一二線熱點城市房價在經歷10個月強力調控后，同比漲幅連續回落，限購、限貸、限價在不斷促使房子回歸居住屬性，游資驚慌抽離。

　　不同的另一面是，龐大的資金一個又一個席卷一些未限購的三四城市，房價坐地跳漲，庫存也幾無。如此態勢，一切又似乎是如此符合邏輯，又不那么符合邏輯。如何管控廣大三線城市的房價，也到了考驗時刻。

　　臨沂，魯東南的一個三線城市，自2016年下半年以來，房價開始進入上升通道，漲幅達到30%以上，洋房一層價格在2.2萬~2.3萬元之間，近期開盤的多個項目均當天售罄。在臨沂從業十年以上的房地產人士眼中，這是臨沂房地產市場從未有過的景象。

　　臨沂并非孤例，濰坊、淄博、棗莊、威海均出現了房價上漲和房源供不應求的現象，三線城市仍處于去庫存階段的論斷開始需要去重新審視。

　　十年未有的行情

　　本地開發商臨沂匯金置業有限公司（以下簡稱“匯金置業”）開發的環球·掌舵是臨沂北城新區的七個樓盤之一，盡管交通尚不便利，銷售中心附近仍停滿了車輛，現場人聲鼎沸。環球·掌舵的銷售均價在1.1萬元，項目一期在6月17日開盤，由于房源所剩無多，目前正在二期認籌。288套房源，認籌的人數現在接近400人。

　　匯金置業的策劃經理侯天磊在臨沂從事房地產行業的時間已經超過十年，從代理商到開發商，從業期間他從未預想到臨沂房地產會迎來如此的火爆。他對2013年至2014年臨沂市場艱難時期的印象過于深刻，那是他作為一個策劃經理壓力巨大卻又體現價值的一段時期，他調侃在如今的繁榮行情下，策劃經理的工作價值不如置業顧問。

　　環球·掌舵項目往西不遠處就是外來開發商重慶新鷗鵬集團開發的拉菲公館。售樓處看起來人數不多，休息區的幾張玻璃桌上均放著印泥，現場的購房者主要是來辦理購房手續，因為在6月17日開盤的當天，這個項目已經售罄。拉菲公館類型為高層，銷售均價為7000元。在侯天磊看來，這樣的銷售價格偏低。

　　在老城區蘭山區，御龍府項目的售樓處在周一上午就迎來了一批又一批的看房者。面對來來往往的購房者，銷售主管張麗娜說項目位置這么好，不少人仍會最終搖頭，4月8日開盤到現在，御龍府的去化率約1/3。因為項目是40年產權的商業用地，會讓相當一部分購房者心存顧慮。但即使是公寓項目，張麗娜認為7500~9000元的售價并不高，“御龍府的位置很好，周邊配套完善，關鍵是現在行情太好了”。

　　今年5月，臨沂市普通住宅市場整體成交均價為6252元/平方米，同比、環比分別增長16.29%、1.38%。其中北城新區成交均價為9620元/平方米，同比增長57.11%。

　　在侯天磊、張麗娜的從業經歷中，臨沂的房地產市場達到了十幾年來前所未有的高度。在侯天磊的記憶中，2013年至2014年市場低迷時期，臨沂庫存量巨大，在北城新區有30余個樓盤同時銷售，即使采用 “零首付”的變相營銷手段，也鮮有成交量。

　　接手金泰·舒格蘭項目的山東泰盛恒房地產有限公司（以下簡稱“泰盛恒公司”），即是在這場低迷與火爆轉換中的幸運兒。在2014年，由于供應量大幅增長，臨沂市供需結構改變，市場成交量迅速下滑，當時開發舒格蘭項目的臨沂長裕置業有限公司（以下簡稱“長裕置業”）資金鏈遭遇考驗，無奈之下，幾名自然人股東將長裕置業的股權在2014年12月29日轉讓給泰盛恒公司。2015年的很長一段時間，泰盛恒公司未采取任何明顯動作，而是著力于改善綠化景觀。當市場在2016年下半年回暖之后，做好充分準備、房源充足的舒格蘭項目在當年斬獲十幾億元銷售額，讓同行為之震驚。

　　本地人、改善房

　　臨沂規劃中的高鐵尚在建設中，從北京到臨沂需要在棗莊高鐵站轉坐汽車，交通并非便利。臨沂并沒有足夠吸引外來投資客的理由，這是一個典型的地緣性市場。

　　拉菲公館銷售部經理張中仁分析客戶構成時發現，拉菲公館的購房者幾乎全部來自臨沂市，少數外地戶籍購房者也在臨沂市擁有工作。當地小企業主和公務員是客戶的主要職業結構。這種情況同樣出現在環球·掌舵和御龍府。

　　臨沂是個革命老區，臨近曲阜，深受儒家思想影響，在這片山水之間，誕生過王羲之、諸葛亮、顏真卿這樣的文人名士，夜晚的祊河河邊，會有老人用粗獷豪邁的嗓音唱起《沂蒙山小調》，但臨沂自古卻并無商業思想的積淀。

　　臨沂市政府顧問、臨沂大學商學院教授朱建成回憶稱，臨沂市為了改變以往的革命老區的落后面貌，加上受到南方商人的影響，臨沂市積極發展了商貿物流產業，成為了可以與義烏媲美的物流之都。

　　朱建成告訴中國房地產報記者，目前臨沂市擁有134個專業批發市場，39個物流園，個體戶78900戶，物流企業2700家，僅物流行業提供的就業人口就超過30萬，整個民營經濟對臨沂市稅收的貢獻比例高達78.7%，“78900個個體戶就是78900個老板，再加上總經理這樣的高管層，臨沂市形成了一個龐大的企業家群體，對優質住房、汽車會形成強大的需求。”

　　經商風氣的形成也在影響普通居民。周女士來自河東區東嶺村，在臨沂從事出租車職業，家里尚有幾畝田地。她能準確熟練地說出臨沂市在售樓盤的名稱、開盤時間和銷售均價，她笑言自己有個習慣，開出租車的過程中聽說哪里有樓盤開盤，她就會打電話詢問價格。之所以不去售樓現場親自去看，是因為自己穿著破舊，不好意思去售樓處。說這句話時，四十多歲的周女士露出羞澀樸實的笑容。她家在2006年和2010年各購置了一套房產，價格只有2600元左右。看到周女士買房之后，幾個鄰居也跟著買房，后來又有鄰居說，現在貨幣貶值快，只有投資買房才能讓掙來的錢保值增值。周女士的同村村民大多在2015年至2016年買了第二套甚至第三套房子。“我們村是塑料顆粒生產基地，村民都比較富裕，只有700多戶人口，現在基本上每家都有兩三套房子。”

　　本地人支撐了整個市場，住房需求也已經發生改變，由剛需型購房轉換成了改善型購房。為了加快城市化進程，提升城區城市功能，臨沂市規劃建設了北城新區，并在1999獲得山東省政府批準，一期規劃面積23.7平方公里，在2009年開始供地，2013年開啟二期開發規劃。一期開發過程中，90平方米左右的剛需房占據了絕大部分，侯天磊也是這個階段購買了第一套住房。經歷了去庫存階段后，剛性需求已基本被滿足。拉菲公館、環球·掌舵的主打產品都是110平方米以上的大戶型。

　　張中仁所在的重慶新鷗鵬地產集團在2016年進入臨沂，第一次亮相臨沂土拍市場就創造了“地王”，每畝土地的價格達到了380萬元。經過調研分析，新鷗鵬集團發現，臨沂市場不僅對改善型住房需求強烈，對洋房更是極為推崇。拉菲公館主要以高層為主。侯天磊也對這樣的判斷表示認同，一層洋房的售價已經達到2.2萬元~2.3萬元，但一旦面世，仍然被搶購一空。

　　三線城市升溫效應

　　7月18日，國家統計局公布今年6月份房價數據。70個大中城市中一二線城市房價同比漲幅連續回落，一線城市房價環比下降。初步測算，6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比平均分別下降0.1%和0.2%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從當前城市分類來看，一二線城市相對穩定，即增幅數據總體持平，而對于三線城市來說，雖然環比增幅有所收窄，但同比增幅依然偏大。偏大的含義在于兩點。第一是對比歷史數據，三線城市房價同比增幅較大；第二是對比一二線城市，也不斷和此類城市數據接近。所以管控三線城市的房價同比數據很關鍵。

　　與此呼應，山東省三線城市除了臨沂之外，淄博、濰坊、棗莊以及德州齊河、濟寧鄒城的房價都出現了漲價和“供不應求”。濱州濱城區的房價已超過了6000元，比去年同期增長了1000元每平方米。濱州市某股份制銀行員工向中國房地產報記者表示，濱州市房價長期以來較為穩定，但其所居住小區附近的房源，今年1月份的價格只有4500元，如今已經漲到7500元。

　　不斷上漲的房價已經引起臨沂市政府的警覺。5月25日，臨沂市房產和住房保障局發布《關于規范商品房預售管理 調整商品房網簽備案的有關通知》規定，開發商申請預售許可時，須提供一房一價申報。取得預售許可后，須按申報的一房一價公開出售，3個月內不得漲價，違者不予網簽備案。

　　朱建成認為，臨沂市作為山東省面積最大、人口最多的三線城市，正面臨傳統產業結構升級和經濟規模總量不足的雙重挑戰，政府對資金、技術、人才的需求非常迫切，“一個城市能夠不斷吸引有知識、懷揣夢想的年輕人進入才能獲得持續創新能力，年輕人到來后城市要為其提供能買得起的住房，而人口萎縮的城市不會有發展前景，所以房價增長過快對臨沂市的發展不利。”

　　雖然臨沂市沒有像一二線城市那樣實行限購，但侯天磊已經察覺到調控正在逼近。“6月17日開盤售出了大部分房源，但銀行貸款至今沒有批復下來，在以前一般不會超過一個星期。金融政策已經有收緊跡象。”對下半年市場形勢的謹慎判斷已經成為開發商的共識，大部分開發商在加緊推售房源，在市場較火爆的上半年快速回籠資金。“幾家外來開發商的房子開盤價格都不高，我們認為他們也感覺到接下來形勢不明朗，所以低價出貨。”

　　但臨沂這些三線城市不斷彰顯的城市空間仍在為房地產提供充足的發展機遇。

　　朱建成表示，臨沂市近幾年城市化進程加快，城區常住人口達到220萬，僅次于青島、濟南。按照山東省城鎮體系規劃（2011年~2030年），臨沂市將和煙臺一起成為地區性中心城市，城區常住人口將達到300萬~500萬。從2016年的山東省各地級市商品房銷售面積來看，青島市為1900萬平方米，濟南市為1440萬平方米，臨沂緊隨其后，為1022萬平方米，其次是濰坊，為1001萬平方米。

　　2016年，臨沂市人口凈流入6.2萬，加之商貿物流發達，看好潛力的開發商在繼續加大對臨沂的布局。

　　新鷗鵬集團的發展戰略被稱為“農村包圍城市”，在濟南之外，新鷗鵬在山東布局了臨沂、濱州、泰安、東營廣饒縣。目前，新鷗鵬正在與政府商談，準備再次儲備兩個項目。由于近期政府供地稀少，匯金置業這樣的本地開發商的土地儲備也已經捉襟見肘，其態度是只要有機會，就會積極拿地。

新的闖入者也在伺機而動，臨沂房地產行業內已經紛紛談論碧桂園、中梁地產這樣擅長三線城市作戰的開發商要進入的消息。所有開發商的焦慮是，庫存所剩無幾，土地供應不足，正如當地開發商人士所說：“在臨沂、濰坊等這樣的三線城市，并不是你想的那樣，十多年了，我們沒有見過市場如此之好。”