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進(jìn)入2019年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度繼續(xù)提高。根據(jù)多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告，今年上半年，銷(xiāo)售額超千億元的房企達(dá)到12家；而前7月，銷(xiāo)售額超千億元的房企已增至15家。
但與此同時(shí)，“房住不炒”、“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”等理念也在不斷深化，“當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整進(jìn)入了相對(duì)的深水區(qū)”。業(yè)內(nèi)人士近日指出，本輪房地產(chǎn)調(diào)控可以看到國(guó)家的決心，一定要把房地產(chǎn)杠桿降下來(lái)。
調(diào)控嚴(yán)格的大環(huán)境下，包括中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院研究員秦虹及中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一等在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“房地產(chǎn)還有10年左右的發(fā)展期”。朱中一強(qiáng)調(diào)，在這一發(fā)展期，“沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)很難生存，沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)很難發(fā)展。”
房地產(chǎn)業(yè)處于轉(zhuǎn)型發(fā)展期
根據(jù)多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告，今年前7月，銷(xiāo)售額超千億元的房企已增至15家，行業(yè)集中度繼續(xù)提高。中泰證券分析師倪一琛認(rèn)為，在下半年政策維穩(wěn)、融資管控依然從緊的背景下，行業(yè)格局分化加劇、集中度將繼續(xù)上升，優(yōu)質(zhì)龍頭房企“強(qiáng)者恒強(qiáng)”。
“當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于轉(zhuǎn)型發(fā)展期，市場(chǎng)分化、企業(yè)優(yōu)勝劣汰步伐加快。今后新建商品房年均銷(xiāo)售量還會(huì)減少。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一在近期舉辦的在2019中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略峰會(huì)上直言，這些問(wèn)題，確實(shí)使一些地方不少企業(yè)焦慮，不少企業(yè)也確實(shí)面臨著短期的生存與未來(lái)的發(fā)展問(wèn)題。
“行業(yè)的變化確實(shí)很快，尤其是這幾年更快了。”康橋集團(tuán)執(zhí)行總裁朱榮梅向《華夏時(shí)報(bào)》記者坦言，當(dāng)前整個(gè)行業(yè)進(jìn)入了調(diào)整階段，實(shí)際上，上半年公司業(yè)績(jī)也是有些壓力的。因此下半年剛開(kāi)始，公司就加強(qiáng)回款、努力降低無(wú)效庫(kù)存。
“當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整進(jìn)入了相對(duì)的深水區(qū)。本輪房地產(chǎn)調(diào)控可以看到國(guó)家的決心，一定要把房地產(chǎn)杠桿降下來(lái)。”業(yè)內(nèi)人士指出，自2014- 2015年開(kāi)始，政府就一直在提去杠桿。今年的“730“也在繼續(xù)壓房地產(chǎn)的杠桿，這些都是因?yàn)楫?dāng)下正好進(jìn)入強(qiáng)化控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)、去房地產(chǎn)杠桿的當(dāng)口上，而今年“730會(huì)議”繼續(xù)提出不將地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，可以看到中央對(duì)房地產(chǎn)堅(jiān)決去杠桿的戰(zhàn)略定力。
但在中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院研究員秦虹看來(lái)，這并不意味著房企的發(fā)展空間就被完全壓縮。
秦虹認(rèn)為，隨著城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)和中心城市引領(lǐng)的城市群發(fā)展、新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的發(fā)展和人們對(duì)文旅、健康、養(yǎng)老等方面的需求，使得“房地產(chǎn)還有10年左右的發(fā)展期”，這對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，仍然是發(fā)展的機(jī)遇期。朱中一也樂(lè)觀指出，鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)和中心城市引領(lǐng)的城市群發(fā)展，城市的更新改造和老舊小區(qū)的改造、新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的發(fā)展和人們對(duì)文旅、健康、養(yǎng)老等方面的需求，令房地產(chǎn)起碼還有十年左右的發(fā)展期。在此期間，“我們?nèi)匀灰�(wěn)預(yù)期、穩(wěn)信心，定心謀劃未來(lái)”。
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業(yè)內(nèi)：建議房企做好“開(kāi)門(mén)四件事”
新的十年發(fā)展期間，在成本、資金、政策等的約束下，房地產(chǎn)業(yè)如何才能保證持續(xù)長(zhǎng)久的未來(lái)發(fā)展？業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)，房企必須要探索更多細(xì)分領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型空間，強(qiáng)化資源有效整合、提升運(yùn)營(yíng)能力，以及重視風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、利用政策紅利和尋求金融支持等方法。
金科股份董事長(zhǎng)蔣思海強(qiáng)調(diào)，當(dāng)單一地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展遭遇瓶頸，變革與突破勢(shì)在必行。構(gòu)建“從產(chǎn)品到機(jī)制到運(yùn)營(yíng)到融資”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，既是護(hù)城河也是基業(yè)長(zhǎng)青的必經(jīng)之路。將來(lái)，頭部企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將是生態(tài)系統(tǒng)中的競(jìng)爭(zhēng)，目前金科就將主要心思用在產(chǎn)品線(xiàn)與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的構(gòu)建上。
秦虹則建議，轉(zhuǎn)型要向產(chǎn)業(yè)細(xì)分方向轉(zhuǎn)，要向補(bǔ)短板方向轉(zhuǎn)，要向整合資源方向轉(zhuǎn)：“每一個(gè)市場(chǎng)都有巨大的細(xì)分的市場(chǎng)，而每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)都有足夠大的規(guī)模。”比如，針對(duì)人口結(jié)構(gòu)的變化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化等，這涉及到教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文體、文化、旅游等。
“房地產(chǎn)行業(yè)一方面要更加積極主動(dòng)順應(yīng)國(guó)家的需要，另一方面也要從企業(yè)的角度，更進(jìn)一步積極思考構(gòu)建自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。”因此，陳嘯天建議房企接下來(lái)做好“開(kāi)門(mén)四件事”：一是企業(yè)的節(jié)奏、方向和路徑不要出問(wèn)題；二是主業(yè)的強(qiáng)化，一定來(lái)自于企業(yè)怎么打造自己的核心優(yōu)勢(shì)、核心競(jìng)爭(zhēng)力；三是存量的優(yōu)化，價(jià)值的重構(gòu)；四是產(chǎn)業(yè)的積累。
朱中一認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)不像制造業(yè)企業(yè)、科創(chuàng)類(lèi)企業(yè)有明顯的核心競(jìng)爭(zhēng)力，但是只要認(rèn)真挖掘也是有的。而隨著房地產(chǎn)從短缺時(shí)代過(guò)渡到過(guò)剩時(shí)代，房企的發(fā)展戰(zhàn)略打法已經(jīng)在相應(yīng)地進(jìn)行了調(diào)整。
其舉例說(shuō)，比如綠城中國(guó)對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的嚴(yán)格要求、長(zhǎng)沙筑工的工業(yè)化裝配式建筑。另外碧桂園、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)等這幾年快速發(fā)展的企業(yè)，其領(lǐng)導(dǎo)核心，把握全局審時(shí)度勢(shì)的判斷力和大膽突破、敢于競(jìng)爭(zhēng)的創(chuàng)新力，也是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)。
“我覺(jué)得從行業(yè)內(nèi)來(lái)說(shuō)，基本上開(kāi)始從競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向競(jìng)合。”朱榮梅認(rèn)為，目前，城市群的集聚提供了企業(yè)再去發(fā)展的空間，而創(chuàng)新技術(shù)提供了企業(yè)戰(zhàn)略升級(jí)的可能。其向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，作為房企，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，首先要加強(qiáng)協(xié)同、尋找企業(yè)發(fā)展的模式創(chuàng)新，其次要加強(qiáng)戰(zhàn)略研究。同時(shí)，也要重視對(duì)研發(fā)的創(chuàng)新研究以及管理創(chuàng)新。
不過(guò)，三巽集團(tuán)助理總裁李翔提出了“做好主業(yè)”的觀點(diǎn)。李翔向《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋說(shuō)，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)一共有十幾萬(wàn)億的市場(chǎng)了，集中度也跟好。但在一些房企加緊轉(zhuǎn)型、選擇多元化路徑的同時(shí)，作為發(fā)展中的房企，三巽目前仍然會(huì)將重心放在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這個(gè)主業(yè)上，盡力“提供一個(gè)非常優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，全方位的產(chǎn)品”。
