房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立正在步步推進(jìn)，其中發(fā)展租賃市場(chǎng)就是顯像之一。

　　當(dāng)廣州市政府公布的《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》中的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”還未退出人們熱議，7月26日，新華網(wǎng)一則關(guān)于“住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，將通過(guò)立法明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)房居民享有同等待遇”的消息，再掀“租賃市場(chǎng)立法”的輿論高潮。

　　事實(shí)上，早在2016年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，我國(guó)就提出要加快住房租賃市場(chǎng)的立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。從這個(gè)層面上來(lái)看，立法并非首次提出。但不可忽視的是，經(jīng)過(guò)多年的市場(chǎng)醞釀和兩年的政策推薦，租賃市場(chǎng)的發(fā)展正在穩(wěn)步推進(jìn)。

　　縱觀我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展史，從住房分配到商品房買(mǎi)賣(mài)，再到如今的大力推進(jìn)租賃市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展已進(jìn)入一個(gè)新階段，我國(guó)迎來(lái)了新的經(jīng)濟(jì)拐點(diǎn)。一方面，發(fā)展租賃市場(chǎng)短期看來(lái)國(guó)家似乎是為了抑制房?jī)r(jià)上漲打出的政策組合拳，但聯(lián)系前兩個(gè)階段可知，城市對(duì)人口的需求與控制，是房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的重要因素之一，而目前發(fā)展租賃市場(chǎng)釋放的信號(hào)是，對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，人口紅利已經(jīng)轉(zhuǎn)向人才紅利；另一方面，租購(gòu)并舉意在打通稀缺的城市資源，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)購(gòu)房與租房市場(chǎng)互成規(guī)模，滿足多層次的住房需求的同時(shí)實(shí)現(xiàn)住房供應(yīng)體系的立體化。

　　購(gòu)租并舉 建立長(zhǎng)效機(jī)制

　　2015年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就將建立購(gòu)租并舉的住房制度作為主要方向，提出公租房擴(kuò)大到非戶籍人口；2016年6月3日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，表示要全面部署住房租賃市場(chǎng)；2016年的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議更是提出要加快住房租賃市場(chǎng)立法和機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化的租賃企業(yè)發(fā)展。尤其是今年5月，住建部公布《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》，成為我國(guó)首部對(duì)外征求意見(jiàn)的住房租賃銷售法規(guī)。

　　在一系列文件和意見(jiàn)的推動(dòng)下，7月18日九部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》再次對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的機(jī)構(gòu)化和規(guī)模化進(jìn)行了細(xì)化，選取廣州、深圳等12個(gè)城市作為試點(diǎn)。其中提到，培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)，建設(shè)政府住房租賃交易平臺(tái)，增加租賃住房有效供應(yīng)。

　　不難發(fā)現(xiàn)，國(guó)有企業(yè)作為轉(zhuǎn)型先行者被推上前臺(tái)，這是規(guī)模化的第一步。長(zhǎng)期以來(lái)分享租賃市場(chǎng)紅利的中介機(jī)構(gòu)，在政府住房租賃交易平臺(tái)的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)下，也將逐步回歸理性。在增加有效供應(yīng)方面，從雄安“房子不能買(mǎi)賣(mài)，只能租賃”的政策開(kāi)始，到7月24日上海推出兩宗用途為租賃住房的土地，盡管京滬不在12個(gè)試點(diǎn)城市之列，但其在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)方面的力度不可小覷。住建部住房政策專家委員會(huì)副主任委員顧云昌接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示：“既然是試點(diǎn)，就存在選取，廣州和深圳作為一線城市中的代表試點(diǎn)來(lái)推行。”

　　深圳房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉表示，租賃崛起是我國(guó)住房制度上的重大事件，國(guó)家住房政策、住房管理工作已開(kāi)始向此傾斜。近期，政治局會(huì)議部署下半年工作時(shí)，指出房地產(chǎn)政策保持連續(xù)性、穩(wěn)定性，同時(shí)要加強(qiáng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。因此，未來(lái)樓市調(diào)控將堅(jiān)持“政策穩(wěn)定”和“查漏補(bǔ)缺”總基調(diào)，同時(shí)利用難得的“窗口期”，全面發(fā)力租賃市場(chǎng)建設(shè)，讓“3個(gè)一億人”扎根城市，這既是穩(wěn)定樓市，也是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，更是轉(zhuǎn)型。

　　滿足多層需求  實(shí)現(xiàn)立體化供應(yīng)

　　事實(shí)上，中國(guó)住房制度構(gòu)成主要包括三個(gè)方面：一是交易市場(chǎng)，二是租賃市場(chǎng)，三是住房保障市場(chǎng)。目前交易市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角，住房保障體系在最近幾年里加快建立和形成規(guī)模，而租賃市場(chǎng)仍然處于自發(fā)狀態(tài)。尤其是租賃需求的住房供給只能通過(guò)二手房市場(chǎng)獲得，基本上不存在新房租賃市場(chǎng)，從而導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)存在大量的供需不匹配。

　　根據(jù)歷年人口普查的數(shù)據(jù)推算，2000年我國(guó)住房租賃比例僅有20.55%，到2010年達(dá)到21.05%，住房自有率常年維持在70%以上的水平，相比經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)和日本50%至70%的住房自有率，我國(guó)的住房自有率較高，這也從側(cè)面說(shuō)面，我國(guó)的租賃市場(chǎng)發(fā)展并不成熟。

　　上海二手房指數(shù)辦公室主任梁志超認(rèn)為，“目前全國(guó)各地住房租賃市場(chǎng)改革力度較大，關(guān)注租賃新政尤其是一手房租賃市場(chǎng)，有助于建立更完善的住房體系。近期，新增租賃需求中，分租合租比例上升，整租比例減少，說(shuō)明租房機(jī)構(gòu)整合能力遠(yuǎn)超90%的自然人；售轉(zhuǎn)租新增供應(yīng)超過(guò)新增需求，租客選擇增多；從集中式長(zhǎng)租公寓和托管經(jīng)租機(jī)構(gòu)來(lái)看，部分房源租金下調(diào)，印證了租賃市場(chǎng)需求不旺。”

　　上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“近期租賃市場(chǎng)動(dòng)作頻頻，充分體現(xiàn)租賃市場(chǎng)全方位改革的導(dǎo)向，包括廣州推出租售同權(quán)政策。租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展有利于抑制當(dāng)前資產(chǎn)泡沫，刺激租賃需求的釋放，盤(pán)活存量資產(chǎn)，改變企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。”

　　住房體系是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成部分，在交易市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)成熟，且住房保證體系日趨完善的過(guò)程中，租賃市場(chǎng)的發(fā)展不可或缺。當(dāng)下，住房的屬性不僅僅是房子，還帶有投資屬性和享受資源權(quán)利的屬性，而隨著我國(guó)人口紅利的褪去，城市的競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)突圍必須依靠人才，通過(guò)發(fā)展租賃市場(chǎng)來(lái)打通享受城市資源的通道，不失為留住人才的重要途徑。

　　值得注意的是，就在我國(guó)推進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展的兩年中，一二線城市扎堆出現(xiàn)爭(zhēng)搶人才的現(xiàn)象，其中住房?jī)?yōu)惠政策并不鮮見(jiàn)。北京在公 租房和自住房項(xiàng)目中拿出不低于30%的房源面向長(zhǎng)期穩(wěn)定就業(yè)的非京戶籍家庭；西安將有碩士等相關(guān) 職級(jí)的人才納入住房保障范圍；武 漢提出畢業(yè)三年內(nèi)在漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)的 高校畢業(yè)生無(wú)需買(mǎi)房可落戶；南京 提出大學(xué)全日制本科及以上學(xué)歷的畢業(yè)生可申請(qǐng)公租房和租賃補(bǔ)貼。 各城市掀起人才競(jìng)備賽。而廣州租購(gòu)?fù)瑱?quán)的政策更是在教育資 源共享方面釋放紅利，從這一層面來(lái)看，租購(gòu)?fù)瑱?quán)也意味著教育資源、醫(yī)療資源以及其他公共服務(wù)資 源的共同享有權(quán)利，這對(duì)于留住人 才提升城市競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)說(shuō)，是利好。

　　根據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，為順應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)， TOP30房企中已有三分之一搶灘布局租賃市場(chǎng)，包括萬(wàn)科、龍湖、旭輝等， 其主要以長(zhǎng)租公寓的形式，打破以存量房為租賃主角的現(xiàn)狀。未來(lái)，租賃市場(chǎng)的發(fā)展離不開(kāi)政策、人才 、房企的多向互動(dòng)。