近期樓市，有兩個聳人聽聞的說法：

　　說法一：央行廢除"存貸比"的剛性約束作用，將釋放出7萬億新增貸款額度。2009年中國出臺了"4萬億"刺激政策，7＞4，所以樓市要暴漲了。

　　說法二：互聯網打垮了，很多傳統產業，讓他們原有的價格體系崩潰，所以通過眾籌等互聯網金融方式，可以將房價降低至少三分之一。

　　筆者的看法是，這兩個說法充滿了漏洞，中間還偷換了概念，基本上是無稽之談。

　　先看說法一。沒錯，央行是要廢除"存貸比"的硬約束作用，筆者最初計算了這一做法可能釋放的貸款量，當時的結論是4到5萬億。

　　為什么沒有7萬億？因為部分中小商業銀行的存款準備金率已經通過定向降準，遠遠低于大銀行18.5%的水平。

　　其次，現在銀行放貸積極性不高，企業申請貸款積極性也不高。多數銀行的存貸比都在70%左右，沒有頂格使用75%。

　　所以，如果實體經濟不回暖，廢除存貸比也釋放不了多少貸款額度。4月份M2增速只有10.1%，就是最好的證據。

　　其次，釋放出幾萬億貸款額度，跟2009年"4萬億刺激政策"的威力也沒有辦法比。這種差異，跟"重炮"和"原子彈"的差別一樣大。2009年所謂"4萬億"僅僅是個象征性的說法，事實上投入的刺激資金，中央加上地方達到數十萬億。

　　當年中國的廣義貨幣增速高達27.7%，而目前增速只有10.1%。也就是說，2009年央行印錢的速度是今年的2.77倍！

　　雖然目前住房商業貸款和公積金貸款的名義利率，低于2009年，看似非常驚人，但事實上2009年房貸可以打7折，目前最多85折。

　　從利率杠桿上看，也是2009年更高。當然，還有絕對房價高低，以及存量房多少的巨大差異。

　　所以，即便廢除"存貸比"，再加上不斷降準，最終可以釋放出7萬億貸款額度，只要廣義貨幣M2增速不翻倍，房價也沒有可能全面回暖。

　　再看所謂眾籌壓低房價說，更是有人為了吸引眼球，充當"地產教父"而制造出來的，估計連他自己都不相信。

　　互聯網金融的確壓低了民間借貸的成本，但跟銀行貸款比，仍然高出很多。

　　眾籌、P2P對房地產企業來說，目前只能救急救命，如果你靠它們融資開發房地產，無異于自殺，因為成本太高。

　　目前國家正在全力拯救房地產，未來在股市、債市上融資，成本顯然是最低的。

　　此外，房子跟手機、電腦不同，它是高度個性化、地域化的產品。

　　同樣一線城市市中心的住宅，因為一條小馬路之隔，劃到了不同學區，房價能差30%。這種產品，很難通過中國的"互聯網思維"來改變，只能通過德國的"工業4.0"來漸進式變革。

　　更何況，中國銀行體系的抵押品絕大多數由土地和房產構成，你想把房價全面壓低三分之一，政府會答應嗎，銀行會答應嗎？

　　別忘了，中國最近30年來都在玩資產泡沫，這其實是我們GDP高速增長的秘訣。

　　在廣義貨幣M2每年增速是經濟增速的兩倍，或者超過它5個百分點的情況下，房價的絕對價格很難被壓低。

　　事實上，筆者認為，如果以美元計價中國房價會很快階段性見頂，但如果按照人民幣計價，肯定是繼續漲下去，目前仍然看不到停止的時候。

　　除非M2增速跟真實GDP的增速持平，甚至慢下來(每年不超過6%)。這才是中國房價的最大秘密，可惜沒有多少人知道。