“不是在并購，就是在并購的路上”。隨著樓市調控的深入，越來越多的房企選擇在并購的道路上疾馳。

　　Wind資訊統計數據顯示，2014年7月至今的三年時間內，境內房地產企業并購案發生972宗，涉及并購金額高達11679.95億元，接近1.2萬億元。

　　隨著地產“黃金十年”的過去以及土地成本的不斷抬高，“收并購交易”正逐步成為部分房企增加土地儲備的主要渠道。一些大型房企通過并購以及合作方式拿地增多，而部分中小型房企已經走在轉型或者退出的路上。

　　然而，瘋狂的并購也給房企帶來了前所未有的資金壓力。據華遠地產原董事長任志強分析，2015年~2016年房企新增有息債務8520億元，2010年~2014年5年內的新增有息債務8200億元。房企明年大概有3300多億元債務要還，后年有4000多億元債務到期，未來三年，房企到期債務約達萬億元。

　　一面是高歌猛進的各類并購，一面是激增的債務，調控至深處，房地產企業的加速越來越形象地描述著中國房企多年來的套路：看面子都是土豪，看里子全是負債。

　　調控至深處房企并購忙

　　7月19日18時，萬達商業、融創中國、富力地產的簽約儀式雖然劇情百轉千回，結局終歸以637.5億元塵埃落定。這場從最初的“雙雄會”變成“三國殺”的簽約，創造了中國房地產史上最大規模的交易紀錄。

　　這場世紀大并購，雖然令資本市場大吃一驚，但也符合融創董事長孫宏斌的風格，這位“并購王”一直走在“買買買”路上。

　　2017年年初，融創先是以150億元注資樂視，5月又先后收購天津星耀80%的股權和債權以及華城富麗60%股權及相關債權等，總價合計超155億元。再到現在以438.44億元接盤萬達項目，前七個月融創的并購耗資已逼近千億元。

　　熱衷于此的不單是融創。

　　進入郁亮時代的萬科近期也頻現百億收購。

　　6月29日，萬科通過下屬子公司接手廣信房產位于廣州市核心區域16宗可開發土地，成交價為人民幣551億元。

　　同時，萬科還與厚樸投資、高瓴資本、中銀投聯合組成的財團參與了普洛斯的全面私有化交易，歷時半年多后，最終在7月14日以790億元收購這家全球物流巨頭，成為亞洲歷史上最大的私募股權并購。

　　房地產項目及公司的合并重組熱度不比夏季的高溫天差太多。

　　據中國房地產報記者查閱相關資料發現，近期從市場上“進貨”的還有碧桂園、佳兆業、遠洋、富力、中國海景、香港建投等房企，先后以買入股份、收購項目、買資產包等方式，加大了各自在房地產行業投資組合的力度。

　　業內人士認為，并購事件的日益多發主要體現在以收并購方式獲取項目拿地成本相對較低，可使企業避開激烈的市場競爭；另一方面，部分收并購獲取的項目，可以快速推出市場，加速企業資金回流。

　　wind資訊數據統計顯示，2015年，房地產企業并購案宗數為343宗，涉及并購標的物價值為2815億元，同比增長11%。2016年，房地產行業并購案宗數為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%；2017年至今，房地產行業并購案宗數為154宗，涉資2177億元。其中，7月份才過去25天，并購案就達到27宗，涉資約908億元。

　　在房地產行業的轉型期，并購不再僅僅是中小房企甩賣資產求生的手段，行業整合已經進入龍頭房企密集推動大規模并購重組的時代。除萬達、萬科、融創外，近兩年的大額并購交易多是涉及地產企業之間的并購重組，包括中信地產、中海地產、保利地產等并購重組交易。

　　北京某房企高管表示，有人買公司股權，有人買資產包，有人買項目。方式不同，但目標卻相似：擴大公司規模、擴充所涉及領域。今年以來，龍頭房企之間的并購動作開始加劇。

　　帶著高負債的鐐銬跳舞

　　然而，并購是把雙刃劍，瘋狂的并購如同戴著鐐銬賽跑也順勢拉高了房企的債務。

　　克而瑞統計發現，2016年55家房企總有息負債（不含永續債）為31037.27億元，同比增長28%，凈增加約6786億元。從總有息負債排名來看，債務規模與銷售規模呈現正相關，企業規模越大，其總有息負債也相對越高。

　　高企的債務壓力以及調控導致銷售遲滯的風險，都給這些激進擴張的企業蒙上了一層陰影。

　　廣發證券發展研究中心分析師樂加棟表示，2017年第一季度房企凈負債率由2016年的96%上升至106%。

　　“看面子都是土豪，看里子全是負債”。負債比率如能控制在合理范圍內，倒也不會出現大問題，但是近兩年，房企這種“表里不一”的趨勢愈發加劇，不斷增多的負債也逐漸引發了市場擔憂。

　　6月25日，商務部研究院與中國財富研究院公布了《中國非金融類上市公司財務安全評估報告（2017春季）》，2017年中國25個一類行業中，財務安全狀況最差的是房地產業，在財務安全最差100家公司中，房地產行業數量最多且達到23家。在138家房地產上市公司中，71%的企業存在“不同程度的報表粉飾嫌疑”。

　　同策咨詢研究總監張宏偉指出，以行業內最為耀眼的兩大“并購王”陽光城和融創中國為例，高負債下的規模化擴張與尋求高質量轉型之間存在很大的矛盾。對于未來的房地產行業來講，房企的銷售規模再大，貌似沒有太多意義，因為這個行業的利潤率一直在降低，今年的年報出來估計行業的平均凈利率可能降低至8％~9％，銷售規模千億元，凈利潤也就幾十億元，這種情況下，還背負80％以上的資產負債，規模越大其背后隱藏的企業運營風險也就越大，于是有的企業開始選擇逐步退出房地產。

　　截至2016年末，中國恒大的凈負債率達119%，總負債5350.7億元，同比增80.2%。融創中國凈負債率已經從2015年末的76%大幅上升至2016年末的208%，其總有息負債規模從2015年末的420億元大幅增長至2016年末的1130億元。陽光城的凈負債率高達256.82%，同比上升了86.18%，其有息負債總額為674.9億元，同比增加了81.21%。

　　業內人士認為，激進房企以較高的債務杠桿去快速擴張，其資金鏈能否承受重壓，關鍵在于手上的貨值能否順利去化。尤其在一、二線城市普遍進入“四限時代”、“五限時代”，價格賣不高、新盤賣不了的情況下，依賴高周轉模式的高杠桿擴張型房企，資金鏈或將難免承壓。

　　7月23日，孫宏斌在微博上表示：“朋友們不用過度擔心融創。一是我們因現金流失敗過，知道現金流的重要性，重視現金流，把公司安全放在首位；二是我們知進退，在放棄上沒有人比我們更決絕，比如10月份以后不在公開市場買地，等待并購機會，比如放棄綠城、佳兆業和雨潤；三是我們有戰略更有執行，我和團隊一直在一線，聽得見炮聲，敢拼刺刀。”

　　實際上，目前房地行業已到償債高峰期，在銷售遇冷和拿地成本上升的雙重打擊下，房企的資金壓力巨大。

　　或如任志強所言，接下來的時間，有些房企的現金流可能會因為收緊的調控出現危機，并且還貸高峰的來臨也會影響到一些企業未來的變化。