額定金，炒房者通常會爽快的支付定金，以迷惑業主盡快簽約，定金可能會比較高，若簽訂合同后業主拒絕委托炒房客處分房產，炒房者則可以“高額違約金”脅迫業主;第五，買賣合同必存在公證條款，但條款內容模糊，故意不明確所指。炒房客通常會在買賣合同中，故意模糊公證條款的內容，以此先騙取業主簽約。

　　指向一定要明確

　　廣州中原稱，在實際二手交易中，炒房者一般會偽裝成剛需客，與二手房業主簽訂買賣合同。但是，房屋買賣合同的公證條款往往都會先進行模糊約定，以騙過賣房人，防止賣房人在簽訂合同時生疑拒簽。

　　當合同進入履行階段，炒房者就會找各種理由，要求賣房人將房屋過戶手續等事宜全權委托給自己。如果業主拒絕委托，炒房者便會以“違約”要挾，要求業主支持高額違約金。

　　雖然司法部的“五不準”中，明確不準辦理涉及不動產處分的全項委托公證。但對炒房者而言，仍可通過多跑幾個公證機構的方式集齊涉及出售、租賃、抵押等幾項重要處分權(增加的購房成本對炒房客而言基本沒有影響)。因此在實際交易中，二手房業主對于買賣合同的謹慎度依然不能放松。由于炒房者通常會將房屋買賣合同的公證條款先進行模糊約定，以騙過賣房人。

　　因此，廣州中原提醒，二手房業主在閱讀買賣合同時，對涉及“公證”字眼的條款，一定要明確所指。第一，在合同中明確公證委托的受托人，只能是一個人，且明確記載其姓名和證件號碼;第二，在合同中明確公證委托的是具體哪一種權利，例如出售權、租賃權、抵押權，切勿籠統以“處分權、處分、處置”等字眼概括，因不動產的處分權同時包含出售、租賃、抵押、繼承、贈與權等;第三，在合同中明確公證委托的時間，建議控制在一個月內，盡量避免過長時間的委托;第四，在合同中明確具體的公證機構，并且要求只接受某一家公證機構，防止炒房客通過多家不同機構來集齊全項處分權。

　　值得一提的是，除上述情況，有不少炒房者還會找其他理由，要求業主授予“委托”。因此，二手房業主還需謹慎分析和判斷這些理由。例如：第一，炒房客稱買房實際由其父母出資，房產證可能要寫父母名字，可先將辦理買賣過戶等事宜委托給炒房者本人辦理;第二，稱暫時沒有購房資格(年限不足)，要求業主先將辦理買賣過戶等事宜委托給炒房者本人辦理，待其年限足夠后再自行辦理過戶;第三，以防止出現支付房款后不予過戶情況為由，要求委托房產中介的業務員作為監督人辦理過戶，實際上，該業務員可能就是炒房者的“同伙”。

　　新規成業主護法

　　廣州中原認為，二手房業主在賣房交易時，可以提前留意以下相關問題，防患于未然。

　　第一，出售房源時，選擇正規、大型、有口碑的中介機構。一般大中介會設有專門的法律、法務部門，對二手買賣合同中的條款進行專業審核，可有效降低因合同模糊問題而產生的風險。

　　第二，清晰了解自己房源的市場價格，勿信買家游說，大幅降低報價有貓膩。實際上，二手房業主想要清晰了解自己房源的市場價格，并不是難事。市面上主流的正規大型中介機構，均會在其官方網站上公布真實的成交價格，可以給業主提供一個相對合理的參考范圍。

　　第三，充分利用“五不準”新規中的“不得在公證書中設定受托人代為收取售房款”的權利。不管受托人以何種理由和借口，二手房業主應堅定“售房款”必須自己親自接收。只要業主堅持不委托“代收售房款”這一條，炒房客將無所遁形。

　　第四，充分利用“五不準”新規中的“不得在公證書中設定不可撤銷委托”的權利。二手房業主若在交易過程中，發現任何不妥之處，應在保留證據的同時，及時行使“撤銷委托”的權利，及時止損。

　　日前，司法部發布《關于公證執業“五不準”的通知》，強調不準辦理涉及不動產處分的全項委托公證。對此，業內人士認為，其將給炒房客帶來致命一擊。據了解，在實際二手交易過程中，炒房客通常會偽裝成剛需客，并通過故意模糊買賣合同，騙過業主賣家，給二手房業主帶來交易隱患和風險。那么，二手房業主如何利用司法部的“五不準”新規，來維護自身正當權益呢?對此，廣州中原研究發展部表示，在二手房交易市場，可通過五大細節辨識炒房客與剛需客。