在近日舉行的2017博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會經(jīng)濟學家稱房地產(chǎn)市場將從城市化時代走向大都市圈時代，呼吁盡早建立長效機制。

　　始自2016年的“史上最嚴”的房地產(chǎn)市場調(diào)控經(jīng)歷多輪升級，數(shù)據(jù)顯示已經(jīng)有超60個城市出臺多輪措施，當前房地產(chǎn)整體市場熱度正從一、二線轉(zhuǎn)向三、四線城市。

　　房地產(chǎn)是否將從“大時代”進入“小時代”？交通銀行首席經(jīng)濟學家連平不以為然，“現(xiàn)在還處在城市化的大時代，如果認為大時代已經(jīng)結(jié)束了，可能最終會被證明是錯誤的。”

　　經(jīng)濟學家、瑞穗證券亞洲公司董事總經(jīng)理沈建光指出，此輪中國經(jīng)濟反彈最大的貢獻就是基建和房地產(chǎn)投資的回暖，房地產(chǎn)投資增速從2014年初的4%恢復到今年的10%左右，對經(jīng)濟拉動作用非常明顯。

　　但國泰君安證券首席經(jīng)濟學家林采宜提醒，由于曾在驅(qū)動過去15年房地產(chǎn)市場暴漲的因素中，人口出生率和居民收入年均復合增長率雙雙下降，利率進入上行周期，中國房地產(chǎn)市場進入拐點，暴漲時代結(jié)束。未來的房地產(chǎn)業(yè)必須升級換代，從制造業(yè)走向服務(wù)業(yè)。

　　目前，房企在規(guī)模上迅速擴張，新一輪規(guī)模競賽正在進行。林采宜說，上市房企的平均負債目前已經(jīng)達到78%，實際負債可能超過80%，金融去桿杠是必然。

　　“從金融角度去看房地產(chǎn)是否‘灰犀牛’，我想還得不出這個結(jié)論。”連平說，未來融資環(huán)境將會收緊，按揭貸款高速增長也引起各方關(guān)注，“還有時間筑牢防線，改變風險態(tài)勢，使房地產(chǎn)能夠保持平穩(wěn)、較快運行。”

　　與會經(jīng)濟學家表示，樓市調(diào)控從范圍、手段和頻率上來看力度空前，會引發(fā)未來相當長時間的行業(yè)洗牌。

　　“大都市圈周邊的三四線城市進入到限購清單，意味著中國城鎮(zhèn)化正式進入到以大都市群作為主要載體、主要動力的發(fā)展階段。”中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家巴曙松說，本輪調(diào)控最典型的特征是大都市圈、城市群處在擴張周期，開發(fā)商的兼并重組也加快腳步。

　　東方證券總裁助理、首席經(jīng)濟學家邵宇也持此觀點，他認為未來5年深度城市化將取代傳統(tǒng)投資，新的城市群格局也將形成，“除房地產(chǎn)建設(shè)外，戶籍和土地制度改革、國資國企改革、地方財政通過PPP(政府和社會資本合作，是公共基礎(chǔ)設(shè)施中的一種項目運作模式)進行杠桿調(diào)整等重大改革可能是發(fā)展的核心動力。”

　　在新的時期，業(yè)內(nèi)呼吁逐步擺脫依靠利率、首付率、限購等短期政策，盡早建立長效機制。

　　沈建光說，未來金融去杠桿、降低債務(wù)率是重中之重。今后5年，金融穩(wěn)定發(fā)展委員會的運行，包括租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)房，房產(chǎn)稅等政策的實施，都會對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生很大影響。

　　巴曙松說，長效機制應(yīng)把主要的開發(fā)力量和城市群建設(shè)相結(jié)合，增加中心城市群供給，盤活現(xiàn)有存量加快流通，以及發(fā)展租賃。

　　經(jīng)濟學家、國民經(jīng)濟研究所所長樊綱說，作為樓市調(diào)控的長效穩(wěn)定器，應(yīng)盡快實行房地產(chǎn)稅，“房產(chǎn)稅實施后房價不會暴跌，房地產(chǎn)仍然能平穩(wěn)發(fā)展。”