房地產作為資金密集型的行業，對金融有著天然的依賴性。自2016年下半年以來，樓市在經歷了一輪野蠻生長后，各類房地產市場調控政策層出不窮，融資渠道全面收緊，政府和市場多次呼喚房地產市場長效機制，房企正面臨著嚴峻的考驗。而在融資渠道收緊的過程中，房企表現出了不同于以往的融資眾生相。

　　房地產中小房企加快轉型

　　2017-2022年中國北京房地產行業發展前景分析及發展策略研究報告表明，不少中小型房企通過跨業并購、資產置換、出售項目等手段加快轉型。

　　以萬方發展為例，公司擬通過發行股份購買貴士信息100%股權，貴士信息聚焦于移動端用戶行為研究及大數據研究，尤其聚焦移動APP數據及移動用戶行為拾取、分析研究。

　　大港股份擬以所持有的鎮江港和新材、江蘇中技新材、港發工程、港潤物業全部股權，與公司控股股東江蘇瀚瑞投資控股有限公司持有的中小企業創新園資產，及其控股子公司鎮江新區城市建設投資有限公司持有的智能裝備園一期資產進行置換。港和新材、中技新材、港發工程、港潤物業2016年累計虧損9041萬元，并表凈利潤為虧損6710萬元，大幅削弱公司業績。

　　此外，珠江控股擬與控股股東資產置換。公司稱，擬公開掛牌轉讓控股子公司海南珠江物業管理有限公司98%股權。作為與控股股東京糧集團重大資產重組的組成部分，公司擬以包括珠江物業98%的股權在內的主要資產和部分負債，與京糧集團持有的京糧股份中的等值部分進行資產置換。

　　萬業企業擬以10億元認購上海集成電路裝備材料產業投資基金(籌)首期20%的份額，布局新興產業。同時，公司通過轉讓項目獲得收益。根據公告，萬業企業擬以15.98億元整體轉讓持有的湖南西沃100%股權。平安證券稱，繼2016年轉讓上海愛佳項目后，持續剝離地產業務凸顯公司轉型決心。本次轉讓完成后，公司將獲得一次性轉讓收益8.98億元，影響當期凈收益約7.4億元。

　　融資渠道持續收緊

　　全國金融工作會議是中國金融業發展的“風向標”，而房地產作為中國金融市場的一個重要組成部分，也將聞風而動。市場分析人士認為，從2016年下半年以來，國家對于房地產行業的政策逐步趨緊，去杠桿、提高融資條件等措施均體現了這一風向，因此本次會議召開后房企融資環境將進一步收緊。

　　事實上，房企融資渠道收緊從2016年第四季度就已經開始。2016年10月，央行召集17家銀行就房地產調控開會，要求各商業銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。

　　同月，銀監會召開三季度經濟金融形勢分析會，要求嚴控房地產金融業務風險，嚴格執行房地產貸款業務規制要求和調控政策;審慎開展與房地產中介和房企相關的業務;規范各類貸款業務管理，嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域;加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域;加強房地產信托業務合規經營。

　　幾乎與此同時，上交所、深交所先后發文，明確房地產及產能過剩行業公司債券分類監管的標準。其中，上交所特別強調對在房地產市場調控期間在重點調控的熱點城市存在競拍地王、哄抬地價等行為的房企禁止發債，同時規定，房企公司債券募集資金不得用于購置土地。

　　2016年11月，國家發改委下發《關于企業債券審核落實房地產調控政策的意見》，要求嚴格限制房地產開發企業發行企業債券融資用于商業性房地產項目。這是繼交易所10月底通過分類監管的方式收緊地產公司發債融資后，又一債市監管部門對地產商發債融資祭出調控“大招”。

　　進入2017年，房企融資渠道收緊與房地產市場調控齊頭并進。商業銀行方面，據財聯社消息，中、農、工、建四大國有商業銀行對房地產融資全面收緊，禁止“配資拿地”等地產夾層融資;新增開發貸趨緊;拒絕給“五證不全”開發商提供貸款;暫緩存量信貸置換房貸等交叉融資手段。

　　2月13日，中國證券投資基金業協會發布《備案管理規范第4號》文件，對16個房價上漲過快城市住宅項目的私募產品不予備案。這與去年11月份證監會下發的《關于CISP系統“資管月報”報表更新相關事項的通知》，以及銀監會《關于開展銀行業金融機構房地產相關業務專項檢查的緊急通知》中限制范圍一致，體現出對房企融資限制的政策連貫性。

　　銀監會方面，4月份先后發布《關于提升銀行業服務實體經濟質效的指導意見》《關于銀行業風險防控工作的指導意見》，嚴禁違規資金流入房地產市場，將房企貸款、發行債券等融資渠道納入監測范圍。5月份，繼證監會首提全面禁止通道業務后，銀監會也收緊融資通道，將違規開展房地產信托業務列入2017年信托公司現場檢查要點。

　　融資渠道調控效果明顯，統計數據顯示，房企在2015年共發債6682億元，2016年發行量飆漲至1.15萬億元，同比上漲72%。但從2016年下半年開始，證監會、上交所此時陸續發布針對房地產業公司債分類監管方案，境內發債明顯受阻。2017年前5個月房企發債融資額大幅降低，僅1375億元，較2016年同期銳減76.8%。

　　“之前那種純粹依靠金融杠桿來直接進行房地產開發投資的行為需要改變了，現在房企需要存留足夠多的現金，以支撐企業發展。在新的金融政策環境下，房地產企業需要認真地尋找未來的發展機遇。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認為，未來房企的融資將會更加謹慎，商業銀行和金融機構對于房地產的信貸將會進行進一步控制和調整。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，目前的大環境是金融收緊，加強防控風險力度，整體來看，房企融資難度明顯加大。但目前的收緊是相對于2015年和2016年的寬松階段而言的，部分房企因為2016年替換了部分高成本資金，資金鏈依然寬裕，但如果房地產市場持續調控，房企的融資壓力將越來越大。