新政實施后，除上海外，主要的一二線城市房貸利率輕微上調(diào)，三四線城市則有所下降，整體來看近期表現(xiàn)平穩(wěn)。

（圖片來源網(wǎng)絡）

　　告別基準利率，與LPR掛鉤的房貸利率時代正式來臨了。

　　10月8日，以LPR為基礎的房貸利率新政實施。由于此前在“房住不炒”的基調(diào)和房地產(chǎn)金融的收緊之下，各地的房貸利率已出現(xiàn)小幅上調(diào)，掛鉤LPR并沒有改變這一趨勢。

　　記者的調(diào)查顯示，新政實施后，除上海外，主要的一二線城市房貸利率輕微上調(diào)，三四線城市則有所下降，整體來看近期表現(xiàn)平穩(wěn)。

　　未來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控“因城施策”的落地和深入，掛鉤LPR的房貸利率差異將會擴大；同時，作為開發(fā)商資金的重要來源，首付款和個貸也將受到影響，疊加其他房地產(chǎn)調(diào)控政策，樓市銷售不容樂觀。自今年8月份以來，已有不少開發(fā)商、不少城市出現(xiàn)了降價促銷，預計這一態(tài)勢四季度還將繼續(xù)。

　　收緊的房貸

　　按照新規(guī)，房貸利率應以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成，9月20日公布的5年期以上LPR為4.85%。

　　10月8日，記者調(diào)查顯示，相比上半年甚至7、8月份，一二線城市房貸利率近期大部分有輕微上調(diào)。

　　以北京為例，農(nóng)行與LPR掛鉤后，首套房利率5.4%，二套房利率5.9%，分別比之前執(zhí)行的利率高1-2個基點；郵儲銀行望京支行房貸利率掛鉤LPR后，首套利率5.39%，二套利率5.88%。

　　在廣州，中國銀行和農(nóng)業(yè)銀行首套房利率上浮54個基點，為5.39%，二套房為5.63%；平安銀行的首套房執(zhí)行利率在LPR基礎上上浮60個基點，達到5.45%，二套房達到5.65%。

　　深圳地區(qū)，招商銀行自9月5日起深圳地區(qū)部分房貸業(yè)務利率已經(jīng)掛鉤LPR，執(zhí)行利率為首套5.15%、二套5.45%，而此前首套利率為5.145%、二套5.39%，均輕微上浮。

　　而杭州、南京、合肥、蘇州等二線城市，首套都要加55-80個基點，二套普遍加105個基點或以上。

　　商業(yè)銀行態(tài)度積極，普遍開始掛鉤調(diào)整房貸利率。分布在各地的多家銀行表示，放款周期與房貸利率，與9月份相比并沒有明顯變化。

　　在一二線利率輕微上調(diào)的同時，上海的房貸市場卻出現(xiàn)了“利率低谷”，首套貸款利率為不低于相應期限LPR減20基點，二套貸款利率為LPR+60基點。

　　對此，諸多上海銀行業(yè)人士表示，減點只是暫時的，未來會逐步調(diào)整到相應期限LPR之上。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從城市結(jié)構上看，二線城市的房貸利率增加相對會大一點，而三四線城市則沒有太明顯的負擔增加，甚至有減負的現(xiàn)象。

　　而對于后續(xù)房貸利率的走向，業(yè)內(nèi)觀點不一。

　　東興證券研報分析，預計全國房貸利率將延續(xù)上行趨勢。一方面是由于房貸額度在上半年投放較多，下半年額度不足。分地區(qū)來看，不同城市房貸利率將受房貸供求和“一城一策”調(diào)控所決定。另一方面，行業(yè)基本面不支持大面積的寬松政策出臺。

　　易居報告則認為，后續(xù)隨著金融環(huán)境的進一步寬松，以及房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整，預計LPR房貸利率將有進一步下調(diào)的可能。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，目前房貸利率相比上半年有所上浮，但仍然沒有超過去年四季度，預計接下來仍以平穩(wěn)為主。

　　“焦慮”的開發(fā)商

　　作為開發(fā)商的重要資金來源，房貸利率的微調(diào)如果單獨出現(xiàn)，可能影響并不會很大，但如果疊加房地產(chǎn)金融調(diào)控，則產(chǎn)生的沖擊力就被放大了。

　　目前監(jiān)管對流入房地產(chǎn)的資金高度警惕，“房地產(chǎn)調(diào)控政策就是要避免房貸過量，引導資金進入實體經(jīng)濟”，張大偉說。

　　“實際上新政還是想進一步控制房價上升的趨勢，不希望因為降準、降息可能導致房價的暴漲。”愛建證券天津首席投資顧問祁澤金稱，降準也能導致炒房集團的反彈，所以要對房貸做專門的安排和控制，但對剛性需求的影響不大。

　　開發(fā)商們卻坐不住了。調(diào)查顯示，自8月份以來，主流房企中的一部分房企就已開始降價促銷“搶跑”，其中以恒大地產(chǎn)最為顯著。

　　今年以來恒大一直在以各種名目、變著法子、“全員上陣”促銷賣房。8月份恒大啟動超500盤7.8折促銷，國慶期間又推出針對部分項目清尾樓棟的特價政策，折扣力度8-9折不等，部分公寓、商鋪可低至6折等動作。

　　這些促銷直接推動了恒大銷售的巨幅增長。 10月3日，中國恒大披露了9月份的營運數(shù)據(jù)，9月實現(xiàn)合約銷售金額約831.1億元，較上月增長約73.8%，較去年同期增長約31.9%，刷新了集團單月合約銷售金額的歷史紀錄；10月1日至7日國慶期間，恒大全國銷售即超過510億元，也創(chuàng)下了房企黃金周銷售之最。

　　9月份在廣西因降價被點名后又道歉的碧桂園，也交出了9月份的銷售數(shù)據(jù)，共實現(xiàn)合同銷售金額約515.8億元，同比增加40.39%。

　　除了這兩大巨頭，近兩個月以來，市場上的優(yōu)惠促銷活動逐漸增多，不僅大批知名房企加入其中，各種營銷花樣也不少。

　　如金地9月份在北京率先打響“金九”的第一槍，進行“30天紅盤行動”，推出“百套特價房，萬套品質(zhì)房”，其中最高優(yōu)惠將達到450萬；重慶龍湖則推出秋季易房節(jié)，老業(yè)主可享受“二手房置換”專屬優(yōu)惠。

　　在主流的一二線城市，大多數(shù)房企的項目都有折扣優(yōu)惠。如天津武清區(qū)新城·梧桐公館項目已進入清盤階段，為了促進項目回款，除了直接優(yōu)惠8萬元外，還推出3天內(nèi)交齊優(yōu)惠6萬等活動，最高優(yōu)惠可超過30萬元。

　　川財證券指出，在房貸利率趨于平穩(wěn)的情況下，預計今年四季度房地產(chǎn)銷售市場大概率不會出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。

　　祁澤金也預計，四季度的銷售趨勢會是小幅上漲，但價格還是會控制在一定范圍之內(nèi)