“我在這里住了很多年了，周邊房價都漲到6萬元/平方米以上了，這邊租金還是19.8元/平方米。雖然外觀看起來舊了點，但對于在深圳打工的人來說，住這里比城中村舒服一點。周邊生活配套齊全，還有梅山小學、梅山中學，最重要的是還有地鐵站，出行方便。”住在深圳市福田區梅山苑公租房的曾先生對中國房地產報記者表示。

　　深圳市南山區前海的龍海家園則在近期成為了公租房熱門候選，7月初開放配租房3254套，其中，656套作為深港合作住房專門面向港資企業和人才配租。龍海家園基準租金標準為32元/平方米，據此推算，單套住房最低可至每月1120元，物業管理費為每月3.2元/平方米。

　　海歸人士高小姐作為金融人才引進，其對中國房地產報記者表示：“當時選擇來深圳，一方面是深圳市政府出臺了一系列引進、激勵、培養金融人才的相關措施，另一方面深圳高房價下，提供公租房也降低了生活成本。”

　　無論是普通打工者曾先生還是高素質人才高小姐，都成為了公租房的受惠者。根據“十三五”規劃，深圳計劃籌集保障性住房40萬套，供應35萬套，其中面向人才群體供應不少于70%。“十三五”期末，住房保障覆蓋常住人口比率確保達到20%，力爭達到23%；力爭全市保障性住房與商品住房套數的比率由31%提高至40%。

　　若“十三五”期間供應35萬套保障房能夠實現，那就意味著平均每年7萬套，可供7萬個低收入和人才家庭入住，保障性住房建設會大大緩解深圳樓市的壓力。

　　“這是一個很大的進步，增加了很多保障房供應，但這是遠遠不夠的。深圳常住人口過千萬，接近70%的人沒有屬于自己的產權房。政府應重新統計人口和保障房需求量，并大面積增加保障房供應數量。”深圳市人大代表李勝飛對媒體表示。

　　事實上在深圳被住建部選擇為租賃試點前，就已經為保障房出臺多項政策。深圳市規劃和國土資源委員會（以下簡稱“深圳市規土委”）發布的《深圳市住房建設規劃2017年度實施計劃》（以下簡稱《實施計劃》）提出，深圳今年計劃新增安排建設商品住房8萬套，保障性住房和人才住房5萬套。

　　土地瓶頸

　　數據顯示，深圳有高達78.2%年輕人處于租房狀態。粗略估算，深圳租房市場規模在1000億元以上。

　　深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉對中國房地產報記者表示：“深圳之所以被選擇為試點城市，因為是租賃房占比最大的城市，2000萬人口中80%租房居住。另外70%房子處于租賃狀態，其中占比過半的城中村基本都是出租。”

　　值得注意的是，“十三五”期間，深圳新籌集建設保障性住房和人才住房40萬套，幾乎相當于特區成立30多年以來建設的政策性住房總和，也超出了“十二五”期間全市開工的商品房數量（35.7萬套）。40萬套住房中，人才住房將不少于30萬套。

　　為了完成這一目標，7月深圳市規土委發布了《深圳市2017年度城市建設與土地利用實施計劃》中著重明確了保障性住房的用地安排原則，并將保障房、民生設施建設用地作為強制性指標，落實到各區(新區)，列入政府績效考核指標。

　　尤其是保障性安居工程用地計劃供應50公頃，并將優先安排在公共交通便捷的地區、軌道站點上蓋及沿線以及人才居住需求集中的產業園區等區域。

　　另外，由于深圳土地資源枯竭，近些年來不得不大力進行城市更新改造項目來釋放土地資源。2015年深圳的年度土地供應中占比達到了72%，但城市更新項目平均建設周期需要7年之久。而且拆遷矛盾加劇導致周期長、成本高昂，不確定性也急劇上升。

　　為了更好地完成“十三五”計劃，深圳市規土委在7月中旬發布《深圳市城市更新項目保障性住房配建規定》修訂意見稿。將擴大城市更新保障性住房配建比例地區范圍，按照全覆蓋原則，基本生態控制線外全覆蓋，適用于所有改造為住宅和商務公寓的拆除重建類城市更新項目。

　　李宇嘉對中國房地產報記者表示：“現在每年住房用地絕大部分都給了保障房，留給商品住房很少。現地出讓建設保障房比例會更高，‘十三五’40萬套保障房建設目標中70%是租賃住房。未來，一些用地除了偏向保障房建設，還有14種渠道來新增土地。也是總結‘十二五’的經驗教訓，現在在想辦法，包括配合地鐵上蓋的物業，城市更新配建只是一種。”

　　房企轉向存量用房

　　在企業層面，萬科已在2015年推出公寓品牌“萬科驛”，并將其作為萬科轉型的五大新業務之一，預計2017年將提供15萬間租賃公寓，主要類型為6個月以上租期為主的中長期租賃服務。

　　“目前萬科做法是整體租下一些閑置房源，如農民房、工廠房，然后再改造。從閑置空置資產到村鎮集體資產，到經營不佳的轉讓資產，都將成為萬科獲取項目的方式。萬科有自己的投資標準以及市場化的運作方式，將大力關注公寓屬性土地出讓，或會和其他企業聯合拿地。2017年至2020年間，萬科驛將在深圳留仙洞和紅樹林開設兩個項目，共開放9400間服務公寓給深圳的新移民。”萬科相關人士向中國房地產報記者表示。

　　國企深業集團推動的“青年房卡計劃”，主要是和深圳市各區政府、深圳市住建局提供舊宿舍、廠房等存量物業，由深業集團操刀，采用工業化、模塊化、標準化的方式，升級改造為適合青年人特點的集中式“青年公寓”。計劃2017年底推出8000套，2018年底推出2萬套。“無論是發展租賃市場，還是搭建租賃平臺，均旨在建立房地產租售并舉的長效機制，也以此來穩定市場預期，平抑房價過快發展。但市場上要有足夠多的、價格足夠夠低的出租房，才有可能降低市民買房的欲望，而且這需要一段比較長的時間。很多房企紛紛加入房東行列，可見長租公寓在未來幾年內將大規模出現。但我認為價格、服務是關鍵因素，是他們能否長期運營下去的條件。目前發展租賃市場的理想是美好的，但過程是艱辛的。”美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示。